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重磅! 無錫樓市調控: 「限購+限售」 任志強:樓市大風暴來襲!

5月20日,無錫樓市調控升級——錫政辦發[2017]82號文件,《市政府辦公室關於進一步加強市區房地產市場調控工作的通知》 正式印發。根據文件內容,除了限購政策覆蓋到二手住房市場,此次調控更是將商品住房、二手住房全面納入「限售」範疇。無錫也成為江蘇省內第5個提出「限售」的城市。至此,「限貸」、「限購」、「限價」、「限賣」,此輪調控窗口期的一整套大招無錫已經全部用上。

要點一

不管商品住房還是二手住房,外地人僅允許購買一套

《通知》第一條指出:暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售二手住房。以前無錫對於外地人購買二手房是「放開」的,僅限購新房一套。此次出台的「限購」政策從商品住房市場擴圍至二手住房市場,這意味著無錫市區全面進入「限購」時代。

無錫的二手住房市場開啟「限購」在意料之中。今年3-4月,無錫二手住宅開啟了量價雙升模式:3月成交8905套,創歷史最高紀錄。隨後的4月份,成交再度發力,達到9345套,再次刷新單月成交歷史紀錄,並形成了一二手房「倒掛」的格局。上升的不僅是銷量,還有二手房的房價。據相關部門統計。無錫全市的二手房成交均價達到8743元/㎡,二手房價格自2016年10月以來上漲了8%。而在太湖新城等熱門區域,甚至出現賣家捂房惜售的現象。

影響:

給過熱的二手房市場「降溫」,預計成交起碼跌30-40%

「這個文件出台的目的還是穩定市場、穩定預期,遏制炒房,防止房價過快上漲,促進房地產市場穩定健康發展,這個是宗旨。」無錫市房地產協會副會長兼秘書長沈洵表示,當前的調控都是「因城施策,分類調控」,也可以說無錫市政府是「精準」調控,哪裡有問題,哪裡打「補丁」。在他看來,當前的二手房「量升價漲」,已經造成了一定的社會影響。從去年10月份出來的「錫十四條」效果看,新建商品房市場已經達到效果,一季度「量跌價穩」,但是二手房市場卻出現了超常情況,有必要「降溫」

至於對二手房市場能產生多大的影響。大眾房產數據分析師孫斌輝則表示,預計成交量起碼下跌30%-40%,「以現在的基數看,可能會恢復到以前的4000-5000套/月。」另外,熱點板塊可能會調整。太湖新城的萬科城市花園、太湖國際社區、天鵝湖花園以及老新村中的蘆庄等小區成交量比較高的,由於兩年內不能轉手,使得一些成交量低、前期關注比較少的小區在房源上有一定的優勢。

要點二

個人購房2年內限售,法人單位購房3年內限售

此次無錫樓市四條調控新舉措最大的亮點在於「限售」。政策規定,購買住房(含二手住房)在取得不動產權證2年內不可轉讓; 法人單位購買住房(含二手住房),在取得不動產權證3年內不可轉讓。此舉意味著,無錫樓市全面進入「限購」+「限賣」時代。

影響:

遏制炒房,有效擊退投機客

「限賣政策對於房屋買賣的影響是比較大的。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,此次無錫出台限售政策並非個例。無錫是江蘇第五個出台限售政策的城市。早在無錫之前,針對二手房的限售政策已經在全國多個城市落實。江蘇方面,常州、揚州、南京、啟東已先後出台限售政策。通過限制個人出售取得產權證未滿2年的住宅,減緩了房源的流通速度,使得之前那些想在無錫市場上快進快出獲利的投資客真正「擊退」。

對此,沈洵也表示,按照購房佔比,新房有60-70%都是外地人買,二手房沒有統計,但之前一直放開,難免有投機成分。對於穩定房源,遏制炒房,採取限售的措施非常有必要。他認為,限售政策基本上把投機客拒之門外了。如果作為投資,兩年後的市場行情很難預測,所以對於利用高槓桿買房且擁有多套房的人及企業來說,打擊不小。

要點三

規範中介行業全面開展存量房交易資金監管工作

《通知》還有一條富含含金量的舉措——進一步規範房地產經紀行為,加強二手房網簽管理,全面開展存量房交易資金監管工作。

影響:

存量房交易資金監管即將提上日程

據悉,存量房交易資金監管主要是指二手房買方將交易資金存入存量房交易資金監管專用賬戶,房屋轉移登記手續完成後,由監管機構將監管資金划入二手房賣方的銀行結算賬戶。目前,無錫市的存量房交易資金還處於「託管」階段,即交易方自願決定是否將資金交由監管機構管理。此次由文件正式提出,意味著無錫市存量房交易資金監管即將提上日程。對於買賣二手住房的客戶來說,又是一大利好。

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