房價漲漲漲的日子到頭了！拐點將在哪裡出現？

綜 合：微觀100（v100caijing）

導語：

樓市融資渠道被帶「緊箍咒」，一季度熱點城市限購限貸加碼升級，這一輪房價上漲接近尾聲，在政策之下，房價將在何時掉頭？哪類地產將率先迎來拐點？

「近期各家銀行密集接受監管部門的各種檢查。在信用風險領域，開發貸是檢查的重點。」銀行業人士對記者表示，監管部門對銀行理財資金違規流入房地產也查得特別緊。

銀監會近日連續下發關於銀行業風險防控的文件，並開展一系列專項整治，房地產風險成為重點排查領域。多家銀行的對公信貸業務負責人表示，目前開發貸業務並未停滯，但全面收縮的勢頭相當明確。

阻擊銀行違規為房地產「輸血」

在4月21日的銀監會一季度經濟金融形勢分析會上，銀監會主席郭樹清發表講話，稱要合理控制房地產融資業務增速，有效防範集中度風險，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。

去年10月以來，各地密集出台房地產調控政策。同時，銀行監密集發文，掀起銀行業監管風暴。多地銀監部門人士向記者透露，近期「三套利」（監管套利、空轉套利、關聯套利）專項治理工作是重點，房地產風險則是重中之重，重點檢查銀行業金融機構有沒有違規為房地產「輸血」。

據報道，銀監會近期要求信託公司控制向房地產行業提供融資的行為，監管要求重點針對房地產行業以及其他產能過剩行業。信託融資是房企除銀行貸款外的主要融資方式。

此外，基金業也加大對房地產融資的管控。早在今年2月，基金業協會發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號》的通知，嚴控房地產通過資管機構的非標融資行為。4號文範圍覆蓋了北京、上海、廣州、深圳在內的16個前期房價上漲過快的熱門城市。

數據顯示，一季度房地產開發貸款和個人住房貸款增速雙雙回落。截至3月末，房地產貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分點。其中房地產開發貸款餘額7.54萬億元，同比增加7.4%，比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。

除去監管部門的高壓令商業銀行調整房地產開發貸款策略之外，銀監會近期明確要求銀行將房地產企業貸款、個人按揭貸款、以房地產為抵押的貸款、房地產企業債券以及其他形式的房地產融資全部納入監測範圍。

結合一季度熱點城市限購限貸加碼升級，預計這一輪房價上漲接近尾聲，可能調整到2018年上半年。

將過去十年重要的房地產政策（包括刺激與打壓兩種類型），與70城房價指數走勢，放在一起，如下圖所示：

從上圖可知，第一，金融政策具有滯后性，在方向性逆轉的第一個政策出台後，房價仍沿原來方向運行，不會立即調頭。第二，政策持續幾個月，尤其是出台第二個、第三個新政之後，房價才會調頭。

中原地產分析認為，2017年樓市市場的確會平穩，政策市場下，樓市波動看政策，特別是信貸政策。

據「微觀100」分析，只要政策方向能堅定不移，房地產市場迎來拐點只是時間問題！

剛剛結束的銀監會一季度經濟金融形勢分析會要求，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。例如，信貸資金是否借道建築業或其他行業投向房地產領域，是否通過同業業務、理財業務或拆分為小額貸款等方式向房地產領域提供融資。不放過任何一個死角。

這裡提到的死角其實隱藏著很大的問題，死角怎麼來的？

對於地方銀監部門來說，全國性銀行發行理財產品的底層資產是無法完全「穿透」的，許多資金通過理財、資管產品「繞來繞去」，最終進入房地產領域。這就是一直以來的死角問題，而今年的工作重點就是清理死角！

這麼一來，房地產全面失血的問題將會是更為突出，從產品屬性來說，商業地產將會首當其衝備受衝擊。

央視財經最近做了一個報道，大概是說按照《物權法》規定，住宅性質的住房土地在70年產權到期后自動續期，而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。

商業地產的持有成本和交易成本遠遠高於住宅，而收益卻遠落後於住宅！具體我們可以看以下數據：

1、商住房首付至少50%以上，高首付的原因是通過降低槓桿來預防風險;

2、貸款年限最多只能貸款10年,理由同樣是為了降低風險，因為商業性質土地使用權只有40年，銀行必須要在有效時間內儘早收回貸款；

3、商業地產交房時交稅更多，財政部官網發布《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》，住房契稅一般根據面積按1%-2%浮動，而商業地產契稅一律是按照3%來徵收的；

4、商業地產功能有限，學區，落戶一概與商業類住房無關；

在資金被嚴控進入到房地產領域之後，商業地產本身購買條件就比較高的劣勢將會更加凸顯！加之前幾年商業地產項目遍地開花，非理性購買人群的減少將會帶來致命一擊，所以在房地產全面迎接拐點的時代，商業地產將會首當其衝！

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