馬光遠：6月份房地產要變天！房價泡沫太嚴重

面對樓市過高的房價，接二連三的通過各種限購限貸政策來降溫，但是房價真的就能夠下跌嗎？或者說真的能夠避免樓市崩盤？房地產到底有木有泡沫？這相必是很多人關心的問題。

著名經濟學家馬光遠近日分析了房價的邏輯，提到三個維度：

一是政策的維度，房地產市場本質上政策市，市場周期受制於政策周期的影響，房價的表現也受制於政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現劇烈的反彈，的房地產政策，只有真假之分，沒有見效不見效這一說，政策如果動真格，每次都是見效的，只是在下一次反彈的時候，很多人忘記了房價在政策的影響下曾經跌過；

二是供需的維度，供需規律是決定房地產市場長期趨勢的最基本邏輯。經過近20年的發展，住宅市場供需基本平衡，但因為大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾，再加上大城市錯誤的限制人口，以及以中小城市為中心的錯誤的城鎮化的方向，人為控制大城市的人口和建設用地，必然導致供需矛盾長期存在。我一直強調，庫存不是房地產的真問題，真問題是資源錯配，是土地制度和城市發展的大方向違背城鎮化的基本規律，從而導致出現人為的短缺；

三是價格的邏輯，房價的絕對值已經很高，這是不爭的事實。價格儘管是一個歷史和時空概念。在每一個時點上，衡量價格高低的標準是不一樣的，美國房地產市場1940年以來，從長期趨勢看，一直是上漲的，但幾乎每十年都要經歷一次調整。很多人現在經常以1989年人民日報一篇報道來嘲笑那些認為房價已經很高的人，當時房價只有1900元，大家驚呼房價太高。其實，在那個時點，按照各個元素分析，1900元一平米的房價的確很高，現在北京房價均價過了6萬，如果按照人均收入，房價中位數，房價收入比，租售比等一系列的指標看，目前的房價不僅絕對值處於高位，而且按照很多指標來權衡，泡沫化程度已經很高。

馬光遠表示，不要低估市場的決心，不要漠視市場的變化，六月份房地產市場要變天，都是基於這個基本邏輯的判斷。當房地產政策的目標從抑制房價過快上漲過度到防止房地產泡沫風險的時候，短期出現降溫是必然的，在限購限貸等政策的舉措下，一些熱點城市價格出現調整也是大概率。