美聯儲加息蝴蝶 還沒買房的你該出手嗎?

和訊房產消息 北京時間6月15日凌晨，美聯儲宣布加息25個基點，同時公布縮減資產負債表計劃，釋放出看好美國經濟復甦的強力信號。

受此影響，周三美股收盤漲跌不一，道指上漲0.22%再創歷史新高，納指下跌了0.41%。國內股市，周四滬深兩市雙雙低開，滬指微跌0.16%，深成指跌幅0.11%。

針對市場普遍關注的美元加息央行會不會跟進一事，業內人士分析稱，本次加息並不會引發央行在貨幣工具上跟隨美聯儲加息。今年3月份之後，央行的緊縮政策已經全面領先於美聯儲，而非跟隨。伴隨一行三會持續去槓桿、加強金融監管，市場流動性已大大收緊，市場資金利率得到了明顯提升。

今年以來，商業銀行在熱門城市多次提高首套房和二套房利率，可以說是對美元加息的「提前適應」。那麼，在美聯儲加息，國內樓市政策不斷收緊背景下，對於還沒有買房的人來說，現在適合出手嗎？

加息蝴蝶效應

美元加息，意味著全球貿易和交易的成本將出現上升，簡言之，就是美元這個全球不可或缺的商品漲價了，而貨幣「漲價」將全面影響經濟發展。雖然加息對於全球市場來說是平等的，但鑒於很多市場處於不同的經濟周期中，其影響有著天壤之別。

過去三十年裡，美聯儲共啟動四次加息周期。縱觀前四次加息，第一次衝擊的是日本房地產，第二次是全球貨幣體系和黃金，第三次是納斯達克互聯網泡沫，第四次是美國次貸（房地產）。

其中，1988年至1989年啟動加息之時，充斥著巨大泡沫的日本房地產市場遭受空前衝擊，美元迅速迴流，國際資本開始在日本市場獲利撤離，1990年開始，日本房產泡沫破滅，房地產經濟全面崩潰；2004年至2006年美聯儲的加息，給美國房地產市場來了一次「去槓桿」和「硬著陸」，也間接引發了2008年金融危機海嘯。

此番美聯儲加息以及未來可能的縮減資產計劃，首先會衝擊到全球最被高估的資產，房地產市場雖未達到上世紀九十年代的日本水平，但也存在美聯儲加息的蝴蝶效應。

一方面，美聯儲再三加息致使加息的壓力積累，加息的可能性也在增加，對於已經貸款買房的業主來說，還貸利率根據年初基準利率浮動，一旦基準利率上調，月供金額攀升，日常的生活品質隨之下降。

另一方面，對熱點地區房地產市場而言，除基本的購房需求外，流動性充當了提升市場交易熱情、抬升房價的一大推手。人民幣貶值將加劇資本流出傾向，減少投機資本持續流入房地產領域，在一定程度上有助於擠出熱點地區樓市的流動性泡沫。

剛需買房要做好長期持有準備

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，前幾年，人民幣升值期間，大量外資進入，一是賺取人民幣升值收益，二是賺取人民幣資產漲價的收益。一旦人民幣進入貶值通道，人民幣資產價格降低，房價面臨回調，雙重收益減少，外資流入自然也就減少了。相反，人民幣進入貶值通道后，成為資本輸出國，資金將更多地投入海外服務業，包括個人對海外房地產的投資。

此外，美元加息最直觀的影響是加劇了國內房企的海外融資難度和債務成本壓力。海外債務較多的房企可能因持有大量美元負債而遭受匯兌損失，從而造成利潤下降。伴隨著房企融資多方位受阻，人民幣貶值無疑將進一步加重房企的資金壓力。

對於購房者而言，美元加息大潮轟然來襲，對於還沒有買房的人群來說，現在適合出手嗎？

對此，業內人士分析認為，目前背景下，入樓市購房當謹慎又謹慎。因為，目前三四線樓市需求穩中偏低，熱度難以持續，前景並不明朗，並不適合盲目跟進；由於需求面基本塌陷，環京區域處於深度調整中，現階段亦不適合進場買房；對於購房者而言，購買其他核心城市周邊小城市的房產時，要堅持長線操作，選擇優質房源以對沖政策風險；至於仍處於盤整過程中的一二線城市，剛需買房應做長期持有的準備。