把脈國家戰略，詳解正榮地產的城市深耕經

[ 導讀 ]

正榮的「城市深耕經」

2017 年上半年，房地產市場創新高， 3 家 TOP3 房企已經突破 2000 億，千億陣營則達到了 7 家之多，而半年 TOP10 的門檻也已經上升到 700 億元。在這之後的房企還在激烈角逐， 30 強房企競爭愈發激烈，門檻提升更加明顯。

可以預見在未來的房地產發展中，行業的集中度將越來越高，企業競爭將越來越激烈，如逆水行舟，不進則退。

面對多變的市場形勢和激烈的行業競爭，第二梯隊的房企勢必要迎頭趕上。 2017 年，諸多規模在 500 億元左右徘徊的房企都提出了千億的目標，正榮地產便是其中一家。

2017 年 4 月正榮地產首次提出「千億」目標，在市場環境沒有大波動的前提下，通過合作、收併購等多種方式確保在 2018 年成為千億房企。

正榮地產自 2013 年開始實施全國化布局以來，每年都保持著 35% 以上的複合增長率，精準的投資節奏、穩健的投資策略、優良的管控體系等等都是正榮地產得以穩步跨越的原因。

而講到企業的發展和規模提升，就不得不提企業的城市布局。仔細研究正榮地產的城市布局，我們得一個驚人的結論：正榮地產的城市布局與近幾年國家大交通戰略發展路徑不謀而合。

是巧合還是深謀遠慮？

最早發展起來的武廣、京津、京滬等高速鐵路，而這些鐵路沿線，北京、天津、武漢、上海等城市正是正榮地產戰略性布局的目標城市和持續深耕的城市。

看下正榮地產的總體布局，「145X」是其全國布局戰略，其中的「4」即為京津冀、長三角、中部和海西 4 大區域：

經網上查驗，高鐵定義為：設計開行時速 250 公里以上（含預留），並且初期運營時速 200 公里以上的客運列車專線鐵路。不同的運行路段高鐵平均時速也有快有慢，為方便討論，這裡以時速 300 公里作為高鐵的平均時速，那麼站點之間距離在 300 公里以內的，可以視為這個站點的「一小時生活圈」。（此處距離是指城市經緯度之間的直線距離，而不是鐵路實際運行距離）

對比正榮地產布局和高鐵圖，可以發現，正榮地產四大重點布局區域均位於高鐵密集聯通區，正榮地產的城市群布局與國家高鐵發展戰略高度吻合。

受高鐵建設的快速發展，京津冀、長三角、珠三角等各個區域核心城市已經形成城市群效應，輻射開始外溢，高鐵的完善推動了區域核心城市的外溢，城市「群」的概念在房地產市場中受關注度越來越高。

細看正榮地產重點布局的幾大區域，長三角區域站點布局非常緊密，區域內的「一小時生活圈」已經包含了較多的城市，形成了城市群；福建沿海的海西區域，也有一小排城市連接，相互之間有高鐵互通；北京與天津以及山東濟南等市之間也可一小時以內到達；此外，中部武漢和長沙作為本區域的經濟標杆型城市也已形成一小時交通圈。

再看正榮地產的城市布局，主旨「深耕一二線城市」與《鐵路中長期發展規劃》的目標「到 2020 年建立省會城市及大中城市間的快速客運通道」可以說是不謀而合。高鐵「四縱四橫」覆蓋的天津、上海、南京、武漢、長沙、福州等城市都是正榮地產已經完成布局的城市。

無論是長三角、京津冀，還是海西區域和中部城市，基本是省會城市或者是區域內的大中型城市，多數被覆蓋在一小時交通圈中，未來的發展將逐步形成城市群效應。

正榮地產在深耕一二線城市的同時，伺機在周邊衛星城市擴張，機會型投資三四線城市，做環熱點城市群布點是正榮的另一重考量，例如以上海為中心，向崑山、嘉興、太倉等區域拓展，以蘇州為中心，向無錫、常州等地拓展，這一深化城市深耕戰略，與目前高鐵的行徑路線高度吻合，也顯示正榮地產在城市布局上的大智慧。

