「租購同權」能否破解高價房？

近日，住建部會同發改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。而作為第一個出台新政的廣州則一鳴驚人，其提出的「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」在全國範圍引發了熱議。

焦點

本周，一份文件名為《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》悄然掛在了廣州市政府的官網。文件內容顯示，廣州將出台 16 條措施全力推進住房租賃市場發展。

今後廣州租房就有可能上名校

這份文件中最受關注的是租房人子女可就近入學的規定，提出了「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權」。這意味著，租房就有可能上名校。

該方案一經發布就在網上引發熱議，有網友點贊，稱其為「破解高房價難題的廣州行動」、「一線城市的回答」、「年輕人將告別房奴時代」；也有網友表示了悲觀，認為解讀只是一廂情願，「以後非但買不起房，可能連租房都更難了」。

北青報記者注意到，這份「住房租賃新政」共16條，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行史無前例的大力扶持。

新政提出扶持租房市場一攬子計劃，包括用地納入年度土地供應計劃、成立廣州住房租賃發展投資有限公司、扶持住房租賃企業等宏觀政策，也有房屋出租稅收減免、允許滿足條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益等細則。

首次提出「讓租者幸福居住」

「租賃16條」首次提出「讓租者幸福居住」的口號，從加大租房供應和保障租戶權益兩方面著手，公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優惠、租金不能隨便上漲、通過對租期和租金依法進行規範，控制承租人租房成本，保障承租人穩定居住權益。

廣州一名房地產人士表示，長期來看，租賃需求增加將促進購房需求的下降，房價有望逐步回歸理性，也會讓廣州留住更多的人才。總之，租購同權是大勢所趨，是落實租購並舉的重要環節，也是下一步租賃立法的重要內容之一。從這個角度看，廣州的示範意義巨大，它意味著這項政策可能會在全國不少城市逐步落地。

爭論

近年來，學區房的極端案例頻繁刺激公眾的神經。「高價房」的背後是家長為了讓孩子能進名校不惜擲重金搶購。那麼，「購租同權」能否解決高價房的問題？

「同權」實現需要充足租賃房供應

廣州新政出台之後，不少家長認為，高價房將迎來暴跌。既然租房子能上學，那又何必要買呢？北青報記者諮詢多名房地產業內人士，多數認為類似廣州的租房新政將對學區房產生較大的影響。

北京西城區一名中學老師對北青報記者表示， 「租購同權」需要國家出台一系列相關政策來限制，否則原本的高價房就會變成「高價租房」。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示，就廣州的新政而言，在實際操作中很難同權。因為同權的實現要足夠多的租賃型住房供應和充足的教育等公共服務資源配套兩方面支撐，一方面無法滿足也就沒有辦法保障。

總體看租賃客戶仍處弱勢地位

中原地產首席分析師張大偉認為，租戶上優質學校的可能性依然很小。從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學資格的，但就學的基本原則是就近入學，所以一般都是優先滿足房戶合一，其次是有房。

比如北京在非熱點學區，非京籍戶籍通過租房具備了五證后，是可以上學的。但在西城、海淀、東城等熱點學區，一般只能保證房戶合一的第一順位入學，很多監護人非房主的三代都需要調劑。

張大偉認為，最近租賃市場的政策非常多，對於租戶的權益來說，有一點的積極意義，但總體看，租賃客戶依然處於弱勢地位，特別是如果房價繼續上行，租戶也不會選擇長期租房。所以租售同權還需要更多的落地細則配合，才能發揮積極意義。

政策

支持相關國企轉型為住房租賃企業

針對住房問題，近日九部委發布加快發展住房租賃市場的通知。《通知》指出，當前大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛。與此同時，特別是在一些人口凈流入的大中城市，存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規範、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。

此次《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用於租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

各地要搭建政府住房租賃交易服務平台

為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務平台，通過平台提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法權益。住建部房地產市場監管司交易租賃和產權管理處處長沈悅表示，搭建這個平台，最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，同時進一步加強對租賃市場的監管。

金融政策方面，《通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度，針對租賃企業回款慢等特點，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度。

特大城市開展集體建設用地建租賃住房試點

土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

運營政策方面，針對住房租賃企業長期以來經營當中存在的一系列問題，《通知》進一步落實「放管服」改革：針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施並聯審批；明確住房租賃企業申請工商登記時，經營範圍統一規範為住房租賃經營；公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統。

回顧 | 「購租並舉」政策出爐記

2015年年底，中央經濟工作會議明確提出，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

2016年，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

2016年年底，中央經濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，該條例成為首部專門針對住房租賃和銷售的法規。

2017年7月，《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》發布。

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