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總有一股力量會拯救中國房地產

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房地產最有魅力的地方,就是各種百轉千回波浪起伏之後,總有一股神秘的力量,將這個行當解救於水火之中。

地產發展其實只有很短的時間,2000年開始之後才真正的地產成為一個正規的行業在運營,這個行業在開始的前幾年當然不會有問題,就像一個剛發育的小孩,看到什麼吃到什麼都是正常的。

房地產這行在經濟快速發展這個大浪潮下,也在經歷最快速的成長。

這個成長速度超過整體經濟,這個也是理所當然,畢竟是小孩子,每天漲一點個頭也是正常。

但是過了五年六年之後發現,這個速度還是快的驚人,驚人到其他行業不行的時候這個小孩還在漲個。

所以這個時候坊間就有這樣的態度,不知道經濟好在支撐房地產發展,還是房地產發展帶動了經濟。

再過個兩年,發現房地產速度還是在擴張,但經濟不錯,但是卻不如往年那麼勇猛,

所以在2007年2008年左右,很多主流的觀點就是經濟離不開房地產。

這樣的觀點非常大眾化,大眾化到了都忘了房地產只有不到十年的時間,還是一個孩子,孩子長得快是正常的,

而強行讓孩子太的比預期的還要快,那就是有問題的。

有一個俗得不能俗的成語叫拔苗助長,大概說的就是這麼個道理。

後來的2008年發生了什麼事大概都知道,百年一遇的全球經濟危機來了。

整個地球的GDP都在這一年急速的收縮,這樣的陰霾也飄散到了,但是對於經濟好像不能接受這樣的失敗,不只不能接受失敗,甚至不能接受速度一點點的放緩。

好在我們有一個強權式的政府,可以最大程度的調動舉國資源來刺激經濟的發展,所以就有了當初很火的四萬億政策。

花錢刺激是一個很好的模式,但是花錢在哪裡好像是一個值得思考的命題。

這個時候房地產這個行當也進入了大家的視野,是的,這個過去一度飛速奔跑的少年,走在這個社會的最前面,闖在這個國家的最頂端。

所以我們認為房地產是當下最值得金錢投資或者說金錢刺激的行業,所以四萬億都流入了各個地方政府,

後來政府靠著這些錢研發了城投債,四萬億變成了四十萬億,全部通過土地的方式轉化為了地產。

但是忘了,房地產這行還是個孩子

當然,這個孩子還是很爭氣的,雖然這一年吃的補品很多,但是好在底子很好,

四萬億助推了行業快速擴張,也徹底帶動了經濟的二次騰飛,甚至一度速度還超過了預期,2009年的城市數據非常好看。

後來有人復盤這一次四萬億對於房地產的影響,我最喜歡陳勁松當時說的一句話:房地產再一次有了一個成功學經驗,但是卻失去了難能可貴關於失敗的經驗教訓。

但是還是那句話,房地產的底子還在,所以一切都覺得沒有問題。

後來,大概3年之後,我們發現問題開始顯現出來。

三四線城市之前的土地供應太迅速,而人口導入並沒有想象中那麼勇猛,所以房地產這行有了一個傳統行業都很頭疼的名詞,叫庫存。

普通行業為什麼這麼痛恨庫存,庫存的存在代表著你產品研發失敗,除了之前的生產成本都浪費了,而且後面還會持續產生倉儲成本

消費品行業降價促銷看似福利百姓,其實是斷臂求生存,而房地產庫存更加痛苦的地方在於,生產成本浪費之餘,你卻沒有回改的機會,而且倉儲成本在借槓桿作用下百倍的放大。

庫存堆砌大到驚人,到後面使得中央政府出盡大量的紅利在扶持,

高鐵、衛星城、購房補貼,各種政策層出不窮,甚至到最後停止部分城市的土地出讓,可以見得當初庫存的量有多麼的大。

中央救市大概花了3年時間,解決了一點點問題,但是卻沒有徹底解決,

畢竟對於三四線城市,最基本的還要讓人願意去,這一點不解決,一切都沒邏輯可以說起。

但是幸運的是,又有一股神秘的力量出現了。

從2014年開始,一線城市在房地產發展15年時間后,城市率先進入了置換需求的迭代,置換需求的威力來自於,不像年輕人空手買房子,而是賣了房子買房子,購買力瞬間提升,而且在可以貸款的房地產當下也得到成倍放大。

置換需求崛起給到城市最大的改變有兩點:

