中國樓市出了一件大事, 房子將會越來越便宜了

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一線租房市場快速發育

近日，上海的一則公告，引起了人們的關注。

這兩塊地分別在張江和嘉定，用途一欄標註了「租賃用房」，這意味著開發商買了之後必須自持70年。

對於這樣的公告，其實在預示著一線城市正在加速發力租房市場。這無疑對於生活在一線的普通人是一個大大的利好。未來樓市不僅是一二線和三四線分化，更是城市內部的分化，什麼人租房，什麼人買房，格局都將越來越明朗。

不過，開發商是不會甘於安分的，在對待自持面積上，不少開發商的點子簡直超出所有人的想象。

舉幾個例子，在此前要求開發商部分自持的面積中，開發商在設計規劃之時，採取了分散的方式，每套房子都同時設計一部分自持面積，它們在使用上是合二為一的，也就是說，購房者要想買房子就必須同時租開發商自持的部分。

還有的開發商將自持部分面積全部蓋成了房子，然後租給公司員工，高級員工租了房子就可以在年終獎上免交一大筆個稅。這樣玩法對高收入員工來說，相當划算。

「兵來將擋水來土掩」，開發商的智慧遠比我們想象得要厲害，其實也很好理解，開發商是企業，它不是做公益，而是要賺錢。

目前一線的供應很少，這兩塊地對開發商來說，雖然壓力很大，但基本上還是會照單全收的，但是不是大家所想的那樣，還是個問題，開發商的底牌，外界很難看穿。

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租房會影響房價嗎？

一線城市中，二手房租賃房源越來越多，一手房也會越來越多地變成70年純租賃用房，那麼這些增加的租賃房源會把房價拉下來嗎？

觀點是，這種格局一旦形成，當然有好的一面，但也會有不好的一面。

好的一面是，普通人租房時會有更多選擇。但不好的一面是，一旦新房越來越多的變成租賃用房，大家都選擇租房了，那麼已經賣出去的二手房將會和新房的差距越拉越大，簡單說，當普通人越來越多地選擇租房的時候，二手房會越來越貴，在住人的同時，它們也會越來越表現出一種金融屬性。

此外，對打算租房的朋友而言，還得考慮租金成本，因為開發商自持70年壓力是很大的，這部分壓力開發商不可能自己完全扛下來，勢必有一部分要由租房者承擔，如果按照目前的租售水平，開發商鐵定要虧本的，如果改善租售比，那麼只可能是租金上調了。結果就是這部分用來出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是個大問題。

就租賃房源增多對房價的影響上，可能不會如大家所想——下跌。

由於我們的租房市場長期發育滯后，我們只能參考一些租賃用房比例更高的案例。

以德國為例，德國樓市向來以完善的租房體系被奉為圭臬，德國有6成人在租房，但近年來，德國樓市也是不斷升溫的。

德國潘德布雷夫債券銀行協會今年4月的VDP（房屋價格指數）報告顯示，2016年德國個人住宅價格達到了6.6%的增長。

在過去5年中一些德國城市房價漲幅已經超過30%。據德意志銀行統計，2009至2016年間，漢堡房價以70%的漲幅排名第三，柏林以75%的漲幅排名第二，而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達200%多。

而在香港，目前有近30%的人租住在組屋（公共房）裡面，這一比例也我們要高不少。而香港的房價大家也看到了，2016年雖然有一個下跌的過程，但今年以來的房價已經收復並創出新高。

而在東京，這座城市有40%以上的人是選擇租房的。下圖是東京樓市的一個數據：

從2012年到2016年，東京房價實際上也是在穩步上漲的，今年4月份東京的公寓價格同比上升了8.2%，已經連續55個月同比上升。

租房之所以不能讓房價下跌，說白了，租賃房本質上是為那些買不起房的人而準備的，從樓市目前的行情來看，他們實際上已經無法對樓市產生多大影響。

混在大城市，幾乎所有人都要吐槽自己的租房體驗，對於租房市場的發育，未來更可期的是租房體驗的改善，至於其他的，只能是奢望了。

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租售並舉會對房價利空嗎？

當然不會。租房和買房本來就是兩個市場。發展租賃市場，是為了讓買不起房的人真正實現有房子住，改善居住條件。

以香港舉例來說，香港住公屋的人口至少30%以上，也沒有影響香港房價的上漲。PS：任大炮之前也多次提出「窮人不應該買商品房」，被媒體拿來做標題黨了。其實任大炮多次向政府進言，建議儘快建設保障房體系。他希望買不起房的老百姓能夠早日租房住。而不是瞧不起窮人啊。

最後簡單說下絕大多數人的兩點疑慮吧。

一是開發商靠什麼賺錢？

上海土拍只租不住的先例確實開了好頭，值得點贊。不過這兩個地塊本身位置非常好，按照上海1.2%的租售比，70年產權根本不能回本。這本身就很考驗開發商自持物業運營的功力。如果想要實現運營，那就要提高租金，這樣的話，只租不售的房子又全部成了高端公寓，這部分福利不能惠及普通大眾呀。

也許有人問，開發商是不是sha，既然自持租房虧本，為啥還拍地呢？其實這點很好理解，巧婦難為無米之炊，不管是好米壞米，至少有吃的餓不死啊。現在的邏輯就是有地你才能活下來，有錢是一線強二線這種土地資源本身就很稀缺的城市，先佔坑，再說利潤。活下去比賺錢重要啊。

第二個，也希望咱們政府在完善租房市場的同時，儘可能的去平衡下租房一族的醫療，子女教育問題。只有老百姓最關注的點得到切實解決，那麼租房還是買房，也就不會存在這麼大的衝突和矛盾了。

雖然任重而道遠，但咱們看6月份的時候，首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（徵求意見稿）已經發布了。其中將大篇幅重點放在了如何保障租房人的權益上。

比如出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房這條，被惡房東趕出門的榨菜同學就很受益啊。所以我們還是能夠看到政策上的不斷進步，還有政府部門的一致努力的。