21歲的恆大憶苦思甜：告別蒙眼狂奔 邁入效益時代

2016年房地產銷售冠軍恆大集團(03333-HK)終於交出2017年上半年成績單，合同銷售額2440.9億元（人民幣，下同），按年增加72.2%，低於碧桂園（2889.1億元）、萬科（2771.8億元），位列全國第三。

可是，恆大毛利率按年提升7.5個百分點至35.8%，凈利率按年提升4.2個百分點至12.3%，盈利能力顯著提升；上半年凈負債率較2016年年底降低192個百分點至240%，顯示恆大全面開啟還債模式的決心。

恆大一反常態的業績，讓市場耳目一新，然而這一切並不是偶然！

恆大今日在香港舉辦業績會，邀請來自內地和香港的近200名記者，恆大主席許家印由於參加政協會議未能出席，恆大董事局副主席兼總裁夏海鈞現場為大家解畫，從憶苦思甜，討論恆大過去20年的如何做一名追趕者，成為行業龍頭，到袒露心聲，宣布恆大2017年開始告別「規模型」，向「規模+效益型」轉變，追求效益優先，恆大第一步就要減債，目標2020年6月30日前凈負債率降至70%左右；其次，追求毛利率、凈利率、權益銷售額達國內第一；另外，恆大地產借殼深深房A回歸A股的重組計劃將開啟第三輪增資，額度約300億至500億元。

那麼，恆大為什麼選擇此時轉型？將要怎樣轉型？會有哪些舉措減債？如何在減債的同時保持銷售規模？恆大地產回歸A股還需要等待多久？……

讓我們來看看恆大的答案。

以下為恆大業績會問答整理

（恆大董事局副主席兼總裁夏海鈞，以下簡稱：夏）

Q：上半年恆大毛利率和利潤率大幅增長，為何有此轉變？未來如何保持？

夏：恆大成立於1996年，彼時，萬科早在80年代上市，碧桂園銷售額已過百億，過去20年以來，恆大不得不做一個追趕者，走著「三高一低」（高負債、高槓桿、高周轉、低成本）的路線，導致負債高企，創造拿地到開盤只用半年時間的運營效率。

從2009年至今，公司銷售額、現金、利潤、總資產等財務數據每年保持約50%增速，這一增速在內地房地產公司少見，公司從1996年成立至2017年這21年間，一直走規模化擴張道路，使得公司成為地區性項目公司，成為內地龍頭房企。

恆大之所選擇這一發展路線，是因為看好前20年為內地房地產黃金期，土地價格遠低於銀行利息，我們用4500億元換來如今2.67億平方米土地儲備，據第三方機構估值，這些土儲已經增值至9000億元以上。

但是，這一戰略不能持續，隨著房地產業從黃金期轉入穩定發展期，因此需要轉型。

恆大今年第一次向資本市場提出：從規模型向效益型轉變，由「三高一低」向「三低一高」（低負債、低槓桿、低成本、高周轉）轉變。

為什麼我們選擇此時轉型呢？

首先，我們已經擁有2.76億平方米土地儲備，為房企中最龐大土地；其次，我們的土地儲備涵蓋223個城市，範圍為房企中最廣；第三，去年恆大合同銷售額全國第一，今年上半年權益合同銷售額全國第一；第四，恆大是唯一的標準化地產發展商以標準運營、統一採購，降低建築、材料成本。

基於以上三點，恆大具備轉型基礎。

恆大未來不再追求銷售規模的數字，而是追求毛利率、利潤率、權益銷售額能否力爭第一。

Q：恆大透露將在2020年6月30日前將凈負債率降低至70%左右，會採取哪些舉措達到目標？

夏：首先，我們將減少購買土地，先使用現時的土地儲備蓋樓、變現，每年約消耗5%至10%，這一部分支出減少，將有利降低負債；第二，過去一年公司引入戰略投資者帶來700億增資，為回歸A股作準備，獲得很多企業、機構的響應，恆大計劃啟動第三輪戰投資金，總額300億至500億元，將補充還債資金；除此之外，恆大未來將提高毛利和利潤，增強現金流。

恆大地產兩次增資信息

三管齊下的情況下，我們預計2018年6月30日止凈負債率降至140%，2019年6月30日止凈負債率降至100%，到2020年年中之前，凈負債率有望降至70%左右。

Q：恆大接下來的拿地計劃怎樣？

夏：恆大過去兩年土地儲備已經向二線、三線城市轉型。未來拿地目標將集中在經濟發達的二線城市，以及圍繞核心城市的周邊衛星城，因為這類城市的隨著高鐵、捷運等公共交通逐漸便利，房價升值空間大，變現速度快，受國家樓市調控影響小，可穩定集團毛利率水平不受影響，將成為未來布局重點。

截止2017年6月底止恆大土地儲備分佈

Q：恆大年初表示今年合同銷售目標4500億元，還會上調銷售目標嗎？降低負債率會不會影響銷售規模增長？

夏：恆大未來會以毛利率、利潤率、平均售價為考慮，今年不會上調銷售目標，但承諾今年全年合同銷售額會較4500億元的銷售目標大幅增長，全年毛利率、凈利率計劃與上半年持平，平均售價保持1萬元/平方米水平，相信去年3700億合同銷售額部分將於今年交樓，未來集團規模會適度增長，但不會如之前一樣大幅增長。

Q：恆大地產回歸A股的預案已經5次延期，現在進展如何？

夏：正如前面所說，恆大將展開第三輪戰投增資，第一輪和第二輪恆大地產估值1980億元，預計第三輪增資的估值將上升，具體需要等待9月30日之後出爐的估值數據，待一切完成後，公司會儘快向中證監遞交上市申請。

Q：華人置業(00127-HK)持有恆大5.79億股，但表示會考慮適當時機沽貨，對此您怎麼看？

夏：華人置業所說的適當時機，我看恆大股價還遠沒到合適沽貨時機。目前內房股PE介乎8-10倍，恆大PE為5倍，較同業為低，還有增長空間。另外，恆大上半年凈利潤230多億元，這樣的利潤還會持續多年，土地儲備足夠5年消耗，待A股上市后，公司估值還會上升。

Q：《壹周刊》報道指，恆大在成都、瀋陽等多個周邊城市的樓盤已停工，確有此事嗎？

夏：不屬實。

公司於營口的項目，由2016年開始計劃，但當地政府將開發區該為自貿區，導致項目需要重新規劃。

瀋陽的恆大城項目已經按時交樓。

成都的項目，由於前幾年政府調控，停擺了一段時間，一二期已經有住戶入住，但三四期還在建設中。

恆大擁有719個項目進行，其中3個項目受影響，屬於正常。

作者：羅妍

編輯：徐冰瑩