深圳寫字樓的春天來了嗎？

如圖，曼哈頓的寫字樓群歷經波折，依然是這座都市的標誌

一線城市對住宅的調控，已經進入「史上最嚴」的階段，這種背景下，洶湧的熱錢無路可走，會不會給寫字樓投資帶來新的契機？淘哥今天就和大家來探討一下寫字樓市場，有幾個觀點。

1、深圳寫字樓供應將進入集中爆發階段，整體供過於求是大背景，而且這一背景至少持續到2020年。

2、那麼，寫字樓就不能投資了？不是，優質的寫字樓依然有投資價值，而劣質寫字樓應該敬而遠之，關鍵是如何選擇。

3、一線城市，黃金地段的寫字樓，具備長遠的投資價值，資金依然對此虎視眈眈。

淘哥這麼說，你可能不相信，但這是全球第一流的房企鐵獅門，其高級董事總經理的論斷。他們的做法是：持續投資黃金地段優質物業。

4、淘哥覺得寫字樓核心能力有兩項，運營能力和創新能力，運營能力將上升到極其重要的程度。甚至將催生一個代運營的市場。

5、寫字樓創新至關重要，這背後是社會經濟環境的巨大變化，比如中產階級的崛起、90后成為社會中堅，消費升級，共享經濟等新的經濟形式。

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根據相關機構的統計數據，從2016年下半年開始,深圳寫字樓供應量已經進入集中爆發階段，預計2017年底將逼近500萬平,供給過剩逐漸顯現。

未來幾年，這一狀況將持續，預計2020年末，將近1000萬平的放量，將進一步激化供大於求的矛盾。

其實，不需要機構的研究數據，常識也能告訴我們，深圳的寫字樓過量了。想想看，福田CBD，車公廟、深圳灣超級總部基地、科技園、后海、留仙洞總部基地、蛇口、前海、龍華北站、羅湖筍崗......寫字樓群的規劃遍布深圳。

深圳寫字樓的規劃呈現一個此起彼伏的狀態，建設了20多年的福田CBD，這幾年還不斷有摩天大樓崛起，當紅炸子雞前海的寫字樓則是如雨後春筍，初生牛犢深圳灣超總也興沖沖加入了戰團。

此前，開發商會將部分寫字樓，改造成loft公寓發售。而近期，政府對這種「商改住」進行嚴厲打擊，客觀上又加大了寫字樓的供應。

寫字樓太多，真有這麼多字要寫？這種情況下，投資者該迴避寫字樓嗎？

淘哥認為，寫字樓依然有投資價值，因為決定這種物業價值的最核心因素，其實是城市的經濟增長。而這恰恰是深圳最引以為榮的地方。

事實上，世界上最著名的國際大都市，優質寫字樓都是一個優良的投資標的，其生命周期甚至遠遠超過住宅，是真正傳承百年的家族資產。

例如美國紐約的洛克菲勒中心，1930年開工1939年一期完成，80年代末被日本三菱財團買走，成為日本興起、美國衰落的象徵。後來美國人趁日本泡沫經濟破裂，又把洛克菲勒中心買了回來。時至今日依然受全球資金追捧。美國總統川普，其家族核心資產也是曼哈頓的一些川普大廈。

曼哈頓的寫字樓群，是真正傳承百年的家族資產

但是，淘哥覺得，在深圳整體供過於求的背景下，寫字樓將是一個高度分化的市場——優質的寫字樓欣欣向榮，具備很強的投資價值，而很多非優質的寫字樓，則在資產貶值、租金下滑和空置增加的深淵裡掙扎。

合適的策略是，拋棄那些劣質寫字樓，擁抱優質寫字樓。

舉一個很簡單的例子，福田CBD嘉里建設廣場，寫字樓租金高的能達到400元一平米，最新的平安金融中心正在招租，租金大概是500-600元。而南山福田還有很多寫字樓，租金只有100上下。

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鐵獅門的做法：

只投資一線城市黃金地段

鐵獅門高級董事總經理講課分享

問題是，什麼是優質的寫字樓？

4月份，淘哥在美國考察期間，在世界最牛的商學院：沃頓商學院學習了幾天，期間有一堂課的主講是，由鐵獅門高級董事總經理、全球股權資本市場聯席主管Frederick Waldeck，他以幾十年的從業經驗，分享了寫字樓市場的看法。

鐵獅門前身歷史可以追溯到19世紀末，是世界一流的房地產開發商、運營商及基金管理公司，在世界各地如美國，歐洲，，巴西和印度的主要城市從事甲級寫字樓、大型城市綜合體項目和高檔住宅的開發。鐵獅門旗下的標誌性建築囊括洛克菲勒中心、克萊斯勒中心、柏林的索尼中心等等。鐵獅門也進入了深圳，在後海和聯想合作，開發聯想后海總部大樓項目。

