租售同權，誰可以狂歡？誰又該洗洗睡了！

首先，請為廣州的租售同權鼓掌！一線城市出台政策，推進租房市場，保障租客權益，這是首創，是包容。

但是，租售同權延伸到朋友圈，卻成了一場集體的狂歡。

學區房要跳水了，鼓掌！大家都去名校旁租房，鼓掌！學區房房租要暴漲，鼓掌！不買房子了，鼓掌！

這其中的很多人壓根就沒有看政策原文，甚至，不知道廣州的入學政策。

其實，廣州租房就近入學之前一直在執行！並不稀罕！

其實，廣州優質學校依舊一學位難求！學區房交易活躍！

以下，才是廣州租售同權上學的正確打開方式。

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租售同權的就近入學，誰可以狂歡！

租售同權的就近入學，誰可以狂歡？

如果廣州的租售同權類似德國，那絕對是租客們的集體狂歡，學區房壓根連買的必要都沒有，而且房租並不會瘋長！

因為，德國，沒有學區房一說，在就近上學上，真正實現了租售同權。學區內所有的適齡學童，不論你是租房還是買房，全部錄入到系統中，電腦派位，搖號。

但是，敲黑板，請注意。

德國的租售同權有3個前提條件：

1、學校沒有省級國小、普通國小等級之分，教育資源均衡；

2、學區內教師輪崗，師資力量均衡；

3、對學校旁租金嚴格限制，禁止隨意漲價。

如果廣州今後租售同權的執行細則與德國相似，那麼我們一定要為廣州敢於天下先的態度鼓掌！

但是...現狀允許廣州這樣嗎？或者說，廣州租售同權真正意義上的上學同權需要多長時間能實現？

你只要知道：

廣州優質名校集中在中心城區，99所省一級國小，天河、越秀、海珠、荔灣4區佔到49所。

早在4年前，天河、越秀等區域內名校被迫零擇校、零借讀，學位太緊張

...

當然，按照目前廣州租售同權，也是有人可以歡呼的。

政策原文中，專門劃出了可以享受租售同權就近上學的三類人：

具有本市戶籍的適齡學童，政策性照顧借讀生，符合積分入學的來穗人員。

這其中，具有本市戶籍、租房居住的適齡學童，一直都可以入學，多為教育局統籌分配。統籌分配，意味著這部分人其實不一定能上租住地學區內的對口國小，也可能是3公里範圍內的其他國小。

這是政策一直允許的。

這三類人中，也只有積分入學的適齡學童是可以歡呼的。

積分入學是這三類人中，最不好入學的。積分入學不是你符合政策就能成功入學，公辦學校有名額限制，錄取從高分往低分排排坐，有相當多的孩子是無法入學的。而且，在積分入學上，租房入住的分值相當低。

而今，租售同權，從政策方面保障不能把租房的分值降得太低，從政策上保障了這類適齡學童的完全入學。

至於有的人所說的隨便外地人口、隨便租個房都可以在廣州上學，甚至上名校。敲黑板、看清楚：三類人一類是必須有廣州戶籍，一類是政策性照顧生，全廣州也就有5000來名，另一類是符合積分入學，積分入學的條件包括辦理廣州居住證，在廣州租住滿年限，交社保等等。

所以....此刻的你，還能振臂歡呼嗎？

2

租售同權的就近入學，誰可以洗洗睡了？

租售同權的就近入學，誰可以洗洗睡了？有很多人！

那些說租房就可以上名校的人，請問，你是否統計過廣州到底有多少學位？尤其是名校學位？

廣州目前國小的學位仍舊是稀缺的，更別提名校的學位了，那更是一房難尋。

難到什麼程度？越秀區，這個廣州教育強區，每年交易的二手房中，20%的房子在30平以下。這些房子，基本上全都是小面積的學區房。

租房上名校，我們來做個假設。如果某個名校可以提供400個小一學位，目前，按照對口分配，基本滿員。這400個學位中，按照廣州目前的上學政策，一般是買房居住的適齡學童。租房居住的絕大多數都是教育局統籌入學。

一旦租售同權，租房、買房完全享受相同的上學權利。這個區域內租房居住的適齡學童也能享受到同等的對口國小招生。這400個學位名額還夠用嗎？那加上從其他區域搬遷到區域內可提供學位房子的適齡兒童，你是讓這些中心城區的學校去新蓋教室呢，還是怎麼辦？