第一是二手房市場的崛起且逆襲,從深圳開始到上海北京,二手房開始成為城市的霸主。

而第二個反應就是一線城市的房價激增。也就是從這幾年開始,一線城市的房價在保持我們難以想象的速度每年的擴張。

這個價格提升是合理的,畢竟泱泱大國只有4個一線城市,但是這個價格提升產生了一個輔助效應叫城市擠壓。

這個擠壓叫,一線城市房價五萬,所以我臨著他的城市3萬就是合理的。

這個邏輯很無理,但是在絕塵而起的房價面前,就變得那麼的理所當然,

所以二線城市三線城市四線城市猛然間發現了這樣一個邏輯遊戲,去庫存有了天然的推動力,而且讓這樣的推動力更加完美,

一切手段無原則的模仿一線城市,土地以製造地王為榮,鼓勵舉牌,並且爭相進入限購城市行列,因為發現一旦頒布限購,去庫存的速度反而更快了。

所以2015年2016年這兩年率先解套的是大量的二線城市,杭州甚至在2016年打出了一個標語慶祝杭州完成去庫存目標。

這個標語在我面前就好像一個學生離開了慢班進入了快班,這是個好事,但是實在沒必要宣傳。

所以到了2017年的樓市發展,就進入了兩級分化的模式,一線城市已然高高在上,二線城市火熱發展,但是還有三四線甚至五線城市還有很長的路和庫存要走。

房地產進入一個標準的紡錘體模式,雖然這時候這個行當還沒滿18歲,未成年。

2017年,對於三四線城市的樓市,又有了新的一股力量

這股力量的名字叫城市群發展

對的,所有人都知道一線城市很牛逼,所以政策就明顯的告訴大家,一線城市不僅僅要帶動二線,還要帶動周邊。

所以城市群的概念就出來了,邏輯也很簡單,解決三四線,先從解救一線城市周邊的三四線做起。

所以在2011年開始我們司空見慣的城市規劃藍圖在2017年又開始浮現,唯一的差別是,那時候大家強調自己如何做大,這一次大家強調自己如何依附老大,語氣態度措辭不盡相同,但是結餘和當年都非常的類似:我會更好。

一號作品來自雄安新區,這個十八線的小明星瞬間成為了網紅小鮮肉,出場費也是一夜之間飆升,秒殺二線城市已經是客氣,

比肩一線可能是目標訴求。

而後大概兩個禮拜內,不同城市都紛紛表達自己要做某某某的雄安,我不想用跪舔這個詞,但是臣服之心表露無遺。

毫無疑問,這會是第三股神秘的力量,但是從目前來看也是有效的,

房地產就是這樣,總是能找到一股彪悍的力量讓人成功,所以很多時候行業裡面的我們也放棄了思考,

不僅僅是放棄思考現在,甚至放棄思考未來

因為我感覺不用很久,當這第三股力量消失之後,後面第四股力量感覺又會到來。

一線城市在這一輪中房價被抑制,一個重要的動作是因為,最近一年的土地出讓都來自郊區位置,城市老是賣犄角旮旯的房子,房價當然會被低估。

但是未來伴隨著市中心的舊城改造,拆違力度升級,一線城市的核心區域產品慢慢開發之後,可能一線城市又會有一輪的上漲。

而這樣的上漲似乎又像一個圓心,慢慢向兩邊擴散,套路和當初一樣。

這一股力量我們甚至都可以看得到時間表,大概就是2020年,房地產就是有股神秘的力量,推波助瀾在推動這個行當在快速發展,沒人在乎這個行業哪怕到了2020年也不過20歲。

20歲的我還在啃老,第一次被甩,感覺分個手全世界都要塌下來。

而20歲的房地產,好像是歷盡滄桑的老人,這個時候已然經不起任何的折騰,完全靠外力輪椅才是走上各種舞台。

回首過去,因為這個行當過去沒有經歷過一點點的失敗,甚至不知道失敗是什麼味道,所以行業和行業里的我們來說,差不多已經放棄了思考

但是也有人說,或許這個行業就適合膽大的,這個行業就熱愛狂歡者,也許這個道理沒有錯,任何性格的人都可以在一個地方找到適合自己的舞台。

但讓我憂傷的是,想太多到後面會不會成為被行業嘲笑的技能。

總有一股力量會救房地產,不論這股力量是否合理,但這股力量確實存在

我希望這股力量可以一直持續到我老的那一天,持續到我老的時候可以回憶起當年我做過什麼產品,而不是我賣過多少的總銷。

這個時候除了強迫自己相信,或許沒有其他的辦法。

因為有太多人和我一樣

一樣熱愛地產這行當年年輕時候的模樣。

延伸閱讀:房產投資被堵死,手握200萬該如何投資?

