金科股份：上半年銷售額同比增長107%，企業戰略全面升級

  本文為克而瑞房企中報系列點評之金科股份。

  文／研究員 房玲、俞倩倩

  一、 業績：簽約銷售額同比增長107%

  2017年上半年金科實現簽約銷售金額277億元，同比大幅增長107%，對比全年500億的銷售目標已完成55%；其中地產板塊實現簽約銷售金額約267億元，同比增長約113%，簽約銷售面積約379萬平方米，同比增長約84%。

  值得關注的是，近期金科也確定了從「穩健式」向「跨越式」的戰略轉變目標。2017年至2020年，企業銷售規模要力爭實現500億、800億、1100億、1500億，在2020年要力爭衝擊2000億。對於一個2016年銷售規模為341億元的企業，這意味著未來4年的複合增長率要達到45%。

  為了保障銷售增長的持續性，金科一方面加大了開發力度，2017年上半年金科新開工面積302萬平米，同比增長32%，期末企業在建面積為1309萬平米；另一方面也加強了產品線建設，在總部成立了專門的產品研究部門，形成生產一代、儲備一代、研發一代的格局，目前已打造了王府系、廊橋系、東方系、金科中心繫等十大產品線系列來滿足不同客群的置業需求。

  二、 布局：立足重慶大本營，從「核心十城」到城市群深耕

  2017年上半年金科新增項目22個，新增計容建築面積為422萬平米，相比2016年同期大幅增長了近69%，拿地金額為204億元，佔到了簽約銷售額的74%，拿地節奏明顯加快，同時也為未來銷售增長補充了足夠的資源。從區域來看，金科集團始終秉持著「做強重慶，做大華東，增量華北，穩定中西部」的區域發展策略。2017年上半年，金科持續深耕大本營重慶及其周邊地區，同時積極的擴充長三角的土地儲備。從城市能級角度來看，2017年上半年金科新增土地儲備主要分佈於二線城市，新增土地儲備為349萬平米，佔到了總新增土地儲備的83%，進一步使其土儲結構得到了優化。

  金科在區域布局上也做了相應調整，從核心十城優化為城市群深耕，增加了核心城市及周邊節點城市，對於國家大力推動與發展的粵港澳大灣區，金科也將其納入發展視野。此外，為了匹配區域布局策略，金科將原有四大區域進行了拆分成七個區域，新設深圳、廣州、上海、京津冀四個區域公司，從而加強區域的擴張與深耕。截止2017年上半年金科集團擁有土地儲備可建面積為1997萬平米，相比2016年末的1846萬平米，增加了8%，足夠支撐未來3-5年的發展。

  三、 拿地方式：合作+收併購，差異化的拿地策略加強品牌輸出

  2017年上半年，金科新增22個項目中，合作項目（權益小於100%）有6個，佔比達到27.3%，而2016年全年新增25個項目中，合作項目是5個，可以看出，企業正在不斷加大合作比例，目前金科的合作方包括碧桂園、金輝集團、旭輝控股、新城控股、中南建設、美的地產等，在早前金科發布的2020戰略規劃中，也在未來拿地方面制訂了差異化的策略：

  首先，在核心一二線城市，以公司層級的股權收購，項目層級的參股合作、聯合拿地等方式積極獲取項目，加速城市進入或加大公司在城市的市場佔有率。

  其次，在中心城市，通過收併購、合資合作等方式擴大項目獲取的數量和渠道。

  再者，對未進入的區域，通過與當地龍頭企業建立戰略聯盟的方式，建立進入區域市場的通道。

  最後，在優質的三四線城市積极參与招拍掛，並利用公司在產品、開發、銷售和資金上的專業優勢，通過收併購、合資合作、小股操盤、管理輸出等多種方式建立與土地方、資本方的合作機制，通過品牌、技術輸出，擴大開發規模和品牌影響力。

  四、 財務：債務結構保持穩健，融資成本進一步壓低

  從財務結構來看，2017年6月30日金科持有現金量為171億元，與去年大體持平，現金短債比為1.6，長短期債務比為4.54，短期內並無太大償債壓力，資金較為充沛。

  在財務結構保持穩健的同時，金科的融資成本也不斷下降。2017年上半年金科的綜合融資成本約為6.49%，相比2016年的7.57%下降了1.08個百分點。主要是因為金科獲得了大公國際、中誠信等評級機構的AA+的信用評級，銀行貸款和非銀行金融機構的貸款利率均有所下降，從而拉低了企業的融資成本。此外，截止報告期末，金科已獲得銀行授信額度821.8億元，其中已用授信額度為319.6億元，剩餘授信額度為502.15億元，為未來的開發建設的順利進行提供了有效的資金保障。

  五、 綜合服務：「地產+X」協同發展，增強核心競爭力

  2017年上半年金科物業管理營業收入為4.53億元， 同比大幅增長了54%。新進入杭州、宜昌、天津、南充、峨眉5個城市，截止2017年6月30日，金科物業已進駐85個城市，在管項目超過400個。未來物業管理仍將會是金科繼續大力發展的方向，通過將服務與地產相結合，不僅能夠有效保留住優質客戶，為企業帶來持續增長的物業收入；還能夠提高其地產產品的核心競爭力，爭奪更多的市場份額。

  此外，金科在商業地產、產業地產、文旅地產運營方面也在探索新思路，尋求新突破，比如創新性的提出了商業地產的三大產品線，體量在1.5~2萬方的純底商商業、體量在3萬方以下的商業街區和體量約5萬平米的購物中心綜合體，相信隨著這兩大板塊業務的不斷成熟，勢必能為金科帶來更好的協同效應，促進其獲得更為持續穩定的運營收入。

  總結：2017年，是金科的「提速」之年，企業首次提出了從「穩健式」向「跨越式」的戰略轉變，事實上，企業也提出了與之相匹配的擴張策略，但在具體實施過程中，有以下幾方面需要注意：首先，合作、收併購與公開招拍掛有所不同，存在諸多不確定因素，應審慎評估合作方和標的資產的暗藏的機會和風險；其次，在發展物業、商業、產業、文旅等多元化的業務時，也應有的放矢，揚長避短，這樣才能更好的發揮協同效應，不斷為企業提供持續穩定的運營收入；最後，在積極擴張的同時，也應關注財務結構的穩健，平衡利潤、負債和現金流的關係，確保高質量的增長。