【掌柜日報】燕郊樓市成交暴跌 房企拿工業地賣商住公寓

「北三縣」已成為觀察環北京樓市的風向標之一。其中，一度狂飆突進的燕郊樓市備受矚目。

從地緣上講，受益於通州城市副中心等影響因素，燕郊過去一段時間曾是投資客扎堆之地，房價漲幅甚至超過一河之隔的通州。但今年3月以來，廊坊加碼調控，不斷打補丁，燕郊二手房和新房交易市場能否延續之前的火熱？

6月24日，《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，燕郊樓市已不復往日的喧囂，除了銷售中心門店清冷，銷售人員轉向力推非限購的商住公寓外 ，更有開發商直接以工業用地開發住宅等。

成交量斷崖式下降

從捷運一號線大望路站出，再轉乘815或816路公交，是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線之一，全程約莫40分鐘左右，從郎家園出發下一站就到達興達廣場小區站。

隨後，記者來到孔雀城營銷中心，銷售人員豐女士表示，目前毛坯住宅均價2.5萬元/平方米左右，二手房價格在3萬元/平方米左右。

在紫竹灣商業廣場一處銷售中心，銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者，目前二手房房價參差不齊，以納丹堡為例，均價基本上在2.8萬元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠地產合作經銷商處了解到，目前燕郊房價存在很大差別，一般在2.7萬元至3.5萬元/平方米不等。

鏈家官網顯示，目前燕郊房源庫存共1784套，均價2.7萬元/平方米。《每日經濟新聞》記者梳理髮現，從3月21日廊坊限購政策出台以來，截至6月25日的6月份僅成交了35套，已接近冰點，但今年2月份成交438套，3月份成交714套，4、5月份成交200套左右。

隱形費用涉嫌變相加價

「雙合同」、「電商費」、「裝修費」……這些莫名其妙的費用讓買房者摸不著頭腦的同時，急於買房的心情也讓購房者被迫接受這些隱形費用。

前不久，《每日經濟新聞》報道大名城上海一樓盤另收68萬元裝修款后，引起社會廣泛關注。在燕郊，記者同樣也發現許多開發商存在暗中變相加價的現象。

「現在商住兩用的公寓房不限購不限貸，2019年6月就可以交房。」前述紫竹灣項目的銷售人員小李告訴《每日經濟新聞》記者：「好在我們現在還贈送精裝修，每平方米只收取1000元，開發商會按照1500元的標準交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費就可以了。」

小李介紹說，跟客戶簽訂購房合時也會簽訂裝修協議，但其並沒有拿出裝修協議。當記者說要自己裝修時，對方明確告知「不行」。

他解釋道，「因為這是開發商統一的，主要是為了打造燕郊的示範標杆。」至於裝修規格，小李用「以後住在裡面，保證就像住在酒店一樣」來形容。

在盈時·未來港一銷售中心，記者也遇到同樣的加價問題。記者諮詢一套單價為1.6萬元的複式公寓，面積大概55平方米，總價為88萬元，銷售人員表示：「現在購買會有團購優惠價，但需支付5萬元電商費才能享受團購優惠。」

關於開發商收取「裝修費」、「電商費」等情形，記者多次撥打三河市房管局電話，但一直無法撥通，隨後採訪廊坊市房管局，一位工作人員表示電商費屬於開發商自己的銷售行為，房管局只管開發商違規收定金的行為。

工業用地建公寓

隨著限購升級，一、二手商品房的交易已接近冰封，有開發商開始打政策擦邊球，通過工業用地建公寓，以租代售的形式暗地裡賣給買房人。

豪展地產銷售中心的豐女士表示，限購之後開發商也著急，現在燕郊也開始重點開發商住公寓。在盈時·未來港的沙盤前，銷售人員全程以購房置業的口吻推介，但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同，租賃期僅為20年，用途顯示「倉儲」。

鑫昇置業一位銷售人員告知記者，未來港公寓的價格是1.6萬元/平方米，之所以比市場價格便宜，是因為未來港是50年產權的工業用地，工業用地在拿地上價格非常便宜。至於土地性質的區別，銷售人員說：「性質差不多，產權用完了以後繼續和國家續約。」

「我們簽訂的合同里寫了，以後拆遷款都是租戶所有。」上述銷售人員表示，「我們和當地限購政策打一個擦邊球，要不然外地人想買根本買不到。」

銷售人員進一步解釋，「我們是以租代售的模式，政府是支持的，如果說你三五年之後想賣的話，直接找到物業，然後物業給找買房人，也就是一紙合同的事情。」《每日經濟新聞》記者在合同中發現，在變更手續時租戶需交類似中介費，每次每戶兩萬元。

上述銷售人員給記者計算了一下相關費用，以53.36平方米的複式公寓來看，單價1.6萬元/平方米，總價約87萬元，另加5萬元電商費以後首付需30餘萬元，其餘56萬元則從銀行貸款。

這意味著消費者以87萬元的價格買了一個租期為20年的公寓。據銷售人員表示，目前該項目共有38棟樓4800戶，其中「已售」1700戶左右。

有意思的是，銷售人員一再跟記者強調，如果買了房，日後開發商會申請土地性質變更，到時候就由50年變更到70年大產權，那可就撿大便宜了……

該現象是否合規？記者採訪三河市房管局，後者的公開電話一直無法接通。對此，廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮質疑：「工業用地怎麼能建住宅呢？」

張茂榮表示，不管建的公寓是賣給個人還是賣給集體，首先要確認是不是合法建築，如果是有產權證的合法建築，轉讓、出租都是可以的，但從購房者來看，租賃和買賣的概念完全不同，最長20年租賃期限到期后，所有權仍歸還出租方。

他還說，如果是不合法的建築，租賃合同的法律效力就存在問題了，購房者無法得到保障，一旦發生爭議，法院將判處租賃合同解除，購房者還要支付房屋使用費。