鐵獅門高級董事總經理的觀點是：

1、未來10年到20年大城市房地產投資仍然潛力無窮

目前城鎮化率只有50%多，美國是80%，有些發達國家接近100%。這意味著，未來10年—20年還會有成千上萬的人流向城市，當然有些城市暫時供過於求，但長期看好，對長期投資者來說，投資還是潛力無窮。

2、只投資一線城市，只買不賣

在，鐵獅門只投資北京上海廣州深圳等一線城市。對這些城市非常樂觀，有很多很有實力的企業入駐鐵獅門的大樓。房地產是個非常長期投資，鐵獅門旗下的很多大樓，包括洛克菲勒，舊金山大樓等都不賣。

3、選擇黃金地段，買入舊樓整體翻新

鐵獅門優先選擇黃金地段，但是黃金地段往往新增供應稀少，這時鐵獅門會利用其資金優勢，整棟收購舊樓，投入巨資進行現代化改造。比如在歐洲，買入75-100年的黃金地段大樓，翻修后重新推出，在上海也有100萬平方英尺的項目。

包括深圳在內的一線城市寫字樓市場，正在經歷的，都是人家早就玩過了的。因此淘哥認為，鐵獅門的論斷和觀點非常值得參考。

不過，淘哥提醒朋友們注意的是，一線城市的黃金地段其實也是在變動的，最主要的原因就是，城市中心的移動和新興商務區的崛起。

深圳是典型例子之一，從羅湖——福田CBD——后海——前海。事實上，這在全球主要都市都是普遍現象。例如北京，從傳統的CBD，擴散到了金融街、望京、中關村、麗澤。上海則從傳統CBD發展到了陸家嘴、北外灘、楊浦、前灘的新興商務區。

甚至紐約這樣的老牌全球大都市也有類似變化，以鐵獅門為例，2008年以前收購的主要的優質寫字樓大多在中城，此後擴散到了長島、布魯克林，還有最新的一個大項目哈德遜廣場。

在波士頓，CBD由金融區發展到了海港區，在舊金山，CBD已經由傳統的金融區，向金融區南部發展。

老牌美國大都市，商務中心區也在變化

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鐵獅門的關鍵詞是，一線城市、黃金地段、長期投資。問題又來了，在一線城市的黃金地段，該選擇哪一類寫字樓？淘哥的答案是由兩個核心能力，

其一、運營能力是最重要的指標，從深圳的實踐看，例如華潤、嘉里都是運營能力的保障。

淘哥多次奔赴美國曼哈頓、日本東京、香港甚至韓國首爾考察，一個最印象深刻的感受是，為何這些國際大都市的著名寫字樓，歷經滄桑幾十年，依然可以那麼的乾淨整潔，秩序井然，運營管理得特別好。在這裡，時光反而更增添了物業的魅力。

這和國內很多寫字樓有著天壤之別，包括深圳在內，有些寫字樓運營才幾年後就雜亂不堪，管理混亂，或者外表還能維持靚麗，但停車場殘破，每次停車都是一種折磨。

五一前，淘哥參加了華潤商務品牌暨Officeasy2.0發布會，發布會的感受是，華潤又一次走在了行業的最前列，華潤的思考和實踐，將是投資者觀察深圳寫字樓市場變化、優質寫字樓發展的一個最佳案例。

發布會現場

華潤的在研究和思索中發現，寫字樓市場面對著三個環境變化，客戶在變，科技在變，自己也在變。

1、客戶變化

寫字樓客戶在由單一層次轉向多層次，以投資為目的的個人業主以及機構業主，對專業資產管理以及運營服務提出了更高要求。

而傳統的企業租戶不再滿足於寫字樓的空間租賃，他們對增值服務，尤其定製式服務需求越來越明顯。

以85後為主力的千禧一代成為了辦公室的主體，他們對多元和服務有著非常獨到的見解。

2、科技變化

在這個科技飛速發展的時代，物聯網、雲計算、大數據和人工智慧進入辦公樓，使得有條件打破物理障礙，實現人與建築、人與服務，乃至人與人之間的連接。

華潤Offieceasy的app界面

3、華潤自身變化

華潤作為大型央企，創新、轉型、變革已經納入集團的「十三五」規劃，而相應的華潤置地的商業模式，也調整為銷售物業+持有物業+X的新形式，創新成為華潤新的基因。

發布會現場

這種形勢下，華潤對其2015年3月發布的「Offieceasy寫字樓運營服務體系」，進行了全新升級，發布華潤商務 Offieceasy，淘哥觀察其主要特徵是兩點

1、實現寫字樓運營全客戶覆蓋。

過往傳統的寫字樓經營主要關注的是B端客戶，但華潤商務 Offieceasy將實現全面服務B端跟C端客戶，實現包括業主、租戶以及用戶服務的全覆蓋。通過一個統一的APP來實現數據連接、服務獲取以及移動辦公。

