直擊業績會|碧桂園楊國強：今年目標4000億 不能開空頭支票

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楊國強則表示：「今年的4000億目標，要說到做到，但會爭取做得更好。比如去年年初定的1600多億，我們完成了，那麼2017年爭取比這個4000億的目標做得更好一些。」

觀點地產網 3月22日，碧桂園控股有限公司在香港舉行2016年度業績發布會。碧桂園主席及執行董事楊國強、總裁兼執行董事莫斌、執行董事兼首席財務官伍碧君、副總裁程光煜、財務資金中心副總經理左瑩出席現場。

值得一提的是，已有幾年未出席業績會的集團主席楊國強今天破例出席，在被問及「為什麼要來」時，楊國強指著莫斌笑稱，「他叫我來的」。從他和莫斌笑容滿面的表情可以看出，對於2016年交出的成績單，碧桂園是滿意的。

2016年，碧桂園連同其合營企業及聯營公司，共實現合同銷售金額約3088.4億元，合同銷售面積約3747萬平方米，同比分別增長120.3%和74.0%。從2015到2016，一年內實現業績double的碧桂園，與恆大、萬科一起成為銷售金額突破3000億元的房企銷售前三甲，這一突破成為業績會現場的最大焦點之一。

「4000億目標 要說到做到」

關於去年銷售超3000億，楊國強總結到：一，去年整個房地產市場的向好，集團也是受到市場的利好。二，合伙人制度的安排，所有的項目里有583個項目實施了跟投制度，凈利達12%。三，快周轉，從拿地到銷售歷時6個月。

對比2016年的跨越，莫斌表示，今年碧桂園的目標是4000億，有信心完成。但對於目標僅有30%的增幅，不少媒體都認為「過於保守」。

楊國強則表示：「今年的4000億目標，要說到做到，但會爭取做得更好。比如去年年初定的1600多億，我們完成了，那麼2017年爭取比這個4000億的目標做得更好一些。今年增長30%也不錯了，不能把話說過頭，反正努力吧，走到哪裡算哪裡，不能開空頭支票。」

對於2016年銷售額排名前兩位的恆大和萬科，楊國強則道，沒有說一定要超過恆大和萬科。

2016年，碧桂園約59%的國內合同銷售貢獻來自於一二線城市的項目，另有41%來自於三四線城市的項目，這也與莫斌提出的「一二三四五線火力全開」戰略相符。

莫斌表示，碧桂園的主戰場是在三、四線城市，隨著集團的發展，競爭力的提升，現在是一二三四五線城市全線出擊，哪裡有機會哪裡就會有碧桂園。

根據碧桂園2016年12月31日未售的土地儲備，2017年目標市場為三四線城市的項目預計可在2017年及以後提供約4836億元貨量，目標市場為一二線城市的項目計劃可在2017年及以後提供約7150億元貨量。

國內市場一路擴張的順利景象之外，海外市場同樣是碧桂園業務中頗受關注的焦點。莫斌表示，海外項目是利潤增長重要的點，海外項目利潤率比國內項目要高。截至目前，碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞、印尼布局了6個項目。

楊國強表示，馬來西亞的森林城市項目，碧桂園採取的是「以銷定產」模式，有能力可以做好。在其他國家做其他項目，碧桂園都是面向當地市場。「整個項目很大，是賣給全世界的，而不僅僅是國內的客戶。」

據莫斌介紹，碧桂園在海外市場穩健布局正逐步收穫成果，與馬來西亞柔佛州政府合資開發森林城市，目前已擁有規劃面積約為20平方公里，據市場反應滾動式地推進項目建設，已在期內實現現金流回正。海外項目不會影響今年的業績。

謹慎拍地與合伙人制度

據觀點地產新媒體了解，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均採取跟投機制，即集團及項目管理層需跟投不超過15%的項目股權。截至2016年12月31日，碧桂園已有583個項目引入合伙人機制，310個項目開盤在售，累計合同銷售額達2612億元，開盤項目的平均開盤時間為6.2個月，預期凈利潤率約為12%，年化自有資金收益率約為78%，現金流回正周期為8.4個月。

楊國強認為，合伙人制度是2016年業績賣得比較好的重要原因。

「在擴張過程中推行合作、併購及合伙人機制，不僅降低了公司獲取土地的成本及運營風險，合伙人機制也為碧桂園的業績增長提供了動力，讓職業經理人與公司共進退，降低投資風險。」

土地儲備是房企的根本，莫斌稱，碧桂園目前的土地儲備1.16億平方米，2017年，碧桂園的土地預算為1500億。據觀點地產新媒體不完全統計，2017年前兩個月，碧桂園已投入超過330億拿地。

