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購租並舉 助力房地產市場供給側改革

2017年是實施「十三五」規劃的重要一年,也是供給側結構性改革的深化之年。

在此政策背景下,2017年房地產市場走勢如何?如何在房地產市場深化供給側改革?如何通過購租並舉讓房子回歸居住屬性?這是每個房地產從業人員必須要研究的課題。

3月18日下午,鏈家集團董事長左暉受邀參加發展高層論壇2017年會,並以「存量房市場的供給側改革和長效機制」為議題,與國內外房地產領域領先企業的領導人深入交流,分享如何提高房屋流通效率及讓租賃成為一種生活方式,助力房地產市場的供給側改革和長效機制的形成。通過購租並舉的措施,幫助人們實現安居樂業的目標。

直面房地產市場挑戰與方向

左暉在論壇上坦言,目前房地產市場的問題主要集中在供給端:一、房地產市場住宅存量已達到200億平米的存量規模,如何在全國房屋流動率只有3%的情況下,把200億平米的存量物業通過各種手段推動到流通中,將是對房地產供給側影響比較深的一個課題。二、人的傳統觀念是「有土就有財」,因此所有人都要去買房子,這件事放眼全球都是很少見的,這背後隱藏著另外一個問題——我們住宅的租賃市場具備非常大的發展潛力和發展必要,其實,租賃不僅是過渡,也是一種生活方式。

提升流通效率 促進有效供給增加

近年來,二手房市場發展比較快,且越來越多的大中城市正逐步過渡到存量房市場。來自鏈家的統計數據顯示,2016年,北京、上海和深圳三地的二手房成交套數達到73萬套,是新房成交量的2.7倍。除此之外,廈門、南京、福州、寧波、蘇州、石家莊等二線城市二手房交易量的佔比也呈現逐年擴大的趨勢。

與此同時,從增量市場來看,隨著商品住宅用地供給的不斷下滑,房地產市場繼續擴大增量規模已難以為繼。從北京市歷年供地結構來看,商品住宅供地面積急劇壓縮。2016年已不足40萬平方米,再創新低。

由此,左暉認為,在新房市場增加供給困難的情況下,在二手房增加供給就變得十分迫切。提高二手房流通效率有助於增加供給彈性,從百人流通量與房價的關係看,要抑制一線和熱點城市的房價上漲,提高百人流通量是一個重要手段。這是因為提高二手房的流通效率,其實就是相當於盤活存量市場,增加有效供給。如美國雖然存量房屋遠遠少於,但其流通率較高,因此市場供需關係相對合理。

那麼,如何提高存量房屋流通效率呢?對此,左暉建議,提高存量房流通效率,首先要解決的是增加有效供給,而盤活存量是最重要手段;其次,完善交易制度,使得交易能夠便捷、有效、安全的進行;再次,加快信息共享,減少信息獲取成本,和信息不對稱造成的資源浪費;最後,促進經紀人的職業化,二手房的有效流通離不開一支專業化、職業化的經紀人隊伍的參與。

發展租賃市場 讓租賃成新的居住方式

在左暉看來,房子是用來住的,要發揮房子的居住屬性,還需要大力發展租賃市場,讓租賃成為居民新的居住方式。

目前,的房屋租賃市場約1萬億,但交易市場高達17萬億,6%的租金與交易比,相對於日本的80%及美國的50%差距是非常巨大的。此外,租房形式非常單一,未來租賃市場的發展潛力將非常巨大。

不過,在左暉看來,要讓租賃成為人們的一種居住方式,還離不開四要素:一是充足的租賃房源供給;二是租賃權益的有效保障;三是交易過程的便捷、安全;四是專業機構不斷提升的租賃服務體驗。

在房源供給方面,國際上的通常做法是,城市新增的公寓住房會優先安排來滿足租賃的需求,2006-2015年期間,美國新建公寓用於出租的比例由52%升至94%。2013年日本新建的公寓中,36%用於租賃。而目前這一方面還沒有硬性規定,有待後續政策引導。

此外,左暉強調道,提升機構化的滲透率較為關鍵。實際上,目前租賃市場發展滯后,很大程度在於專業租賃機構參與租賃市場的程度只有5%左右,基本上是C2C的一個非常分散、低效率的市場。而美國、日本等國家,機構化滲透率都在30%以上,其中,日本超過80%,因此,其擁有發達的租賃市場。

不過,值得慶幸的是,租賃市場經過這幾年的發展,也取得了長足的進步,隨之而來的,租賃關係更趨於穩定。同時,租賃立法也被列到議事日程上來,租賃將成為供給側改革的重要方面。探究背後的原因在於:首先,政府對租房市場的發力。2016年6月中央出台了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,指出要大力培育發展住房租賃市場,要建立購租並舉的住房制度方向,各地也相應出台了各種制度,儘力滿足新市民的多元化需求。

其次,專業租賃機構解決市場痛點。近5年來,大量規模化、專業化的租賃運營機構也在發揮著重要作用,通過引進新的運營模式,專業化的管理手段,填補了市場中的陋習。根據鏈家的統計數據顯示,機構化的租賃服務為租戶帶來了生活的改變:一、租賃住房當成家來看待,65%的租戶會拿出1000元以上的金額來進行租賃房屋的布置;二、79%的租客認可租賃的生活,表示如果租得很好,一直租下去也是不錯的選擇;三、租賃周期的拉長,目前租期為415天,幾乎是社會租賃平均租期的2.5倍;四、業主出租意願增強,機構化為業主打理閑置房屋解除了後顧之憂,又能帶來穩定的現金流。

第三,在互聯網下的新生代的租客,表現出實用主義消費觀,更在意產品的使用功能。車是不是你的不重要,重要的是需要時有車開就行了,房子是不是你擁有的也不重要,重要的是享受居住的樂趣。

以「住」為入口 鏈家助力供給側改革

通過左暉的論斷,不難發現,企業需要緊跟國家發展脈搏,並有效結合行業發展趨勢,清晰地找到屬於自身的發展定位,並解決相關「痛點」,才能有更大的發展空間。

值得注意的是,從互聯網+融入房產服務行業后,消費者的購房、租房體驗有了很大改變。一直以來,鏈家作為房地產服務行業領先企業,始終在引領行業健康發展,堅持做難而正確的事情,在響應國家「購租並舉」政策的同時,為消費者提供優質的居住體驗。

在購房層面,鏈家針對主流的市場需求和痛點,通過信息的無差別分享、基於大數據挖掘推出樓盤字典、估價工具等多款產品,有效的增加了買賣雙方的匹配效率,並通過交易流程重構以確保交易更可靠、更安全、更前置,大大提高房屋流通效率,為消費者提供更高的品質服務。同時,在租的層面鏈家旗下長租公寓品牌「自如」,管理著40000套價值3000億的房屋資產,為超過60萬自如客提供優質租住產品。



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