全款買房的背後全是套路！

「全款買房的裡面走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享腳踏車挪一挪！」
這可謂是最讓2017年購房者「男默女淚」的一句話。都說現下買房難，都難出了「買房鄙視鏈」，無奈的購房者還把「鄙視鏈」編成了段子，真是聞者傷心見者流淚。

有購房資格？不夠現金連售樓部都進不去！
近日，有媒體講述了這麼一個購房故事：

A君是外地人，剛剛借著人才落戶政策搞定了成都天府新區的戶口，準備買套房子在成都紮根了。

其實，他很早就有想過買房子，但是一直糾結於要不要在成都發展，再加上公積金購買時間較短，就一直沒有下手。後來，他終於下定決心要留在成都了，現實留給他的卻是瘋長的房價、不斷上浮的房貸利率……

在看房的這幾個月里，他看過的二手房都已經至少漲價10多萬，並且很多都沒有滿2年，還要交稅。他還去看了近期開盤的新房，74㎡的小戶型必須要全款才賣，95㎡的戶型，說是可以按揭，然而只要你說到按揭，售樓小姐壓根兒不想和你說話。還有的樓盤開盤驗資，先看看你的銀行卡有沒有7位數。一直因為預算有限，遲遲沒有下手的A君，如今都萌生了要不要隨便找個地方先買套房子再說的想法了。

無獨有偶，杭州的王女士也有同樣的煩惱。

據《錢江晚報》報道，王女士先是看中一個在奧體的樓盤，好不容易托到了關係，卻因為只能首付六成，沒能買到房。接著她又想買艮北的一個樓盤，願意接受七成首付，結果還是被全款付清的購房者給擠掉了。

「杭州人怎麼那麼有錢，動不動就全款付清的？」王女士深深感慨並疑惑。

看到這裡，小編很努力了一把才把驚掉了下巴裝回去。一直都知道房價越來越高，小編也時常感嘆有錢人真多，現在才發現普通的「有錢」都已經買不到房了！然而，事實真是這樣嗎？據《錢江晚報》調查，「全款買房」的背後，其實是深不可測的套路……

換一種貸款方式，買到房的幾率大增

「我可以出七成首付，但還是買不到心儀的房子，開發商告訴我說必須要全款才能買得到，其他客戶都是這種情況。」

和王女士的遭遇一樣，吳先生將購房目標鎖定在錢江世紀城板塊和城東的幾個樓盤，詢問下來，幾乎都要求購房者能一次性付清房款。

吳先生表示很困惑：「都知道房子好賣，要搶，但是哪來那麼多可以付清全款的人。」他告訴記者，看中的房子總價接近500萬元，他手頭的現金還有100多萬元的缺口，沒法全款付清，必須跟銀行按揭。但開發商表示現在銀行按揭款回款很慢，所以一次性付款的購房者優先。

吳先生感到很失落，以為自己買不到房子了。

但前不久，他經過一位從事金融業的朋友點撥，頓時茅塞頓開：

「我現在住的房子沒有貸款，朋友讓我去把房子抵押貸款，貸出來的錢不就可以湊齊全款了？他說投資買房子的人很多都是這麼乾的。我太笨了，怎麼自己沒想到這個辦法呢？」

某銀行工作人員告訴記者：

「一般來說只要購房者自己名下有房，就可以將這套房子抵押給銀行，從而貸到一筆錢，有些銀行甚至接受這套房還沒有還清按揭的情況（該套房貸在同一家銀行辦理），也會願意做抵押，所以說門檻是比較低的。比如說一套100方的房子，市場評估價是2萬元/㎡，抵押的時候按照6折來算，就可以貸到120萬元。」

銀行按揭貸款額度降低，「房抵貸」業務很吃香

記者詢問了多家銀行的工作人員，目前這種「房抵貸」的業務很普遍，不少銀行都在開展。

「目前房貸的額度普遍吃緊，像我們除了合作的開發商還會有一定額度外，都是不會放款的。」某銀行客戶經理表示，眼下他們的業務壓力也很大，因為少了一大塊原本熱門的房貸業務，為了完成業務指標，「房抵貸」是他們目前的主要業務模式之一。

