休閑農業怎麼拿地？4個誤區你必須知道

近年來，休閑農業迅速崛起，而要發揮農業休閑、觀光、旅遊等功能，必須建設配套的商業和服務設施，勢必要涉及土地問題。實行嚴格的基本農田保護和建設用地管理政策，它們之間會不會產生矛盾？

問題一：哪些地可作為休閑農業用地

1.農民自有住宅、閑置宅基地

慣性思維：在休閑農業園區中常常存在一些村落，開發者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據現有的基礎進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉村田野的原始風味，而且也在無形中增加了開發者進行酒店住宿土地審批的難度和建設成本。

正確做法：農業部等部門《關於積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中明確規定支持農民發展農家樂，閑置宅基地整理結餘的建設用地可用於休閑農業，因此在進行休閑農業開發建設中要充分利用農民自有住宅、閑置宅基地。

2.農村集體建設用地

是什麼：指鄉(鎮)村建設用地，鄉(鎮)村建設用地是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

主要包括：

鄉(鎮)村公益事業用地

公共設施用地

農村居民住宅用地

3.四荒地

主要包括：依法歸農民集體使用的「四荒地」和農民集體經濟組織所有的「四荒地」

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬於現行經濟環境中未得到充分、合

理、有效利用的土地。

使用期限：「四荒」使用權承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。

國家政策：2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閑農業發展的通知》中鼓勵利用「四荒地」(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閑農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用「四荒地」發展休閑農業，其建設用地指標給予傾斜。

4.城鄉建設用地增減掛鉤

指什麼：指休閑農業項目建設確有必要佔用耕地時先行在異地墾地，數量和質量驗收合格后，再用作建設用地。

轉換方式，具體政策通過制定相應的法規來規範。如：數量上——異地墾地與當地佔地面積之比，可根據不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。質量上——保證新墾地總產量大於所佔地原產量，異地可以是本鄉鎮、本區縣，經國家相關主管部門批准也可跨省區實施。這應該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設用地供應。當然還有許多具體政策要進一步研究，比如墾地與生態保護的問題、操作中的管理監督問題等。

5.其他方式

《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》(國辦發[2015]93號)提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅遊、加工流通等經營活動。

問題二：休閑農業用地有哪些限制

1.不得佔用基本農田

基本農田俗稱「吃飯田」、「保命田」，其重要程度不言而喻。對於基本農田有「五不準」：

不準佔用基本農田進行植樹造林、發展林果業和搞林糧間作以及超標準建設農田林網；

不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動；

不準違法佔用基本農田進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設；

不準以退耕還林為名違反土地利用總體規劃,將基本農田納入退耕範圍；

不準非農建設項目佔用基本農田(法律規定的國家重點建設項目除外)。

因此在進行休閑農業開發中必須弄清楚其是否佔有基本農田。

2.不得超越土地利用規劃

各地區國土資源部門都會制定土地利用總體規劃，規劃會規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規劃確定的用途和條件使用土地；此外還會確定土地利用年度計劃，對年度內新增建設用地量，土地開發整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

該怎麼做：休閑農業開發必須要明確當地土地規劃中其園區所佔土地的用途，符合規劃使用條件的要積極爭取土地建設使用指標，以滿足休閑農業園區對建設用地的要求。

3.嚴禁隨意擴大設施農用地範圍

以農業為依託的休閑觀光等用地須按建設用地進行管理。以農業為依託的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒庄、農家樂，以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。

進行建設用地進行管理就必然涉及農用地轉用審批手續，農業設施興建之前為耕地的，非農建設單位還應依法履行耕地佔補平衡義務。這在無形中既增加了休閑農業開發建設成本，而且也使得農業休閑開發變得更為複雜，甚至會使部分休閑農業夭折。

問題三：如何規避這些限制

有些人在休閑農業開發中，可能會使用以下六種方式來規避休閑農業用地限制：

用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設；

以建設臨時生產用房名義進行修建；

修建水泥柱，將建築物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求；

修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；

以建設溫室大棚的方式建餐廳；

用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。

但是，以上方式為規避政策的監管，打了「擦邊球」，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無法規避休閑農業用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風險。還請大家注意

最合法安全的方法就是通過規劃立項審批，申請建設用地，這當然也是最困難的方法，拿地費用也相對很高。

問題四：可能步入哪些誤區

1.無址可選也要選

有時候，土地並不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉有限的土地資源，而作為開發者，又急切的想去做，以至於無址可選的時候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。

2.有地就先拿下再說

休閑農業作為一個舶來詞，許多人對此並沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農業規劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之後再去為它量身定做合適的衣服。至於效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會成為燙手的山芋。

3.跟著感覺走

做休閑農業項目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對所選之地的價值有準確的認識，了解土地如何開發與利用，還要對未來的發展有遠見，尤其是目標客戶及將來市場情況的判斷，還要有項目與市場的對接手段。唯有具備這些，才不至於陷入誤區。如果僅僅憑藉以往經驗，跟著感覺走，恐怕將成為後來人的反面教材。

問題五：還有其他哪些方法拿土地

關閉礦區的地面遺留的原有建設用地，可直接轉為旅遊設施建設用地；礦區已經佔有的尾礦池、棄石堆場或其它棄用地可在恢復生態的同時，按一定比例(如10-20%)轉為旅遊設施用地，其餘為工礦遺址景觀用地；