關於拍地，楊國強表示，碧桂園對於土地投資非常慎重，會親自審批並參與土地篩選，並會通過多元化方式獲得土地。

左瑩則補充道，考慮到貨量的安排，有1500億元的現金支出用於拿地，會根據市場的情況，現金的流入和其他方面的開支進行定期的調整。

以下為碧桂園控股有限公司2016年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：2016年碧桂園完成了3000億元的銷售額，在恆大和萬科之後；今年1月和2月的營運數據，累計的銷售額已經超過了恆大和萬科，2017年碧桂園在銷售額上是否有超越這兩家的預想？伍碧君新任財務CFO后，對財務管控方面是否會有新的舉措？

楊國強：萬科、恆大是非常優秀的企業，是榜樣，碧桂園多年來也是不斷地學習他們。至於第一，我們並沒有這樣想。只有不斷地努力，將自己的事情做好，做到怎樣的狀態就怎樣。

業績方面，2016年碧桂園的成績單，最初定的是1600多億，最後做到3000億。今年定了4000億，我們希望努力爭取做得比這個更加好。商業市場有很多的變數，不能信口開河。

伍碧君：請大家放心，接下來會將公司財務的穩健性延續得更好。現在融資的渠道和通道特別地通暢，資金計劃與業務貼近，助力業務，同時強化風險的控制。碧桂園是一間非常穩健，而且是持續經營發展的公司。

現場提問：碧桂園今年前兩個月都是第一，增長速度是比較快的，銷售策略方面，是否有一些激進？A股的估值遠高於H股，碧桂園物業正在申請IPO，核心資產是否有計劃回歸？最近密集出台的調控政策，對公司的銷售是否有影響？

楊國強：我們沒有回A股的計劃，起碼現在沒有。

程光煜：一、二月份的快速增長得益於很多的方面，包括市場良性穩定，在2015年、2016年得到很好的布局，產品競爭力得到提升，營銷工作開展得比較早。開年就進行了開門紅和春節不打烊的工作。

近期的調控政策，總體是為了整個市場的平衡穩定，持續健康的發展。對於在市場布局相對良性的企業而言，碧桂園認為短期影響較小，長期是有利的。

現場提問：馬來西亞項目的情況可否介紹一下？今年是否有在香港收購保險公司的計劃？

楊國強：先回答后一個問題，現在沒有這方面的計劃。

碧桂園希望將馬來西亞森林城市項目建成世界城市的榜樣。這是比較大的城市，能夠住幾十萬的人。這是賣給全世界的，價錢也不算貴，包括裝修的價格也就是1萬多元/平方米。

馬來西亞的項目，我們是「以銷定產」，有足夠的能力做好。碧桂園在其他國家做其他項目，都是面向當地市場的。經營是守規守法，整個項目很大，是賣給全世界的。

莫斌：主席給管理層經營的原則，第一是不違法，第二是誠信經營，森林城市是守法合規持續地向前發展。

現場提問：碧桂園在2017年主要向哪些城市進軍，在香港是否有拿地的計劃。目前三、四線城市房價會上漲，碧桂園如何看待？

莫斌：碧桂園的主戰場是在三、四線城市，隨著集團的發展，競爭力的提升，現在是一二三四五線城市全線出擊，哪裡有市場，哪裡就有碧桂園，這就是戰略的安排。至於三四線城市碧桂園按照市場的需求推出貨量，做好供應。

楊國強：來香港的發展暫時沒有計劃。

現場提問：過往幾年碧桂園都會回購，從過往的3元、4元到目前的6元，現在回購的可能性不大了吧。如果回購，是否有金額？如果不回購的話，現金怎麼用，併購土地還是怎樣發展？

楊國強：回購的事情比較複雜，現在不好說。根據發展的情況，要顧及股東的利益。3000億的銷售，利潤率不斷提升的情況下，是可以算得出來。今年定的目標是4000億元，到時候看交樓的情況就知道是否值得回購。是否回購，現在是不好說的。碧桂園在不同的階段進行計算，公司發展好的話，回購對股東有利就回購，如果一般般就算了。

現場提問：公司銷售均價，今年與去年相比基本是持平，甚至有一點點下降。在一二線市場漲價幅度比較高的情況下，為什麼公司的銷售均價保持目前的水平？公司的總負債有所上升，目前是5099億元，未來如何改善債務情況？

