極小戶型能否解決年輕人的「買房」問題?

2017/02/23

北京大學建築學研究中心主任、方體空間(Atelier Fronti)主持建築師王昀的「2.363平方米極限住宅」讓很多人驚異於人類居住空間的極限,也讓極小戶型住宅又一次進入人們的視線。

王昀用設計來探索一個人最小居住空間的極限,他在位於北京西直門的工作室的露台上建了一座2.363平方米的極小住宅,外部結構用鋼板焊成,再塗上純白色,看起來非常簡易。

進門是馬桶和洗手台。馬桶對面有一個可以翻起來的桌子,平時可以坐在馬桶上打字或是看電腦——由於採用了無臭馬桶,因此不用擔心異味問題。

再往裡走,會看到一個白色的盒子,打開是床鋪,合上則是起居空間。不過,對於那些睡覺愛翻身的人們來說,這樣的設計恐怕難以滿足他們。

事實上,極小戶型住宅是在二戰後住房短缺的日本應運而生的,如今也不乏類似的住宅產品。對於大量在一二線城市奮鬥的年輕人來說,空間經過精心設計的極小戶型能否讓他們的生活得到改善?

鏈家網二手房信息顯示,在王昀設計的極小住宅附近的西直門,二手房報價一般在9萬-13萬元/平方米。

王昀設想,如果2.363平方米的極小住宅在首都市中心以15萬元一套的價格出售,對於不願群租的「北漂」而言,應該有不小的吸引力。不過,目前這間2.363平方米的極小住宅暫時不會出售。未來,它們也許會聚合成公寓,為更多的人提供住處。

針對年輕群體的市場

不僅是設計師在探索極小戶型,近年來開發商也視其為新商機。

2013年12月,萬科在青島推出「萬科米公寓」,戶型25平方米,均價1萬元/平方米。

2016年11月,位於廣州天河智慧城的「萬科雲城米酷」開盤,總建築面積達到60萬平方米,主要戶型為13、18平方米的平層和18、25平方米的LOFT公寓,居住、工作、娛樂、煮食、會客等功能齊全。該樓盤的均價約為2.4萬元/平方米,2016年以27億元的銷售金額、約13萬平方米的銷售面積和5800套的成交套數成為廣州全市商辦物業三冠王。

廣州萬科新聞發言人楊大正告訴澎湃新聞記者,除了萬科雲城米酷,還有城市之光、海上傳奇、萬科世博彙等項目都有極小戶型,萬科會盡量在小面積設計方便業主生活的大空間。

萬科「雲城米酷項目的18平方米極小戶型公寓

金地集團和景瑞地產也在極小戶型市場做出嘗試。金地推出的「極公寓」分為18平方米LOFT及26平方米平層兩種戶型,其客群定位是年齡在18-25歲之間的年輕群體。以18平方米的戶型為例,大容量的收納空間及卧室的投影設備用以滿足年輕人的儲物及娛樂需求。

金地「極公寓」項目的18平方米LOFT

2016年4月,景瑞旗下的酒店式公寓「景瑞@way遇道」在上海寶山區開盤,推出20平方米、40平方米的精裝公寓。公寓以年輕人生活觀、社交觀為導向,定製化解決住宅問題,以期滿足年輕人的居住需求。

極小戶型的局限與未來

關於極小戶型的設計及住宅開發雖然已經進行了幾年,但是極小住宅至今仍未在市場上得到普遍推廣。看似頗有市場需求的極小住宅為何沒有「火起來」?

在研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,這是因為極小戶型在居住功能上有很大的限制,並且無法為房企帶來可觀的收益。

「極小戶型對於單身群體來說可以過渡一下,但不可能長期居住。三口之家的居住需求至少要達到60平方米。極小戶型最終會成為租賃型公寓,而非出售型公寓。從這個角度看,現金流的速度遠遠低於房企的預期,很多房企並不會去嘗試此類物業的開發。」嚴躍進說道。

此外,設計規範的缺失也讓極小戶型的發展空間受到了限制。

根據建築設計研究院編製、住房和城鄉建設部2011年批准的《住宅設計規範(GB50096-2011)》,一居室(卧室+起居室+廚房+衛生間)使用面積不小於30平方米,零居室(兼起居的卧室+廚房+衛生間)使用面積不低於22平方米。這一規範雖未列入「強制性條文」,但在過去,即便是鼓勵做小戶型,但一般企業推出的公寓面積不低於20平方米。

「由於並無相關設計規範,所以極小戶型屬於房企自己琢磨的、基於市場需求的個性化產品供應模式。」嚴躍進說。

至於極小戶型的前景,嚴躍進認為,極小戶型總體上有市場需求,但主要局限在目前一二線熱點城市。另外,房企也不會將極小戶型作為經營重心,「從企業目前戶型開發的傾向看,更偏好做大戶型。」

而楊大正也告訴記者,從效益來看,極小戶型總價低,市場接受度高,但是利潤也相對較低。

由此看來,期望通過極小戶型來滿足大批年輕人的居住需求,似乎暫時還只是個美好的願望。

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