記者了解到，雖然有明文規定通過「房抵貸」貸出來的錢，只能用來經營和消費，不能用於購房，但是因為監管難度大，銀行也很難確定借款人到底拿著錢去做什麼了。

「以消費的名義貸出來，然後先把這個錢打到一個目標賬戶，比如自己的熟人或者親戚，對方再把這筆錢返還給你，再拿著這筆錢去買房，就很難監管到了。」某業內人士表示，這種做法早就已經有了。他表示：

「因為這種抵押得到的貸款是可以用於消費或者裝修的，最常見的就是在合同上標註，向銀行抵押借這筆錢是要用來購買價格昂貴的紅木傢具。」

大部分「房抵貸」都是為了湊全款

某銀行客戶經理告訴記者，以前「房抵貸」是不少人給自己加槓桿的一種方式，理論上來說，抵押第一套房子，拿著錢去交首付買第二套房子，然後再抵押第二套房子買第三套，這是可以實現的，但是風險也很大。

「不過目前來找我們做抵押的客戶，大部分是為了湊齊剩餘的房款，只是為了一個資金的周轉，在授信的時間內，基本都可以還完貸款，風險並不大。」

「比如我們銀行，目前抵押貸款的利率是年化6.6%，授信三年，而大部分銀行的這種業務，都是可以隨借隨還的。」某銀行工作人員表示，如果按照目前的樓市行情，手裡抵押的這套房產再加上新買的房子，同時都在增值，「去掉還貸的利息，增值部分還有的賺。」

另一家銀行工作人員表示，他們銀行房抵貸最長的授信時間為10年，利率差不多是年化6.6%。而目前的二套房按揭貸款利率為基準利率上浮10%，即5.39%。

如果是500萬元的房子，首付七成，按揭貸款150萬元，跟房抵貸150萬元，同樣是向銀行貸款，利率差距不算特別大。

記者從一位從事抵押貸款業務的掮客處了解到，目前辦理「房抵貸」來湊買房全款的人挺多的。

「我們公司跟各大銀行都有合作，一般客戶工作穩定有房產的，都能辦出抵押貸款，如果客戶是做生意的，經營狀況良好，那麼抵押貸款的利率還有一定的優惠。這兩個月來諮詢抵押貸款的人不少，我們公司經手辦了二三十單抵押貸款，客戶都是貸出錢湊全款買房的。」

記者了解到，如果是為了湊齊全款而去做「房抵貸」的購房者，以投資需求為主，其目的就是為了能買到房子。幾年之後，等房子交付，他們相信收益遠大於銀行利息。

浙江合創律師事務所的律師表示：

「因為這樣做的購房者，貸款的額度不大，並且是為了周轉資金，所以抵押物被沒收的可能性不大。另一方面，儘管有規定該筆貸款不能用於買房，但是這種情況很普遍，銀行貸后的監管力度也不大，即使被查到，只要能把貸款的錢還上就沒有問題。」

當然，那些真正有自住需求的購房者，尤其是首套房購買者，卻因為大量的「全款付清」者，失去了買到房的機會。

附：剛需買房六大技巧

一般情況下，在確定購房前大都會實地勘察一番，以免買下有缺陷的住房而有遺憾。所以，在買房的過程中應該特別注意以下技巧。

技巧一：對比房價與你的購買能力

房價一定要多看一些地方，比如買房的網站，通常會給你一個大致的建議，尤其是當你輸入你要購買的房子的價格、戶型、地理位置等網站，會對應搜索出你想要的房子。

你也可以到房產中介去挂名，告訴他們你的要求是新房還是二手房子，是裝修過的還是毛坯房，價格多少、位置如何、甚至從樓層面積到有幾個陽台，只要你開口他們都會非常熱情地為你推薦。

