別大意!有房產證房子很有可能也不屬於你

近來和小夥伴們就「買房之後最重要的事是什麼？」這個問題進行了深入的討論，著急的人說裝修，單身的人告訴房貸君要娶媳婦，過日子的人選擇存錢還貸款……可惜，沒有一個答案能讓房貸君滿意，最後大家都問房貸君答案應該是什麼？

你們這些傻白甜啊，最重要的當然是去辦理房產證啊，只有把房產辦到手才能證明房子是你的，因為不管是出租、轉讓、交換、贈予、繼承、抵押，還是遇到建設拆遷補償，要是沒有房產證，上述行為都屬於不合法的！！

不過，最近發生的幾件事突然讓房貸君發覺，很多時候，即便是辦了房產證，這房子很有可能也不會屬於你，這到底是什麼原因造成的呢？

事例一：河北燕郊房產「大產權」變「小產權」

大年初八，家住河北燕郊的肖先生想要賣掉現有的住房，但是在前往不動產權局辦理不動產權證的時候卻發現，房產證上的70年產權在產權局卻顯示僅有50年的產權。

與肖先生有類似情況的還有王小姐，王小姐在2002年購買了燕郊的房子，房產證上清楚寫著70年產權住宅用地。然而去年12月，她突然發現自己的房屋不能進行買賣交易了。據了解，去年12月頒布不動產政策之後，該小區遲遲沒有落宗，導致小區業主領取不到不動產證。目前該小區有的房屋已經過戶，但是拿不到銀行尾款，有的即便還清房屋尾款，但也不能解除房屋抵押。

原因：根據國家不動產登記的規定，業主買賣房產、交易房產、變更房產權利人，就需要更換新的《不動產權證書》，此時不動產登記中心就會查看土地使用權剩餘年限，肖先生和王小姐至此財得知自己小區的土地性質並非住宅。運氣好的碰到工業用地或商業用地，只是產權年限縮水；萬一運氣不好碰上違章用地，你上哪裡說理去？

而根據《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：「土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。」

由於用地性質的不同，因此才會產生燕郊房產「大產權」變「小產權」的情況。

事例二：低價購房購房合同被判無效

北京市民黃女士反映，5年前其通過一家代理公司購買了一套房產，並與該代理公司簽訂了房屋買賣協議，之後又與原開發商簽訂了一份商品房現房買賣合同，之後拿到房產證和土地使用權證。

2016年12月29日，朝陽法院判決黃女士與開發商所簽的購房合同，因涉案房屋存在其他權利人且購房價格嚴重低於市場價格，購房者與開發商存在惡意串通，合同無效。與黃女士遭遇相同的還有多名業主。

原因：其實黃女士受騙的原因很簡單，由於涉事房屋屬於不良資產，其真實產權並不屬於原開發商，而由於開發商及代理公司刻意隱瞞了房屋的真實產權，造成了黃女士上當受騙。

不知道在房貸君說完這兩個事情之後，大家有沒有發現一個共同點，那就是在這兩起事件當中，涉事房屋的業主均通過合法渠道辦理了房產證，也就是說業主具有持有房產的合法權利。可問題是，即便持有合法的房產證，面對這兩種情況，房產證依然沒有產生它的效力，那麼作為業主該如何防範呢？

針對第一種情況來說，政府會在出售土地的時候標明該地塊的用地性質，購房者如果對於某處樓盤有購買意願其實是可以通過很簡單的辦法就查詢到的：

我們就以北京市為例，首先我們可以登錄北京市國土資源局，在首頁的功能區域我們可以看到「土地交易信息查詢」的功能選項

我們點擊進入其中一條土地交易信息可以看到如下：

三個地塊分別對應著三種不同的用地性質，而「01-15-01」地塊對應的就是R2二類居住住宅用地，也就是說三個地塊中，只有這個地塊可以作為居住住宅用地，產權年限相應的也應該是70年。

（註：需要注意的是，北京市土地信息只能查詢到2009年，如果是想要查詢2009年之前的信息就需要帶上房產證和身份證去有關部門親自核實了,其他城市也應以當地政府公布信息為準）

針對第二種情況來說，一般隨著樓市銷售旺季到來，市場上往往會出了一批低價或者是特價房源。

但是據了解，目前市面上這些低價的房子先天就存在硬傷，所以其定價往往比周邊同地段房價要低。

面對較大優惠折扣時，購房者要多留心。對樓層、朝向、戶型、通風、採光等方面「先天不足」房子，購房者要綜合衡量、慎重選擇，在選房過程中多看，多比較，在驗房時仔細檢查住宅設備、設施，降低購房風險。

另外，面對前所未有嚴厲調控，不可否認一些項目資金情況出現了問題，這時候買低價房需要注意項目是否有爛尾風險或者產權歸屬問題。但是這些問題，一般購房者不易辨別，不妨請教專業人士，或者查一下開發商前身，其之前開發房子是否存在重大問題。

話分兩頭，各表一枝。雖然低價房的坑防不勝防，即使拿到了房產證也不一定屬於你，但也有一種項目，如果你買到了，可能會偷偷樂，因為這種房不僅價格低，而且真沒有什麼大的毛病和風險。那就是70年產權的商住房。

50年變70年？房貸君是不是在開玩笑啊？

沒有開玩笑，這種房子就叫做住宅公寓。

根據產權不同，我們平時住的房子可以劃分為普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商業公寓（40年）。這三種房子的區別，房貸君用一個表來告訴你。

除此之外，商業公寓一般為loft，上下兩層，而且多數不通氣，水電費、物業費也比住宅要貴，而住宅公寓沒有這些問題

那麼，「住宅公寓」怎麼來的？

普通住宅和住宅公寓，產權同樣是70年，而且還建在同一片土地上，為什麼叫法不一樣呢？

原因是，這種房子日照標準和建築間距不滿足國家相關規範要求的居住建築，為區別於普通住宅建築，該類公寓明確為「住宅公寓」。即：冬至日當天日照數>2小時，則劃為普通住宅；冬至日當天日照數<2小時，則劃為住宅公寓。

一棟樓中總有幾戶的日採光不是很好，所以一般底層或者朝北的房子多數為公寓。

那麼，這種住宅公寓到底能不能買呢？

住宅公寓大多為小戶型，面積小，每一層戶數較多，朝向多為北向，南北通透的房子幾乎見不到。

其實，住宅公寓人家也沒什麼不好，只不過是日照時間少了點而已，如果你不是特別介意的話，只要樓層、戶型、價格都ok的話，那就買嘛！如果你比較介意的話，那就要提前看清房屋用途，不然簽了合同你就傻眼了！

特別提醒：

1、簽訂購房合同的時候，房屋用途一欄會直接標明是「普通住宅」或者「住宅公寓」，大家一定要看清楚哦！

2、有的住宅公寓不是學區房，無法享受就近入學，等到娃兒要上學你就抓狂了！簽訂合同前一定要詢問置業顧問、房管局、教育局……確保住宅公寓可以享受就近入學。