這些伴隨高鐵發展形成的區域集群內的各個城市之間協同發展，優勢資源互補，進而帶動整個區域的發展，同時也推動了區域房地產市場的發展，而正榮地產前瞻性的布局使其能夠準確的把握機遇，助推企業的進一步發展。

一個城市的高鐵通達車次越多，對人口導入、物流、交通以及對周邊城市的輻射能力就越大，高鐵對城市發展的帶動能力是毋庸置疑的，對於城市房地產市場的發展也是起到一定推動作用。

從城市打分圖上可以看出，正榮地產所布局的一二線城市基本位於 TOP50 的行列。

在全國高鐵路網快速建設的帶動下，核心城市的輻射利好，也在越來越多的城市中體現，比如廣深輻射的佛山和東莞、上海輻射的崑山、太倉和嘉興等市。

受益於高鐵時代，通過高鐵對於人口流動、聚集能力的增強，將進一步帶動新型城鎮化進程。特別是節點城市，人流涌動和物流業的發展，推動經濟增長，帶來房地產業需求。以武漢為例， 2009 年武廣高鐵通車當年，商品房銷售額成倍增長。

大交通戰略下的「城市深耕」路徑

外部交通的發展對於城市的整體發展具有重大作用，而同樣城市軌道交通建設與城市發展同樣密不可分。

一方面軌交與城市擴容、新區建立保持聯動，隨著城市人口的不斷膨脹，中心區域人口壓力不斷加大，疏散人口，新區則成為不可逆的趨勢，軌交沿線成為人口從中心疏散到郊區的主要流向，刺激沿線房地產市場發展；

另一方面，軌交的開通，從根本上提高了效率，更清晰的劃分城市功能，對中心區域，造成的結果是城市輻射範圍擴大，功能強化，商辦集中，同時對沿線住宅房地產成交情況產生正向引導，軌交建設的增速高峰往往伴隨著商品房成交的增速高峰（如下圖）。

再看正榮地產，二線城市中，南京、武漢、天津、蘇州等城市都是企業重點布局的城市，這些城市的軌道交通規劃和建設均位於前列，能夠把握城市發展的脈絡，企業房地產業務的發展將如魚得水。

正榮府系作為正榮地產首改的代表項目，其選擇的位置都值得考量，以 5 月份新開並且市場反應良好的武漢正榮府項目為例，位置在距離捷運站 2 公里以內。在售的天津正榮府也位於規劃建設中的捷運線路約 600m 的距離。

結語

正榮地產城市深耕布局與高鐵戰略的吻合，城市項目布局又與城市軌交發展相互映襯，這也是正榮地產持續發展的助動力。高鐵對於房地產市場的推動作用毋庸置疑，而軌道交通的建設往往意味著人口的聚集和房地產市場成交總量的上升。可以說，正榮地產能夠在 3 年之內實現跨越式的發展與其城市布局思路和前瞻性的考量密不可分。

到目前為止，正榮地產在這些城市的儲備貨值已經約有千億規模，按照 2017 年 300-500 億元的計劃投資額、以及正榮地產正在進行的合作以及收併購計劃，預計年底正榮地產的儲備貨值可以達到在 1500-1800 億元規模。

據悉，正榮地產將繼續通過公開市場獲取土地、合作開發、收併購等多種形式儲備貨值，以確保足夠貨值衝擊千億的銷售目標，並在長租公寓、城市更新、舊城改造等領域挖掘存量市場機會。就正榮地產近幾年增長速度和項目儲備來看，千億目標可以說是水到渠成。

此外，正榮地產還計劃在環一線和強二線城市一小時輻射圈內探索產業地產、特色小鎮等新興業務，此前正榮地產在南昌操作過一個超級大盤項目，這是正榮地產涉足特色小鎮的雛形。這也是目前市場條件下，房企謀求多元化發展時代，正榮地產對於企業未來可持續發展的考量。

歡迎轉發