去地產化的王健林，正面臨兩大難題，首富位置恐不保

王健林終於還是徹底告別房地產了。

8月10日的萬達集團官方微信宣布，將萬達文旅和萬達酒店管理注入上市公司萬達發展。萬達文旅主要從事主題公園設計、建造及運營管理，而萬達酒店管理則主要從事酒店設計、建設及運營。這兩個都是服務型輕資產，在賣掉酒店資產和文旅資產後，萬達已經徹底輕資產化，未來主要的收入靠「服務」，而不是開發。轉型中的首富還能保住自己第一的位置嗎？融360房貸君準備從幾個方面簡單聊一聊。

「避重就輕」——王健林的資產騰挪大戲

王健林走輕資產路線在很多年前就開始了。

早在2012年，萬達就開始了海外併購，當年5月份萬達併購美國AMC院線100%股權和債券，耗資26億美元。之後就一路狂奔，截至2017年3月，短短5年間，萬達已經發起了20次海外併購，行業覆蓋體育、影視、酒店等行業。

2015年，王健林在深交所發表演講，首度詳解萬達的「輕資產化」戰略目標。

以萬達廣場為例，在萬達的高增長階段，走的是重資產模式。即自己投資開發萬達廣場，銷售配套的寫字樓、商鋪和住宅等，所獲得的現金用於投資持有的萬達廣場，所獲得的租金收益全歸萬達。

現在輕資產模式則是，萬達繼續投資建設萬達廣場，但萬達自己只負責選址、設計、建造、招商和運營，資金由合作方出。萬達廣場產生的租金收益與合作方分成。

重資產模式的特點是「自己出錢、自己銷售、自己收租」，輕資產的特點是「別人出錢、我運營」，所依託的是萬達品牌的強運營能力。

今年以來，萬達的賣賣賣，可以說是個插曲，因為它受到了大環境的影響。王健林的萬達一直以來都非常依賴外部資金，因為他主要玩的還是房地產，他並沒有類似李超人旗下諸多現金流產業來為自己的轉型提供資金支持。

萬達轉型是主動的選擇，按照王健林的布局，再過幾年萬達就能徹底輕資產化。但時不我與，金融的大風向變了，王健林所依賴的外部資金突然無法到位，車沒油了，只能賣自己的資產了。

賣給融創的文旅和賣給富力的酒店，回籠的638億幫助王健林解了燃眉之急。不僅如此，萬達還不斷回收萬達廣場的註冊資金，有統計顯示，至少有84家萬達廣場的註冊資金減少，收回的資金至少有400億。

從某種程度上來說，萬達今年以來的賣賣賣，反而加速了萬達的輕資產進程。目前萬達已形成萬達商業、萬達文化（影視、體育）、萬達網路科技和萬達金融四大產業。

輕資產的風險

按照王健林自己的說法，房地產的重資產模式過於單一，對萬達持續發展不利，而輕資產和多元化有諸多優點。

轉型以來，萬達也的確取得了不小的成績。以萬達廣場為例，以後以租金收入為主。2015年和2016年的增幅分別達到了30.7%和30%，毛利遠超物業銷售。2016年萬達的租金收入為195.8億，貢獻的凈利潤更是佔比達到了55%。王健林在2016年會上也表示，集團營業收入達2549.8億，凈利潤實現了兩位數增長，

但另一個驚人的事實是，財富雜誌2016年世界500強的數據顯示，整個萬達集團在2016年的凈利潤僅為0.4%，約1.1億美元（註：世界500強的營收和利潤均來自企業自主申報）。

巨大的反差，肯定是有問題了，細數萬達近年來的風波，最大的原因恐怕來自於萬達的海外併購和融資困難。

萬達海外併購當然是沖著輕資產和多元化，基本上都是文化類的，以影視和體育兩大塊為主，整個多元化和輕資產化的布局已經初步完成。但也正是這些併購，讓萬達背負了不小的壓力。

首先，萬達的併購資金不是自己掏的，這就有風險了，用別人的錢就得看別人的臉色，別人不給你錢，憤懣之餘也只能賣自己的資產了。

另一方面，萬達所買的這些資產，比如電影和文娛，按照王健林的說法，這是上不見頂的行業。上不見頂不假，但以此對這些行業報以過高期望卻不行。

影視、體育行業利潤非常高，但這些行業已經發展了這麼多年，卻沒能誕生出超級巨頭，已經很能說明問題了。

互聯網、地產、能源和零售等行業能孕育巨頭，但影視和體育等行業是難以規模化和標準化的，巨頭們也擋不住一兩個天才的攪局。就拿電影來說，誰能想到吳京的《戰狼2》能突破40億？

文娛和體育等文化行業的確是超級行業，但這行的基因就是分散，就是百家爭鳴。

細數王健林收購的這些企業，最早納入萬達旗下的AMC院線二季度宣布虧損1.77億美元，股價也一直走低。

相比房地產等傳統產業，影視、體育等文化產業天生就不是賺大錢的產業，而且回報周期相當長，這也是拖累萬達利潤的重要原因。王健林要想整合這些行業，形成一個超級航母，還有相當長的路要走。

首富的位置還能坐得穩嗎？

馬雲靠電商、馬化騰靠社交，李彥宏靠搜索，而王健林是靠萬達廣場起家的。

再說得直白一點，二馬一李靠極強的產品，而王健林則靠的是極強的「財技」，地產是傳統行業，蓋住宅，蓋寫字樓，蓋綜合體，它必須依託強有力的融資。而融資說白了就是槓桿，有了槓桿才能賺大錢。孫宏斌捲土重來、許家印的快速崛起莫不如此。

靠財技起家的王健林，目前在走輕資產路線，靠租金收入以及影視體育等多元化的布局，能否幫助王健林保住身家，還很難說。

萬達要輕，要轉型，一方面是因為商業地產相比住宅地產，體量做大很困難。另一方面是當前融資環境的變化，今後萬達要做的就是少花錢做更多的事。

但輕資產的問題在於，利潤超級低，而且競爭更加激烈。潘石屹轉型了，他的SOHO相比之前，賺錢能力也大幅下降。而就以房地產來說，鏈家很賺錢，交易額過萬億，但它終究只是中介，估值也不過幾百億，這就是輕和重的區別。

萬達目前的優勢在於它的品牌號召力以及成功的運營案例。但這個行業同樣不乏競爭者，再加上這些年商業地產不景氣，萬達的壓力也不小。

所以萬達想到了轉型，去電影和文娛產業掘金，這些行業也是足夠輕，但回報周期長。轉型以來，萬達資產增長率呈下降趨勢。從2010年到2016年，分別是87%、40%、50%、27%、34.5%、20.9%、21.4%。

現在是去槓桿的關鍵時期，企業要憑自己的能力渡過難關。人民日報近期就以萬達和樂視為例，明確表示高槓桿高貸款的時代一去不復返。

靠「財技」發家的王健林，面前有兩大難題：

萬達商業在A股上市是一道必選題，萬一失敗怎麼辦？

目前轉型是以出售資產為代價的，且介入的都是回報周期長的產業，速度能否維持住？

一個企業一旦跑不動了，那將非常可怕，更何況是首富的企業。

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