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90后要不要在一線城市買房?

90后要不要在一線城市買房?

文/小白讀財經(ID:veekn365)

90后出生的年輕人面臨兩大難題,一是買房,二是結婚。兩個問題是相通的,在幾乎所有人眼裡成家+房子才是一個完整的家庭!

但是買房真的有那麼容易嗎?2016年一份《90后基層白領就業報告》說:90后是全國重點城市基層白領的主力,他們的平均月薪為3918元,其中月薪排名最高的是北京5980元,其次是上海,位居第二。

微薄的薪資背後你看看那些高不可攀的房價:2016年北京的平均房價是36810/平方米,上海的平均房價是40144/平方米。有人計算過,深圳、上海等一線城市的房價收入比超過了20倍甚至更高(房價收入比=房價÷年收入)。

對比下國外:聯合國制定房價收入比標準是3倍,英國倫敦的是6.9倍,美國紐約是7.9倍,我們的收入沒有他們這些國家的高,房價卻是這些國家的N倍,明顯的不對稱,90后還怎麼買房?

其實在小白看來,買不買房不能光看房價收入比,也不能簡單地和國外比較:

在一線城市的房價一直在漲,在美國就難說,下面是2007年-2017年美國的房價走勢圖:

在美國買一套房子,你需要時刻提心弔膽地擔心它下跌,但在國內一線城市就不同,下面是2002年-2011年上海房價走勢圖:

10年間上海的房價雖然有調整,但是這些拐點幾乎可以忽略,你最多可以看成是登山過程中的一次休息,長期依然是上漲!

所以在過去的10年買不買房,在中美之間截然不同!

說到這裡,小白聯想到2014年2月,一位叫馬佳佳的「90后」年輕人在萬科做演講,她說:90后根本就不應該買房,她理由是:

90后是一群極具理想主義但又無法完成自我實現的人,所以很多人只能拼爹,而且90後身處移動互聯網大爆發的年代,他們需要的是擁有好的設計、好的體驗、好的社區氛圍的房子。

她說得沒錯90后確實是一群極具理想主義的人,那時候的她或許還憧憬在校園、在父母呵護的美好世界里,如果她真正從虛擬的世界里回到現實、回到社會或許就不會這麼想:

在那個時候(2014年)上海的房價平均是3萬元/每平方米左右,但是到了2016年上海的平均房價已經漲到了4.5萬元/每平方米,那個時候工資可能還可以買得起一平米的房子,但是到了現在呢?

現在的一線城市普遍採用限購、限貸政策,如果你是外地人最多只有一次買房機會,如果你是本地人只有兩次購房機會,而且二套承擔的成本要高得多,以前買不起房現在更加買不起,甚至買不了。

在每個家庭都有一次低利率的貸款買房機會,目前商業貸款的利率是4.9%,公積金貸款的利率更低只有3.25%,這麼低利率的貸款一生只有一次,不用白不用!今年14日小白在《2017,防止財富縮水的絕招竟是它!》一文中已經分析過(微信公眾號:小白讀財經可查看),合理的負債對對抗財富縮水是有幫助的

2014年馬佳佳在萬科作演講的時候,上海的平均房價是31670/平方米左右,過去6年上海的平均房價大約上漲10%左右。

如果你在當時購買一套面積100平左右的三居室,貸款買房,首付是3成,一共貸款221.69萬,公積金貸款利率4.5%(實際上要低一些)左右,貸款期限20年。

平均每年利息費用:54000左右

一年後你的收益是: (增值收入-利息費用))/投入資金=31670*100*10%-54000/31670*100*0.327.64%

可見,貸款買房每月月供相當於自己做的一次20年定投,年化收益超過20%。足以秒殺市場上可以拿得出手的理財產品,並且你需要注意,這個收益還只是未考慮通脹情況下算出來的,如果考慮通脹,你公積金貸款的利率遠比過去5年(4.5%)或目前3.25%要低得多。

在小白在3月29日文章《真相:20年的房貸,其實你只用還12年!》(微信公眾號:小白讀財經可查看)一文中已經給你算好了:

20年間,的GDP增長了936.19%,而同期M2卻增長了1937.06%

20年以來你的錢貶值的程度=M2增速-GDP增速=1937.06%-936.19%=1000.87%

換算成月後,你的錢每月縮水的速度是0.2848%,也就是說你每月真實房貸的利率是在銀行月利率的基礎上再減去0.2848%,如果用這個房貸利率計算,那麼你的年收益率會比27.64%高得多!

當然你可能會反駁小白,你這個計算是建立在一線城市房價上漲的情況下呀!是的,長期來看小白對一線城市的房價是看好的,原因如下:

1、2016年的城鎮化是57.35%,中等發達國家的城鎮化率是85%左右,按照每年1.5%左右的比率,的城鎮化起碼還有15年的時間,城鎮化必然會使一些城市的人口壓力越來越大。

2、一線城市普遍減少住宅土地供應,在人口大量湧入的情況下,土地的稀缺性更加凸顯。

3、一線城市行政級別,匯聚資源的能力是其他城市無法企及的,這些資源包括醫療、教育、公共衛生、社會保障、就業機會、市場空間等,而這些也將對其他城市的人才構成吸附效應。

4、2016M2增長是11.3% ,未來應該有下降,但是空間不大,2016年的GDP增長是6.7%GDP增速代表「創造財富的速度」,M2增速代表「印鈔的速度」!M2增速-GDP增速就是真實的物價上漲速度(包括房價)。

但是話說回來,小白對未來房價長線看好,但是不代表短期不會下跌,今年一線城市經過一輪的限購、限貸甚至限價調控后,房價可能會出現高位震蕩並微有下跌,而這就是剛需買房、改善型人士買房的機會。

那麼回到本文的話題,90后要不要買一線城市的房子?小白的觀點:

在控制好風險的情況下,有條件的應該盡量買一線城市的房子。

1、一線城市房子的潛力遠比其他城市要大;

2、買房不僅僅是買一套空房子那麼簡單,你買的是資源、買的是福利、買的是未來的發展機會;

3、房地產是長周期產業,長期依然看好,短期可能會有調整,但是下跌的幅度是可以抹去的,與其投資其他不確定的資產,還不如買房。

本文系微信公眾號:小白讀財經(ID:veekn365)原創文章。感謝閱讀!

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