蛋糕本身就那麼大，每個人都想吃，總要有個先來後到的排位順序吧？

至於排位怎麼排?我們不妨看看廣州的鄰居，深圳。深圳不論是本地戶籍還是外地戶籍都適用積分入學。

但，積分怎麼算？在深圳有戶口、有房子的還是排的靠前啊！

大城市的學校資源本身就很有限，名校資源更有限，這些資源往往還在中心城區，基本上沒有擴建的可能性，總共的供應量就那麼大！

那些說學區房房租價格暴漲、供不應求的人。你是有多少自信租客願意承擔優質學位5年的溢價？房東又願意犧牲自己的利益把房子打包5年租給你？

學區房價格會暴漲嗎？不太可能，對比同區域，小幅上漲、空置期短倒是有可能的。

從房東方面來說，他們有這樣的顧忌：

我把房子租給你，你用來上學了。那我的孩子怎麼辦？

廣州目前是一房對應一學位。什麼意思，意思就是說如果你這個房子里有個適齡兒童在上國小，1年級-5年級，那麼這個學位要鎖定5年，在這期間，你這個房子可以租給其他人，但租了也沒用，上不了學。

這些房東也只有自家孩子沒有上學需求之後，才會把房子租給你。這是其一。

其二，一旦這個學位被租戶佔用，房東賣房子的時候，房子的價值會大幅縮水，比如越秀區一個省一級國小學區房，有業主佔用了學位，往外賣的時候，這樣的房子，會便宜20%左右。

所以，房東更願意租房給那些不需要使用學位的租客。

從租客方面來說，他們是否願意承擔：

租售同權，要求租戶進行租房合同備案。租戶要想享受租售同權，房東必須繳納稅款。這部分稅款毫無疑問房東肯定會加到房租里。這是一。

其二，租客要使用學位，這個學位5年是不能提供給其他租客上學用的。所以，你肯定不能中途撤租，租客走了，那這個房子就沒有學位了，要租給誰？

所以，現在廣州已經有中介開始打包5年總房租提供給租戶，租房要一次性交齊5年，這5年的房租不僅包括原來的房租、還包括房東需要繳納的稅款，還包括學位的價格，甚至還計算了每年物價上漲的空間。

朋友圈傳圖（來源網路）▼

你覺得租客會買賬嗎？比如這個40平的學區房，全部5年的租金費用在42萬元。42萬元的費用，普通租客還是出不起。

房租再高，如果沒有人租，有大片的空置，有啥用？

說學區房價格大幅跳水的人，你也可以洗洗睡了。好學校本身就是房子的一個附加配套，跟醫院、商場一樣，本身就有附加價格。

為什麼？廣州的學區本身就是供不應求的。何況是有名氣的學區房。在廣州越秀有個省一級國小的學區房，10來平米的單間，只有公共廁所和廚房，價格卻比同區域其他房子要貴得多。

這就是好學校的附加值。這個附加值到底值多少？是市場的供需決定的。

學校本身就是房子的一個附加配套。就像醫院、商業中心、甚至家門口的菜市場，本身就是有它的價格的。只是好學校的溢價要貴一些，但是這個溢價也是市場的供需決定的，大多數人能接受的。

所以，你的學區房是用來自住的，完全沒有必要擔心學區房價格會降。相反，明確某個學校學位的學位房，反倒未來會漲價。為什麼？因為它把不能入學的概率降到了最低。

3

廣州租售同權的就近入學，到底會走什麼路線？

目前，廣州租售同權的就近入學，暫時還沒有公布具體細則。

但是，今年廣州目前的小一入學政策已經確定，和往年相同。

在租房就能上學中，仍然是有相關的規定的。有兩種人群：

第一種人群是有本地戶籍，大多數區域執行的政策都是教育局來統籌分配學位，也就是說租售不同權。

第二種人群是外地戶籍，只能依靠積分，來統籌入學。其實，租售也不同權。

這是目前廣州小一入學政策。

明年，以及以後，你認為廣州租售同權的就近入學，會走什麼路線？

我認為，從目前廣州學校的設置而言，做德國那種完完全全的租售同權是不可能的現象。

即便是租售同權，最大的可能也就是與深圳類似，推行深圳目前的積分入學政策。學區內的所有適齡學童，不論你是租房的還是買房的，都要積分入學，從高往低分配學校。

深圳光明新區入學政策▼

也許，比深圳能再先進點兒，就是租房和買房的權重分差會相對縮小。

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