楊國強：先說借債吧，要看比例，不能說借債高了就有問題，要按照生意的比例。事實上，相對於兩年前，碧桂園借債的比例低了。

伍碧君：5000億中大概有2000億元是預售樓款，對公司而言是好的事情。去年拿地比較活躍，因此往來款比較多，因此有1000多億元是往來款。凈借貸比率，今年下降到48.7%，說明負債管理上做得非常好。至於銷售均價下降的是交樓的樓價，預售價方面則有上升，達到了8000多元/平方米。

現場提問：負債率去年已經降了很多，永續債也償還了，現在現金水平比較好，是否有機會增加派息？公司打算用怎樣的方式提高利潤率的水平？

伍碧君：今年交樓的是2014、2013年賣的樓，當時的經濟環境不一樣，所以毛利表現一般般。2017年和2018年的交樓會有很大的驚喜，2016年預售的利潤是非常不錯的。

派息比率會研究，目前是比較合理的比率。有結論，會與大家溝通。

現場提問：楊主席，如果樓價和地價上漲的話，對於碧桂園在三四線城市的發展，有一定的影響，想聽聽您的想法。今年整體拿地的規模和計劃是怎樣的？

楊國強：改革開放，國家不斷地強大，每年GDP不斷增長，人口不斷增長，城鎮化、現代化不斷提高，人們過得越來越好，住得越來越好，這是漫長的路。不要認為今天的，已經發展完了。未來的遠遠不是這樣的，因此要不斷努力，為了的城鎮化和現代化，我們做了努力的工作——又好又便宜的房屋反饋給社會，希望可以做到這一點。

任何的情況下，一定要勵精圖治，將好的東西給人家，而且價格不是很貴。你做得好，別人就會說我們成功，要不懈地努力。

莫斌：原來碧桂園一直以三、四線城市為主戰場，的存量市場一、二月份也有一萬億的銷售，今年存量市場與去年相比，有大致相符的數據。無論的政策如何調控，都是為了市場健康發展，為有實力有競爭力的企業提供了空間，碧桂園勵精圖治，將核心競爭力打造得更好，我們是從三、四線城市出來的，對自己的成本競爭力是非常有自信的。

左瑩：今年的國內銷售目標是4000億元，匹配的回款是3600億元，考慮到貨量的安排，有1500億元的現金支出用於拿地，根據市場的情況，現金的流入和其他方面的開支進行定期的調整。

現場提問：碧桂園在薪酬制度，尤其是對基層員工的薪酬激勵方面是否有新的舉措？

楊國強：碧桂園希望不斷地努力，引進優秀的人才，給他們很好的發展空間，給他們相應的薪酬、成就共享，這是社會進步，很棒的事情。很開心有這樣的機會，可以做這樣的事情，也是因此才能取得今天取得比較好的成績的結果。

莫斌：主席對人才特別的重視，對職業團隊、內部培訓和學生的培養都是親力親為。主席倡導碧桂園對人好，對社會好，其中對員工好，就是排在前面。為了將企業做得更好之後，回報社會，回報股東。

現場提問：4000億的目標，是否相對比較保守？行業達到了11萬億元，已經進入了天花板，作為巨頭來講，企業的天花板是否到來了？碧桂園自己的天花板是怎樣思考的？

楊國強：國家管理社會的力度很大，他們想在不同的階段進行管理。碧桂園說到要做到，不能滿腔熱血、興高采烈的去寫目標。4000億不錯了，如果到了年中，真的能夠做到的話，就會進行調整，因為去年年中的時候也進行了調整。

美國最大的企業佔市場份額是7%，碧桂園最多一個點或者是兩個點，說明還有空間。走到哪裡算哪裡，都要進行奮鬥，不能開空頭支票。

現場提問：碧桂園小鎮首個試點項目什麼時候面市，在什麼地方？今年碧桂園在小鎮上的資金和土地儲備是否有計劃？碧桂園如何避免千鎮一面的情況？碧桂園對於小鎮的盈利模式是否有相關的計劃？

楊國強：小鎮也是政策性，要與政府洽談，小鎮的事情還在探討之中，因為這是美好的事情。為國家建立美好的小鎮，這是碧桂園的夢想。問題在於，要與政府溝通，還要做得好，做得滿意。碧桂園是上市公司，還要顧忌到盈利等方面。很多方面在努力探討，希望有機會參與這個事情，做出更好的產品給社會。

科技產城項目很快落地了，不是大家想象中的小鎮。住宅區旁邊建設美麗的小鎮，不是這樣的小鎮，碧桂園建設的是科技和產城一體化的小鎮。至於有多少，會不斷的努力。對於碧桂園而言，這是一個新的課題，我們需要很用心，很努力才可以。