行業報告 | 從美國經驗看中國物流地產

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摘要：展望未來，隨著在線零售整體規模的繼續擴大，電商及其帶動行業將會驅動高端倉儲快速增長。

根據世界銀行發布的LPI（物流景氣指數）來看，與美國在物流業還有很大差距。從物流成本佔GDP比重來看，美國保持在8-10%之間，而卻高達18%，還有很大的縮減空間。在2008年金融危機之後，企業對於降低物流成本的訴求更為強烈。而從美國經驗來看，驅動現代高端物流倉儲增長的動力，直接來源於企業對物流服務需求的增加。因此，我們認為受益於物流服務的進一步發展，未來現代高端倉儲設施隨之也存在極大潛力。

從目前物流倉儲的存量來看，現代高端倉儲儘管發展迅速，但是總量上與美國相比仍然較低，人均佔有現代高端倉儲面積更是差距巨大。根據世邦魏理仕數據，截至2015年第二季度，美國高端倉儲總量3.7億平方米，人均高端倉儲面積高達1.17平方米；而高端倉儲總量為0.2億平方米，人均高端倉儲面積僅0.015平方米。而從供給結構來看，現代高端倉儲占物流倉儲總量的比例偏低。截至2015年第二季度，高端倉儲設施總量2000萬方，僅占倉儲總量的2.33%，遠低於美國20.9%的佔比。

從供給格局上看，目前物流倉儲設施的供應主體以外資為主，前十大供應商中有6個外資供應商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，合計市場份額佔比高達79.10%。而內資供應商僅有宇培、寶灣、易商及新進入的平安，合計市場份額僅為20.80%。未來隨著內資開發商實力增強，對物流地產項目開發運營經驗逐漸積累，憑藉自身的本土化優勢，預計未來內資物流地產商的份額有望提升。

通過對美國現代高標倉儲需求推動因素的研究，結合物流地產發展現狀，我們認為未來高標倉儲的需求增長將來源於以下幾個方面：（1）高端製造業轉向使用第三方物流或自建倉儲帶來的需求增長；（2）零售業行業集中度提升，以及泛渠道化拓展帶來的需求增長；（3）電商帶動的第三方物流行業發展所帶來的需求增長。

1、高端製造業使用社會化物流比例的提升將間接推動現代倉儲需求增加

早在80年代，就從日本引入了物流業，但是國內企業當時還缺乏對現代物流的認識，沒有"現代物流能夠提高效率、降低成本"的觀念。同時，巨大的廉價勞動力優勢使得企業對於物流成本還不敏感，物流水平低在當時還不會導致競爭劣勢，這些因素都導致了企業在使用物流外包服務時一直比較保守、意願不高。這種環境下，80年代製造業企業多數選擇自建物流。

進入21世紀后，製造業生產商品的檔次和附加值不斷提高，從以前的紡織品、玩具、鞋服等低附加值產品，向手機、電腦、裝備製造等高附加值產品轉型升級。高端製造業因其自身資金密集、產品結構複雜等特徵，過高的庫存或者太慢的存貨周轉，都會對其資金鏈造成壓力，因而存在對物流服務強烈的需求。專業的第三方物流所提供的物流服務，可以幫助高端製造業策劃實施物流管理，提高企業存貨周轉率，降低庫存水平，減少物流開支。我們認為，在第三方物流業的發展不斷深入、"物流"概念逐漸為企業接受的趨勢下，未來高端製造業企業也會轉向使用第三方物流服務，從而推動對於物流設施的需求。

2、傳統零售連鎖化程度提升+電商快速發展是推動現代倉儲需求的主要動力

20世紀90年代以前，零售市場上百貨商店長期佔據著主導地位。近年來，隨著消費者需求的變化和零售市場競爭的加劇，大型連鎖超市、便利店、專賣店等新型零售業態得到快速發展，成為零售業規模擴大的主要動力。

在傳統零售商行業，從美國經驗來看，伴隨著連鎖化程度的提升，大型零售企業對高標倉儲需求也快速增長。而目前零售連鎖化程度較低，僅為10%，遠低於美國的65%，未來連鎖化程度存在一定提升空間。同時，由於第三方物流起步晚仍不成熟，目前大多連鎖超市採用自建物流配送中心的方式。行業集中度低、門店密度小使得超市自建配送中心的空置率高於30%，規模化經濟效益難以實現。但是，從近年來併購數據來看，2015年批發和零售業發生併購的個數達88起，披露交易總金額達到1569.69億元，較2014年批發零售業併購21起、涉及交易額70.99億元的情況大幅提升，國內零售行業或已進入新一輪整合併購高潮期。連鎖零售企業以聯合採購，規模配送為運行基本特徵，行業集中度提升，將帶動倉儲物流等相關供應鏈基礎設施的需求進一步提升。

另外，受電商平台的衝擊，傳統零售商也開始轉向線上拓展，以加速線上線下的融合，這種泛渠道的發展趨勢也將引導原有傳統零售商的物流體系向更加高效的物流體系轉變，推動高標倉儲需求的增長。

對於在線零售商（電商）行業，由於終端客戶物流體驗至關重要，電商行業對物流提效的訴求更高，傳統物流因其周轉效率慢、人工效率不高、智能化程度低等特點，已經很難滿足電商對物流設施的要求，因此也催生了更多的現代高標倉儲需求。

目前，已成為交易額超過美國的全球最大線上零售市場，網路購物也成為推動電子商務市場發展的重要力量，預計未來一段時間仍會繼續保持增長趨勢。電子拍賣平台易趣網於1988年的誕生標誌著電商的起步，在線零售巨頭的淘寶網於2003年成立，的電商進入了快速發展階段。之後，電子商務交易規模一直保持較快增速，年增速平均為GDP（7%-9%）的2-3倍。的網路零售額在2004年至2013年間複合年增長率達到80.5%，預計2006到2017年11年間複合增長率將達到63%。目前目前的互聯網用戶約為7.1億，互聯網使用滲透率達52.1%，其中69%的用戶是網購群體。

隨著線上零售規模的持續擴大，電商及第三方物流行業帶動了高端倉儲快速發展。線上零售市場最早開始於C2C，隨後B2C後來居上，2015年，B2C銷售額首次超過C2C，佔比51.9%。在物流方面，由於自建自營物流存在拿地難度高、承擔資本投入大、時間成本高以及運營成本較大等問題，一些大型B2C電商巨頭會選擇直接向物流地產商定製或租賃高標倉儲，並形成規模效應，因此B2C電商的自建比例不會過高。但對於中小型B2C以及C2C電商而言，考慮到自身很難形成物流規模效應，會優先選擇使用第三方物流平台，進而間接推動對現代倉儲的需求。

同時，在線零售市場目前以及未來一段時間繼續使用低價營銷策略，短期促銷帶來的集中性消費將形成間歇的貨物配送高峰，令物流需求的波動性以及不確定性提升，自建自營物流的經營風險提升。在這樣的情況下，對於中小型電商企業以及計劃短時間內擴張市場份額的平台電商，社會化及專業化的第三方物流和定製或租賃高端倉庫成為必然選擇。

展望未來，隨著在線零售整體規模的繼續擴大，電商及其帶動行業將會驅動高端倉儲快速增長。一方面，來自電商對現代物流倉儲設施的直接需求不斷增加；另一方面，通過電商行業與第三方物流市場聯動發展的傳導作用間接也會推動民營物流行業對現代倉儲的需求。

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