了解了房價之後接著對比一下自己的購買能力。首付款能夠拿出多少來，月供又可以拿出多少來，接下來，運用銀率的計算器，來獲得關於每月付款的大致額度，這樣將有助於你選擇適合自己的戶型和面積，尋找適合自己的房源。

建議：

建議初次買房者買適合自己的房子，尤其是剛剛工作的不要一時愛面子貪虛榮，買超出自己能力範圍的房子。雖然可以貸款，但是借的錢畢竟不是自己的，總有一天要還的，還得越晚交的利息就越多，所以還是買個小點的房子做個中轉，以後有了經濟實力再換大的房子。

技巧二：配套第一循序漸進

初次購房者大多數都剛剛步入社會不久，單身且事業還處於起步期，經濟收入有限，買房不必一步到位，但是配套卻非常重要，畢竟年輕人普遍在生活品質上有更高的追求。

購房時要先考察小區周邊的生活配套是否齊全，包括餐館、醫院、超市、公園等生活必需場所，此外，像電影院、商場、KTV、酒吧、遊戲廳這樣的娛樂場也要列入考慮之中。

合適的餐館或者方便的超市可以解決吃飯問題，因為年輕人不一定會天天做飯。如果實在是經濟實力有限，也不要離市區太遠，讓愛睡懶覺的年輕人，每天6點起床公車倒捷運上班，每天花3小時在上下班的路上太痛苦了。

建議：

根據自身的經濟實力，先選擇小戶型，待收入穩定后，再考慮購買改善性住房。而且對於單身青年來說，小戶型住房更容易打掃。

技巧三：新房除了新還要物業好

物業不僅要處理小區內交通、消防和公共秩序等事項，還要對環境衛生、綠化管理、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理等事項負責，也就是說，水管爆裂、電線跳閘、電梯的燈像鬼火一樣閃，遇到這種問題都別怕，直接找物業，他是你較好的小助手。現在90后普遍沒有獨立生活的經驗，如果小區有個好物業，你的生活將增色不少。

建議：

選物業一定不能聽開發商自己在那宣傳，較好是通過業主論壇多了解，如果找不到業主論壇，也一定要去意向小區已有的業主群里去打聽一下。如果是全新的小區，也一定要提前了解開發商的口碑，有沒有出現過與業主的糾紛，較好是選品牌開發商的房子。

技巧四：二手房一定要砍價能省則省

雖說買房是件很費錢的事，但是聰明的90后還是有很多辦法省錢的。如果你是買二手房，一定要學會跟房東砍價，即便你很喜歡這套房，也切記不要在房東面前表現出來，能砍一點是一點。

建議：

跟二手房原房主說明買房的誠意，一般都能拿到合理的價錢。

技巧五：關注市場確定出手時間

你相信房價會持續下降嗎？你知道房價的低點嗎？這些看似很小的問題，其實在整個買房的過程中很重要，尤其是在這樣一個經濟不穩定的時候，差了一天房價都可能天壤之別。

建議：

還是要密切關注房產資訊，找個有經驗的房產經紀人來幫你分析選擇是個不錯的決定。

技巧六：具備資格、準備資料、檢查信用
現在全國各地有很多城市、區縣都有各不相同的限購限貸政策，一定要保證自己是符合購買條件的，否則上面那些可能就都白弄了。確定具備購房資格之後，就可以準備好資料，看好房子簽購房合同啦。

建議：

在整個過程中你也要先了解自己的年度信用報告，核實是否出現錯誤，是否還有一些沒有處理的事項，如果你發現了錯誤，馬上聯繫相關部門確保讓他們更正，如果你有公積金那將是更好的選擇。

本文來自於【世界金融實驗室（World-Economic-Lab）】綜合自：錢江晚報、錢報杭州地產、每日經濟新聞、金融界、北上廣深房地產與百萬經紀人Club