生態涵養區村落搬遷出的宅基地、新農村建設農戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉為旅遊設施建設用地。

在大面積的森林(超過10公頃)綠地作為生態旅遊資源時，允許有3-5%用地轉為旅遊設施用地。

其它荒地(非林地、非耕地、無其它生態價值的荒地)，經相關部門確認，原則上允許作為旅遊設施用地。

問題六：休閑農業用地有什麼新方式

1.採用土地銀行的方式

在完成農村土地確權工作的地區，可採用「土地銀行」的方式，實現農村集體土地指標的自由流轉、質押和融資。這對於農戶獲取啟動資金自營個體旅遊項目和專業企業規模化獲取土地用於開發大型旅遊項目而言都具有現實意義。

2.建立以土地股份為基礎的合作社

有條件的農村集體可以建立合作社，農戶以承包的土地入股，進行股份合作。這樣可以使土地集中經營、高效經營、形成規模化、產業化經營。這種方式，管理制度嚴格，管理方法科學，對加強休閑農業和鄉村旅遊領域的農村集體經濟發展能力，保障發展成果切實惠及本地有著極大的促進作用。

3.使用農村閑置宅基地及廢棄園地

城鎮化的快速發展，令大量農民進城買房，農村房屋閑置，田地疏於管理。實際上，在新農村集中居住后，閑置下來的村莊農舍、廢棄林園等恰好是休閑農業與鄉村旅遊的良好發展空間。

對這些農村集體土地進行指標整理和農林復墾，並根據旅遊產業經營需求合理配置建設用地指標，有助於提高休閑農業與鄉村旅遊的招商效率與質量。

4.土地置換、租賃、入股聯營等

對經濟效益不理想的集體用地，可採取土地置換、租賃、入股聯營等方式，統籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅遊開發過程中，需要遷移部分農戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發揮土地使用價值，集約化發展，便於個人或企業經營管理。

最近兩年，休閑農業迎來了一個井噴期。為了配合中央的政策方向，各地方政府對於休閑農業的支持政策也相繼出台，包括土地政策優惠、資金補貼紅利、基礎配套設施、技術支持等多種形式。

哪些休閑農業項目拿補貼多?

做休閑農業要想申報到更多扶持資金，就必須結合休閑農業園區內的產業優勢來分析能夠拿到哪些項目資金，比如：

1、依託林果業、設施蔬菜水果的觀光採摘類休閑農業

如果是設施農業，可以申報的補貼種類包括棚膜補貼、滴灌和打井補貼、設施農業建設補貼等;承包山林地的林果業及觀光農業，則可以申請造林補貼、退耕還林補貼、水利和道路建設補貼等，這裡介紹一些金額多的具體項目。

①農業局的農業綜合開發園藝類生產示範基地項目，扶持資金一般約為200萬元;

②林業局的農業綜合開發名優經濟林示範項目，扶持資金約150萬到300萬;

③農業部主管的園藝作物標準化創建項目，扶持資金在50萬到100萬之間;

④農業局的水果蔬菜標準園創建項目，扶持資金在25萬到100萬之間;

⑤農業局的高產創建項目，扶持資金約50萬到100萬。

2、科技示範園等觀光與科普一體的休閑農業

這類休閑農業項目包括科技示範園、物流商貿園等形式，既可以申報技術方面的扶持，也能申請農業方面的扶持，因此可申報的資金扶持種類包括但不限於：

①發改委的冷鏈物流項目;

②商貿流通重點支持項目;

③農業局農產品產地初加工補助項目;

④農業科技推廣示範項目;

⑤科技成果轉化項目;

⑥現代農業園區試點項目;

⑦農業綜合開發產業化經營財政補貼、貼息貸款、一縣一特和龍頭企業帶動項目;

⑧農業產業化財政扶持項目;

⑨現代農業發展資金果菜產業項目;

⑩供銷社的農業綜合開發供銷合作示範項目。

3、此外，還有一些補貼項目是所有休閑農業園區都有機會申請的：

①農業局與旅遊局聯合主管的休閑農業與鄉村旅遊示範示範點創建項目;

②農產品加工業休閑農業農民創業項目;

③扶貧旅遊項目等。

找哪些部門申請補貼?

1.發展改革部門

主要支持重點村和周邊景區的基礎設施建設。

2.旅遊部門

主要給予休閑農業規劃引導、公共服務設施建設、宣傳推廣、人才培訓、市場監督等方面的支持。

3.環保部門

負責支持涉及農村環境綜合整治的相關項目。

4.住房城鄉建設部門

在資金上支持涉及農村危房改造、特色景觀旅遊村鎮和傳統村落及民居保護的項目。

5.農業部門

現在農業部鄉鎮企業局(農產品加工局)都設立了專門的休閑農業處，各省(直轄市、自治區)農業廳(委)也都有專門的處室分管休閑農業，市、縣農業局也有相應的部門。

6.林業部門

涉及到林地開發的休閑農業項目都可以找林業部門諮詢和申請補貼。

7.扶貧辦

主要掌控專項扶貧資金和扶貧項目的小額貸款，著重支持重點村建檔立卡，扶持貧困戶參與到休閑農業項目。