截至目前,具有房產投資價值的一二線城市基本都實施了限購/限貸/限售,各城市還會根據當地房價可控程度隨時決定是否落地更嚴厲的調控靴子。此次調控,力度之大、決心之強、執行之嚴前所未有,近二十年的房產牛市就此封凍,房產投資暫被堵死。

可對於那些手握一二百萬現金、四處尋找投資機會的新中產來說,該如何支配這些資金並獲取最大收益呢?在配置過程中怎樣結合當下經濟狀況/趨勢?應遵循哪些原則,有哪些注意事項?

1、尷尬200萬

200萬是一個不大不小、不上不下的尷尬數字:說它多,勉強甚至不足以支付一二線城市改善房/二套房的首付,也不符合購買私募基金的合格投資人要求;說它少,很多人根本邁不到這個檻,這是當下典型新中產階級的資產狀況——當然,這樣的人幾乎都擁有至少一套以上的房產。

這就是問題所在:一二百萬的可靠投資選擇實在有限,在過去近二十年間,因房產可負債加槓桿、人口/城市化/貨幣紅利、租金收益穩定現金流等優勢,一直被視為最優的投資標的,可在史上最嚴、全國一盤棋的房產調控下,此路已不通。

估計手握一二百萬現金的人是當下最焦慮的群體:雖小有資產,可上要贍養父母,下要養育子女,還有房車貸款要還,事業也得穩妥向上,也就更關注投資理財並規劃今後品質人生,對於手裡不多不少的積蓄就更加耿耿於懷——不投資只能讓貨幣超發后購買力被稀釋,錢越來越毛,若投資又不懂什麼原則章法。

窮人太底層或已放棄向上動力,變得破罐子破摔反而心平氣寧,畢竟光腳的不怕穿鞋的;富人錢多有得是投資渠道和風險對沖手段,也就不太在乎貨幣貶值的損失。於是,有一二百積蓄小中產也就成了最苦惱/最焦慮的「夾心層」。

2、構築安全墊

對上有老下有小兩擔挑的中產來說,首要是構築自己的安全墊——一旦出現經濟意外,有風險對沖機制,最重要的渠道就是保險。

保險應重點保障家庭的頂樑柱——收入來源的最大頭,即男/女主人,而非老人和小孩,只有男/女主人能持續穩定的賺錢,才是對一家老小的最好保障。於是,男/女主人的身故/病殘/失業也就成了家庭的最大風險。

於是,保險購買的順序也就是意外險/重疾險/醫療險,及補貼險(住院補貼)/投連險/萬能險等。

意外險主要保障的是身故和重殘,保額根據家庭的資產狀況及年度總花銷(車房貸/贍養老人費/子女養育費/日常生活費等),可以考慮500萬上下的保額。重疾險是確診重大疾病後的一次性現金賠付,根據現在治療費用保額應在50萬左右。醫療險是每次看病後按花費額比例報銷,對於沒有社保的人來說尤其重要。

保險的功能是經濟屏障、對衝風險、重在保障,所以幾乎不用考慮任何返還型保險和投資理財類保險,意外險/重疾險/醫療險最好選擇每年次繳、價格低廉的消費型。年化5%以上的萬能險可作為理財產品的補充,不能是主流。老人/小孩雖不創造收益,但會產生負擔,保險選擇重疾險和醫療險即可。另外,保險支出應控制在家庭收入的10%以內。

在築建了保障的萬里長城后,就可以拿出一部分錢去博取高風險的收益。

3、博風險收益

高收益高風險的產品有:

1、私募股權基金,缺點是門檻高100萬起,期限長至3年以上;

2、期貨,特點是槓桿高10倍左右,純粹的零和交易——某個人賺的錢就是另一個人賠的錢;

3、股票,波動很大,很容易套牢站崗,漲跌無法預測;

4、外匯,槓桿高零和遊戲,跟期貨差不多;

