房價為何持續上漲，這才是真正原因

當房屋作為居住需求即消費需求時，決定房價的是居民的實際消費能力，通常用房價與家庭可支配收入比來表示。

所謂「房價收入比」是指一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。

1996年，聯合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。發達國家的住房市場，其「房價收入比」基本上在這個範圍內。比如美國，其「房價收入比」平均為2.8倍。

針對的現實情況，國際專家（包括世界銀行專家）給出的「合理的住房價格」的「房價收入比」為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入，可以購買一套住房。據有人考證，3至6倍的「房價收入比」出自20世紀90年代初的世界銀行專家AndrewHamer，他在進行住房制度改革研究時，提出了這個被世行認為「比較理想」的比例，而這個比例得到了政府的認同。

1998年，國務院23號文提出，一個地區一套建築面積為60平方米的經濟適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當時規定的經濟適用房的涵蓋範圍是占人口80%以上的「中低收入家庭」。

「房價收入比」定為4倍，是有關部門經過綜合評估后得出的結論。而統計數據顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的「房價收入比」，甚至達到了30倍至50倍以上。這說明，以國際上通用的「房價收入比」這個標尺來衡量，房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力。

當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。

所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建築面積房價之間的比值。國際上衡量房產運行良好的租售比一般標準為1：200-1：300。而目前的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個範圍之內。不少人所購買的房屋如果用於出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。

那麼，房價為什麼漲呢？

主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故。所謂投機，就是通過低買高賣房屋來獲取價差。有媒體通過某一樓盤的調查發現，超過85%的購房行為屬於投機性購房。

從2007年9月，房貸新政開始，開始採取措施加大炒房成本，提高投機門檻。同時，打擊囤積居奇、要求開發商加快建設速度，同時也加大了社會保障性住房的供應，這些都大大制約了未來房價的上行空間，使投機者的心態發生了重大變化，而這一心態變化必然會降低投機行為並迫使一部分投機者提前拋售手中的房屋。

我們知道，在的房地產市場中，除了新增的住房供應，更有每年因投資、投機沉澱下來的數量驚人的存量住房，一旦對房價上漲的預期發生轉變，相當一部分存量住房將被逼向市場，增大市場的住房供應量。

因此，2016年12月中旬，中央經濟工作會議提出，要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習總書記在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出，「要準確把握住房的居住屬性」。

這是有關部門對房價走勢發出的清醒認識。

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