2、華潤商務 Offieceasy，將打造華潤置地首個辦公生態系統。

首先，通過智慧平台把所有的物理空間進行物聯化，提供更智能、更便捷且自更新的辦公空間。

其次，在智慧平台的基礎上，將為B端和C端客戶提供多元服務，不止步於寫字樓產品，華潤還在積極探索其他空間產品外延的可能性。

比如說已經落地深圳的華潤產業加速器「潤加速」，還有即將落地深圳的首個都市農場以及人文劇場，這將為寫字樓客戶提供更豐富、更多元的辦公場景及體驗。

落戶於華潤城項目的華潤商務 Offieceasy空間產品——人文劇場

最終，華潤希望打造以客戶需求為導向，以空間產品為依託，以智慧平台為工具，以多元服務為內容的完整的辦公生態系統。

據悉，在未來三年，華潤商務 Offieceasy，將從深圳出發，走向全國，全面覆蓋全國近400萬平方米的寫字樓，為近50萬業主、租戶及用戶提供全新的商務辦公體驗。而華潤置地也將致力成為全國領先的智慧辦公締造者、資產價值管理人以及品質商務運營商。

其二：第二個核心能力是，創新能力。

淘哥覺得，面向未來，創新會顛覆寫字樓傳統的業務模式。

比如說共享經濟的出現，現在共享腳踏車解決了最後一公里的問題，結果就是，未來的寫字樓，可能對汽車停車場的需求下降了，相反，對腳踏車停車的需求增加了。

比如說科技的發展，例如無人駕駛汽車的出現，目前包括特斯拉、谷歌等在內都在研究無人駕駛技術，未來這種技術一旦成熟普及，寫字樓汽車停車場甚至都不需要了。

比如說空間的變化：現在流行24*7的、可持續的、共享的、社區化的、互聯互通的空間，寫字樓不但是一個工作場所，還是生活、娛樂、健身、就餐、休閑的空間，這對寫字樓公共空間的設計，對寫字樓的運營都提出了不一樣的需求。

類似的例子還有很多，社會、人文、經濟、技術的變化，要求寫字樓不斷創新。

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淘哥感覺，運營能力＋創新能力兩項核心能力，背後其實是80后90后中產階級的崛起，由此引發的消費升級。

淘哥的觀點是，無論住宅還是寫字樓投資，最關鍵的是要和80后90后的中產階級站一起，和年輕人站在一起，和new money站在一起。

2015年的有機構統計，的中產階級超過2億，財富總量高達28.3萬億美元，無論是總人數還是財富總量，都超過美國和日本，位居全球第一。去日本買馬桶，去歐洲買奢侈品，去美國買房子......人買下全世界，其實都是中產階級崛起的表現，也是消費升級的表現——中產階級需要更優質的產品。

以80、90後為代表的新銳中產正在走到舞台的中央，將成為消費主流，他們的投資觀、消費觀、審美觀、工作觀決定了產品的前途。這種改變是長遠、深入、趨勢性的，這是社會底層架構的改變，整個社會的方方面面，都會在此基礎上重構。

從投資角度而言，重構意味著巨大的機會，有幾個傾向可以探索布局

1、要求「四有產品」：有品質、有審美、有格調、有顏值

對於 80后90后的中產階級，顏值很重要，格調很重要。他們願意為顏值和格調買單。也就是說，寫字樓的內外空間設計很重要。

2、需求多元化與空間多變化

80后90后的中產階級，有良好的教育背景或較高的社會地位，他們的需求是複合型的，追求健康、注重運動，定期旅遊、購物、娛樂，講求有品質的生活，有格調的消費。

也就是說，寫字樓需要提供多元化的需求解決方案，遠遠不止於一個單純辦公空間。

3、城市綜合體＋軌道

中產階級需求是多樣的，購物、娛樂、社交、休閑、健康、還要高大上的場所，而且，中產階級的時間是寶貴的，軌道交通至關重要。於是，城市綜合體＋軌道的模式興盛理所當然。

從住宅來看，深圳這幾年最受追捧的項目，往往具備類似特徵。華潤深圳灣、招商雙璽、華潤城、寶能太古城等等。城市綜合體＋軌道這種模式，其實是現代城市資源的高度集約，是最具效率的模式，也是年輕的中產階級追求的生活方式。

提示：可下載APP分答，掃下面二維碼提問；亦可登陸微博向「顧洪波」、「深圳陶文傑」微博問答。

淘哥在深圳從事房地產行業已近15年，每年深圳發售的重點新盤，幾乎全部踩盤過，標杆性樓盤還會反覆多次考察，這些年來看過的樓盤估計近1000個。每天的工作就是研究樓市，偶爾會寫一些文章在「文傑淘樓」發布。