90后要不要在一線城市買房？

文/小白讀財經（ID：veekn365）

90后出生的年輕人面臨兩大難題，一是買房，二是結婚。兩個問題是相通的，在幾乎所有人眼裡成家+房子才是一個完整的家庭！

但是買房真的有那麼容易嗎？2016年一份《90后基層白領就業報告》說：90后是全國重點城市基層白領的主力，他們的平均月薪為3918元，其中月薪排名最高的是北京5980元，其次是上海，位居第二。

微薄的薪資背後你看看那些高不可攀的房價：2016年北京的平均房價是36810元/平方米，上海的平均房價是40144元/平方米。有人計算過，深圳、上海等一線城市的房價收入比超過了20倍甚至更高（房價收入比＝房價÷年收入）。

對比下國外：聯合國制定房價收入比標準是3倍，英國倫敦的是6.9倍，美國紐約是7.9倍，我們的收入沒有他們這些國家的高，房價卻是這些國家的N倍，明顯的不對稱，90后還怎麼買房？

其實在小白看來，買不買房不能光看房價收入比，也不能簡單地和國外比較：

在一線城市的房價一直在漲，在美國就難說，下面是2007年－2017年美國的房價走勢圖：

在美國買一套房子，你需要時刻提心弔膽地擔心它下跌，但在國內一線城市就不同，下面是2002年－2011年上海房價走勢圖：

10年間上海的房價雖然有調整，但是這些拐點幾乎可以忽略，你最多可以看成是登山過程中的一次休息，長期依然是上漲！

所以在過去的10年買不買房，在中美之間截然不同！

說到這裡，小白聯想到2014年2月，一位叫馬佳佳的「90后」年輕人在萬科做演講，她說：90后根本就不應該買房，她理由是：

90后是一群極具理想主義但又無法完成自我實現的人，所以很多人只能拼爹，而且90後身處移動互聯網大爆發的年代，他們需要的是擁有好的設計、好的體驗、好的社區氛圍的房子。

她說得沒錯90后確實是一群極具理想主義的人，那時候的她或許還憧憬在校園、在父母呵護的美好世界里，如果她真正從虛擬的世界里回到現實、回到社會或許就不會這麼想：

在那個時候（2014年）上海的房價平均是3萬元/每平方米左右，但是到了2016年上海的平均房價已經漲到了4.5萬元/每平方米，那個時候工資可能還可以買得起一平米的房子，但是到了現在呢？

現在的一線城市普遍採用限購、限貸政策，如果你是外地人最多只有一次買房機會，如果你是本地人只有兩次購房機會，而且二套承擔的成本要高得多，以前買不起房現在更加買不起，甚至買不了。

在每個家庭都有一次低利率的貸款買房機會，目前商業貸款的利率是4.9%，公積金貸款的利率更低只有3.25%，這麼低利率的貸款一生只有一次，不用白不用！今年1月4日小白在《2017，防止財富縮水的絕招竟是它！》一文中已經分析過（微信公眾號：小白讀財經可查看），合理的負債對對抗財富縮水是有幫助的：

2014年馬佳佳在萬科作演講的時候，上海的平均房價是31670元/平方米左右，過去6年上海的平均房價大約上漲10%左右。

如果你在當時購買一套面積100平左右的三居室，貸款買房，首付是3成，一共貸款221.69萬，公積金貸款利率4.5%（實際上要低一些）左右，貸款期限20年。

平均每年利息費用：54000左右

一年後你的收益是: (增值收入－利息費用))/投入資金＝31670*100*10%-54000/31670*100*0.3＝27.64%

可見，貸款買房每月月供相當於自己做的一次20年定投，年化收益超過20%。足以秒殺市場上可以拿得出手的理財產品，並且你需要注意，這個收益還只是未考慮通脹情況下算出來的，如果考慮通脹，你公積金貸款的利率遠比過去5年（4.5%）或目前3.25%要低得多。

在小白在3月29日文章《真相：20年的房貸，其實你只用還12年！》（微信公眾號：小白讀財經可查看）一文中已經給你算好了：

20年間，的GDP增長了936.19%，而同期M2卻增長了1937.06%。

20年以來你的錢貶值的程度=M2增速－GDP增速＝1937.06%-936.19%=1000.87%

換算成月後，你的錢每月縮水的速度是0.2848%，也就是說你每月真實房貸的利率是在銀行月利率的基礎上再減去0.2848%，如果用這個房貸利率計算，那麼你的年收益率會比27.64%高得多！

當然你可能會反駁小白，你這個計算是建立在一線城市房價上漲的情況下呀！是的，長期來看小白對一線城市的房價是看好的，原因如下：

1、2016年的城鎮化是57.35%，中等發達國家的城鎮化率是85%左右，按照每年1.5%左右的比率，的城鎮化起碼還有15年的時間，城鎮化必然會使一些城市的人口壓力越來越大。

2、一線城市普遍減少住宅土地供應，在人口大量湧入的情況下，土地的稀缺性更加凸顯。

3、一線城市行政級別，匯聚資源的能力是其他城市無法企及的，這些資源包括醫療、教育、公共衛生、社會保障、就業機會、市場空間等，而這些也將對其他城市的人才構成吸附效應。

4、2016年M2增長是11.3% ，未來應該有下降，但是空間不大，2016年的GDP增長是6.7%，GDP增速代表「創造財富的速度」，M2增速代表「印鈔的速度」！M2增速－GDP增速就是真實的物價上漲速度（包括房價）。

但是話說回來，小白對未來房價長線看好，但是不代表短期不會下跌，今年一線城市經過一輪的限購、限貸甚至限價調控后，房價可能會出現高位震蕩並微有下跌，而這就是剛需買房、改善型人士買房的機會。

那麼回到本文的話題，90后要不要買一線城市的房子？小白的觀點：

在控制好風險的情況下，有條件的應該盡量買一線城市的房子。

1、一線城市房子的潛力遠比其他城市要大；

2、買房不僅僅是買一套空房子那麼簡單，你買的是資源、買的是福利、買的是未來的發展機會；

3、房地產是長周期產業，長期依然看好，短期可能會有調整，但是下跌的幅度是可以抹去的，與其投資其他不確定的資產，還不如買房。

本文系微信公眾號：小白讀財經（ID：veekn365）原創文章。感謝閱讀！

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