700萬元打水漂！買了2年的二手房 法院竟然要拍賣？

近年來，房價向來是「海鮮價」一般 —— 一天一個價。有數據顯示，2015年至2017年僅僅2年不夠的時間，廣州房價翻了番，每平方房屋均價從1字頭榮升3字頭。CBD區域更偏地都是7萬元、8萬元一平方的房屋。有人從中賺了幾百萬，但卻有人辛苦買來的房子漲了400萬元，自己卻要面臨房屋被拍賣、無家可歸的困境，這到底是怎麼一回事呢？

法院來敲門：您住的房屋要馬上被查封

廣東天穗律師事務所近日接到一位心急的當事人諮詢，該當事人表示於2015年購買了一套價值280萬元，位於廣州CBD區域的二手房。雙方簽訂了房屋買賣合同，當事人李小姐（化名）支付了10萬元房款，餘款約定於辦理房屋登記過戶后結清。其後，李小姐出資15萬元為該房屋進行了裝修，併入住了該房屋，但因原業主個人原因一直沒有過戶。後來，李小姐發現該房屋早已被申請拍賣，所以不能辦理過戶手續。

由於缺乏維權意識，李小姐在沒有取得房產證的情況下一直在該房屋居住了2年。2年過去了，房屋市值從280萬元漲到700多萬元，李小姐不但沒有辦法把這塊「磚頭」變現，反而收到了法院要查封房屋的通知。

了解基本情況后，廣東天穗律師事務所周劍律師為李小姐作出了詳細解答。

一、房屋買賣合同有效，可起訴賣方承擔違約責任

雖然房屋已被法院拍賣，但李小姐與賣方業主簽訂的房屋買賣合同仍有法律效力，合同內約定的條款應合法有效，包括關於雙方違約責任的約定。現因買方原因，該房屋不能辦理過戶手續，賣方沒有按照合同履行其義務，故賣方的行為已屬違約，應返還已付房款及李小姐支付的裝修費用，並按約定的違約金數額承擔違約責任（原合同約定房價的10%作為違約賠償）。

二、李小姐需歸還房屋

現該房屋已被法院拍賣，所以基本不存在過戶的可能。這種情況下一般會判解除購房合同嗎，並由賣方承擔違約責任，給予李小姐賠償。但值得一提的是，該賠償金額的基數需按2年前購買房屋的價格來計算，也就是280萬元。而房屋增值部分的主張很難被法院支持。

手拿53萬元：一線城市CBD夢碎

在一線城市CBD區域，交通方便、地理位置優越、發展潛力大，在這裡擁有一套房子就等於擁有了一隻會下金蛋的母雞，同時也是許多人的夢想。如無其他特殊的情況，李小姐最終只能拿回約53萬元現金（自己支付的25萬元及28萬元違約賠償），現在在同區域、同等面積及質量的小區卻要起碼700萬元的高價才能獲得。即使是貸款購買，3成首付也要210萬元。而根據現在的房價，想要購買同等面積的房屋，50多萬元只僅僅夠在二線城市支付首付。

即使官司打贏了，李小姐也損失了房屋多年來的增值部分，所以買賣不動產一定要進行產權登記才能保障自己的合法權益。

那麼購房階段要注意些什麼呢?一起跟廣東天穗律師事務所了解一下!

一、核實賣方身份選擇可靠中介

核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證;如果選擇中介，要選擇選擇正規的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監管方，確保交錢后能順利過戶，過戶後房與款兩清。必要時可查閱中介機構應具備的「兩證」，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書，這是買二手房注意事項的前提。

二、確認產權

到房管局查驗賣方的房產證。查看：

1.產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。

3.看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意;如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出 售的書面文件，千萬別忽視這些買二手房注意事項。

三、核實房屋是否允許買賣

以下情況的房屋千萬不要買：

1. 已列入拆遷公告範圍的房屋或被國家徵用的房屋

2. 被人民法院或行政機關依法查封的房屋

3. 屬違法或違章建築的房屋

四、關鍵性承諾應體現在合同中

簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定 代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。

合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。

五、留心付款方式和時間

買家在付款時，應盡量採用能在銀行留下划轉證據的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。