內房股全線飄紅，為什麼是世茂房地產領頭？

8月30日，內房股全線飄紅。其中，世茂房地產（00813）以15.65%的漲幅領頭，創下逾八年新高；融創（01918）漲10.10%，也創歷史新高。合景泰富（01813）漲13.97%，保利置業（00119）漲6.60%。碧桂園（02007）、雅居樂（03383）等均有漲幅。

內房股大漲的主要原因還是業績。近期正處於中期業績報告披露高峰期，內房股業績表現突出，多股業績大幅增長，因此吸引了資金的關注。而世茂房地產於8月29日發布的業績表明，其核心盈利取得28.8%增長，也增強了投資者的信心。

內房股一路向上

內房股在上半年表現得牛氣十足，已公布的多家房企半年業績也十分靚麗。

上半年，房地產市場的關鍵詞是「去產能、去庫存」，政策調控及金融去槓桿成為重要經濟發展方向。然而在這樣相對不利的背景下，內地房地產行業銷售量、銷售面積、投資額等依然甚有看頭，以碧桂園、恆大、萬科等行業龍頭半年業績亮眼，部分更躍入「3000億市值俱樂部」。

下半年，不管是資金還是政策，都有逐漸收緊的趨勢。內地信貸額度仍處於去槓桿的勢態，資金流動性受影響，不難想象下半年房地產業的銷售表現將受影響。不過隨著行業聚集效應加大，行業龍頭將展現出較強的抵禦能力，在銷售增長速度上將顯示出優勢。

另外，自2018年開始，香港上市公司會計政策將出現調整修改，合約銷售及收入入賬的時間差將會收窄，這一調整將對內房股產生利好。有業內人士預計，自2018年起，內房行業的收入有可能會提升超過一成，內房板塊均能受益，可關注業績較佳的龍頭股。

世茂房地產向千億進擊

所以不難理解世茂房地產為什麼會在內部提出「保九百億沖一千億」的銷售目標——擴大規模，才能保住市場。

智通財經APP了解到，世茂集團始於19世紀90年代，旗下有世茂股份與世茂房地產（00813）兩家上市公司，其中，世茂股份專業從事商業項目，世茂房地產專業從事住宅與酒店項目。集團目前已涉足生態住宅、商業地產、旅遊地產及產業集群業務。

經歷了2015年、2016年兩年後的結構調整與優化后，2017年上半年，世茂房地產銷售同比上升。2017年世茂銷售目標為800億，上半年已完成全年目標的56%。內部人士透露，世茂房地產實際上早在內部提出「保九百億沖一千億」的目標。

費用方面，世茂2017年上半年銷售費用率、財務費用率分別為1.6%、1%，較2016年底分別下降0.7個百分點、1個百分點；管理費用率為4.7%，較2016年底上升0.1個百分點。總體來看，世茂費用控制能力增強。

土儲方面，截至2017年6月30日，世茂總土地儲備3412萬方，合計150個項目，分佈於全國45個城市，土地儲備較為充裕。此外，世茂也明確表示將在土地拓展上增加人力與財務預算，持續加大2017年下半年的土地獲取，公司全年業績可期。

融資方面，此外， 2017年6月23日，世茂發布公告稱其發行4.5億美元的優先票據，利率4.75%、期限5年，同年6月28日，世茂稱增發1.5億美元票據，發售價為本金的100.5%，利率與年限均不變。該票據利率較低，體現了資本市場對世茂的認可。

除此之外，2017年初，上海世茂廣場改造升級，截止2017年5月底，世茂廣場招商率已超過49%。廣場的升級改造主要在兩個方面，一個是內部裝修設計，商場內外構造及動線，二是商業中心的業態布局，將引進國內首家西西里弗旅行書店、國內首家HelloKitty室內主題樂園、M&M's world亞洲旗艦店等稀有業態，預計2018年9月底亮相。

由此看來，世茂已經從2015年、2016年放緩規模、追求有品質增長的階段進入了2017年注重企業規模及利潤的階段。多家大行亦表示對世茂看好。

摩根大通維持世茂房地產(00813)「增持」投資評級，目標價由17元上調至18元。摩根大通稱，世茂房地產積極擴張土地儲備，並擬以年複合增長率逾30%增加銷售及盈利，但公司風險意識更高，對新土地儲備的毛利率要求較嚴謹，傾向與政府協商增加土地，多於直接在市場投地。該行認為，世茂房地產的市盈率5.5倍，估值便宜，因市場對公司增長緩慢不耐煩，但相信市場有關看法會逐漸改變。

摩根大通估算，基於目前平均銷售價格，世茂房地產今年新增土地儲備毛利率可達25%，並在明年帶來200億至250億元人民幣的可銷售資源。該行預期世茂房地產今明兩年銷售額分別為900億及1150億元人民幣，並預計毛利率可回復30%水平，並足以維持3至4年。

瑞信上調公司至17元，維持「跑贏大市」評級。該行預期，公司今年下半年及全年毛利率可升至逾30%，並於未來兩三年保持此高水平。此外，公司將今年銷售目標上調10%至880億元人民幣，該行認為仍屬保守，因首八個月已完成目標的三分之二。報告稱，由於公司有充足土儲，管理層預期2018及2019年銷售將進一步增長，但負債率或因增加土儲而上升。

摩根士丹利發表技術意見報告，相信世茂房地產(00813)未來15天股價將會跑贏同業，預計發生概率達70至80%。該行予世房「增持」投資評級及目標價16.8元。

大摩預計，公司今年上半年合約產品銷售均價同比升17%，該行估計世房2017年至2018年毛利率可提升至逾30%水平。

提前釋放向好信號

值得注意的是，世茂房地產管理層在去年就曾發出過公司基本面好轉的信號。

2016年10月到2017年2月，世茂房地產的股價一直是橫行狀態，而公司也在2016年10月2日至2016年12月30日期間連續回購股份。

據智通財經APP統計，期間，世茂房地產總共回購股份43148500股，花費了14.32億元。

數據來源：智通財經APP

從日K圖上看，公司股價在橫行前沒有嚴重下跌的跡象，因為公司沒有因股價下跌而安撫投資者的需要，又沒有因要支撐高市值怕被券商斬倉的擔憂。

因此，這段時間內公司的不斷回購行為，很有可能是因為公司或行業基本面已經發生好轉，而管理層覺得股價並未反映。

碧桂園也用過橫盤迴購這個方法。2016年9月至2017年1月，碧桂園股價在4港元位置橫行了一段時間，公司共花約人民幣35億元回購股份。從2017年2月開始，碧桂園的股價便一路向上，到6月，公司股價已升逾一倍。

事實證明，碧桂園股價倍升伴隨的是整個房地產行業二三線城市銷售的回暖，之後的業績公告也表明，公司盈利大幅上升。所以，當股價低位橫行時，公司突然回購，很可能是基本面的向好預兆。

根據Wind數據，世茂房地產目前PB為0.75倍，而行業平均值是1.31倍。由此看來，公司估值仍然較低，後市仍有上漲可能。