未來幾個月合肥房價會跌嗎？

這兩天國家統計局發布了5月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，合肥新房價格環比下跌0.2%，二手房成交價格環比下跌0.1%，這些數據跟我們親身感受的可能多少有些不一樣。我統計了鏈家（「LJ」）自去年10月份限購以來的實際成交數據，樣本總數1284個，其中5月份樣本244個。

樣本採集範圍是LJ門店覆蓋的區域，主要是主城區和靠近主城區的部分郊縣，特別偏遠的地方如瑤海新站區二環以外、大蜀山以西等區域鮮有數據。這裡的學區主要是指合肥的重點國中：45中，42中，48中，50中東、西、新校區，46中和38中（公號「小易論樓市」《合肥的真假學區房》）。議價空間是掛牌價格跟實際成交價格的差值與掛牌價格的比值，成交周期是二手房從掛牌到售出的時間間隔。

1、合肥5月份二手房整體成交情況

自去年10月限購以來，合肥二手房成交均價在今年1-2月份達到頂峰，之後3個月開始持續下滑。其中5月份均價較頂峰時回調-5.36%，環比下跌-4.04%（公號「小易論樓市」《合肥房價究竟跌了多少，哪些區域最抗跌？》）。

限購之後，合肥整體二手房的成交周期一直呈逐步上升趨勢，5月份達到最高點。

去年10月份以後，二手房的議價空間12月份時達到最大，之後在過年期間開始下探，今年3-4月份達到底點，5月份又開始回升。

濱湖區依舊是合肥二手房成交最為活躍的區域，成交量接近所有成交量的20%（公號「小易論樓市」《你還在濱湖買房嗎？近期合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）。政務區則是所有區域成交價格最高的區域，達到2.06萬元/平米（公號「小易論樓市」《政務區各小區優缺點分析點評》）。靠近合肥市區的肥西縣區域已跟經開區的成交均價不差上下。

2、學區房和非學區房成交情況

從去年11月份之後，合肥的學區房成交均價一直呈上升趨勢，7個月以來平均漲幅已超過10%（公號「小易論樓市」《為什麼我建議你買學區房？——合肥不同學區房成交數據分析》）。

非學區房成交均價則跟全市房價走勢接近，5月份均價較頂峰時回調-5.38%，環比下跌-2.61%。

學區房的成交量占所有成交的比例也在一直減少，僅僅在今年三月份經歷過一次反彈，到5月份時達到7個月來的最低值，僅僅只有半年前的一半（公號「小易論樓市」《 你買的學區房是合肥的好學區嗎？——合肥各國中學區點評》）。

3、戶型、面積、總價和單價成交情況

大戶型成交佔比接近50%，2室戶型成交近40%，1室戶型只有14%（公號「小易論樓市」《合肥不同戶型二手房成交數據分析》）。

在成交面積上， 主力戶型為80㎡-100㎡，佔到所有成交的40%以上（公號「小易論樓市」《 你在買改善型住房嗎？合肥改善型二手房的成交特點》）。

在總價上，絕大部分成交在80萬-200萬區間，中位值在120萬-140萬。

在單價上，絕大部分成交在1 -2萬元/平米的區間，中位值在1.5-1.6萬元/平米。

學區房的成交均價比非學區房高出1/3，隨著學區房交易淡季的到來，其成交數量一直呈減少趨勢，再加上5月份學區房成交價格也較上個月出現一定的下滑，這綜合導致了合肥5月份二手房成交均價出現大幅下滑的情況。

LJ3月份二手房成交301套，4月份292套，而5月份只有244套，這說明市場交易熱度正在逐步降溫。從成交周期來看，合肥二手房平均交易時間直線上升，這反映了市場的觀望情緒一直在加劇，而議價空間的持續反彈也從側面印證了市場逐漸轉冷的趨勢。

由於未來3個月是合肥二手房交易的傳統淡季，可以預測的是，合肥在進入6月份以後，二手房不論是交易價格還是成交量，都會持續走低。市場上議價空間高的房源會不斷出現，這是一個挖掘市場筍盤的好時機。有意在合肥購買二手房的同學，請仔細挑選適合自己的房子，一定要貨比三家，敢於砍價，祝您好運！

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