5、民間借貸的收益也不錯,月息在1.5%以上,缺點是風險不好把控。

以上高收益理財都可根據自己的情況進行適當選擇。那有沒有一種收益較高、風險又可控的投資品種呢?答案是定投漲跌幅較大的股票型基金。

股票基金的基礎資產是股票,基金管理公司向公眾募集資金後去買賣股票投資獲益,所以它有著高風險高收益的股票特性。但可以通過定期(周/雙周/月)定額或不定額的定投方式,在長時間的投資中抹平擇時風險、攤低購買成本,從而獲取高收益。

於是,你可以為某個目標選擇定投——18歲時的子女大學教育、30歲時的子女婚嫁費用、65歲時自己的養老金……時間當然越長越好,起碼3年以上,經歷至少一次牛熊周期。

定投更適合上班族,相當於拿出月工資的一部分進行長期積蓄。對於幾十萬、上百萬的資金來說,可以一次性購買債券基金,再利用網路的自動轉換功能定投股票基金,且有很多種智能定投方式:

定期定額,每個周期投資額一樣;

定期不定額,每個周期投資額不一樣,還可以設定股指大跌多買、大漲少買的形式獲取更多基金份額;

止盈模式,如設定盈利50%自動贖回等;

預約交易,按收盤點位/基金漲跌/指數波動等……

4、注重流動性

投資不僅要考慮高收益,還要考慮流動性——迅速變成現金的能力,除了應對日常不時之需,更多是要應對突然出現的投資機會。

信貸緊縮周期已然來臨,雖談不上進入加息周期,但資金減少進而提升資金成本卻是不爭事實,所以會有越來越多的高收益產品,資產能隨時變現進而能捕捉到這些高收益機會就顯得非常必要,此時不宜做長時期(超過一年)的固定收益類投資。

目前來看,買賣便捷、流動性高、收益還不錯的理財主要是互聯網金融產品——陸金所/支付寶/微信錢包/百度錢包/京東金融/翼支付等平台代銷的產品,根據風險和投資期限不同,收益在2.5%-6%之間,若加上偶爾會出現的加息券/投資代金券等,收益或許會更高一些。

因為這些都是大平台,其代銷的產品基本靠譜,即使出現違約它們也會出於聲譽考慮選擇兜底代償,所以只要投資期限合適,儘管撿收益高的投准沒錯。

除了互金產品外,銀行理財產品也是流動性強、期限較短(1月—9月)、本息安全的選擇之一,收益一般在4%左右,有時會高達4.8%。最好在同一個銀行購買理財產品,很多銀行會根據持有的金融資產額度在貸款額度/方便性/利率上有很多優惠,這也是個緊急融資的備選手段。

資產配置就是在安全性、收益性、流動性、時間長短間做合理的平衡。當下,流動性資產配置可選擇佔總資金的50%左右。

5、增加信用額度

手裡握有一二百萬現金,如何讓它的效能最大發揮、經濟價值榨乾榨凈?答案是以此增加個人信用額度——憑藉它獲得信用貸款的使用額度。

我們知道信用卡是短期融資的工具,也有很多精於此道的信用卡達人,相當於銀行給了你一筆信用借款額度,且隨時可以使用。問題是如何辦得到額度高、免息期長、分期手續費低的信用卡金卡/白金卡/黑卡?

答案是請證明你的信用!

能證明一個人有信用的最重要方法是資產——房、車、金融資產(股票/基金/理財產品等)、現金……所以完全可以在這一二百萬資金投出去之前,做定期存款或購買相應的理財來提升個人信用,以此辦理大額信用卡,或辦理借記卡金卡/銀卡/白金卡/黑金卡等,享受轉賬、跨行取款、賬戶管理、排隊優先等排他性增值服務。

此外,互金平台信用貸也發展的如火如荼——京東金條/微粒貸/網商貸/百度有錢花/招聯金融/小米貸款等,都是給定信用額度、隨用隨取、隨時可還款、按使用天數計息,雖然月利息合計1.5%左右,但比起費用高、申請難、操作不方便的民間借貸來說已划算很多,也可作為應急必備之選。

而這些平台給定的信用額度是通過大數據進行分析——購物記錄/繳費記錄/使用頻率,當然還包括金融資產,而這也是一二百萬現金價值最大化利用的方式。

綜上所述:

以上建議也只是思路和原則,資產配置和資金使用沒有統一標準,也沒有最好模板,只有最適合,每個人更應根據自己的資質和實情做出更恰當的選擇。

小白讀財ID:xbducai長按並識別關注

小白讀財:用人話聊理財、嘮保險、講段子。


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