特稿| 4大品牌房企高價拿地，江寧38平方公里上秦淮板塊崛起

買房就找秘書長

南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

1、上秦淮板塊崛起「南京未來網路小鎮」 將集聚20萬人口

說起「上秦淮板塊」，大家可能不是太熟悉，更多人認為熟知的是九龍湖板塊。實際上，早在2013年的時候，圍繞「上秦淮濕地公園」周邊的一片空地就已經被業內人士所關注，被稱之為南京未來又一宜居板塊。

圖片來源：365淘房

與我們常說的九龍湖板塊不同的是，上秦淮板塊，按照官方說法是秦淮河、繞越高速、機場高速的交匯處，南京未來網路小鎮正處於上秦淮板塊的核心位置，名為U湖的未來網路科創社區。，這裡既是京滬高鐵火車南站至祿口國際機場發展「金軸」與環繞城高速創新經濟增長帶「銀帶」的交匯點，也是江寧乃至南京發展創新型經濟的重要板塊之一。

去年12月16日， 首屆中德智能製造合作峰會近日在南京江寧未來網路小鎮舉行。峰會上，江寧未來網路小鎮當日一口氣簽下16個重大項目，總投資300多億元。足以看出未來板塊的發展潛力。更重要的是，政府重點規劃打造面積38平方公里的江寧「上秦淮板塊」。

未來網路小鎮以U-Park、無線谷為依託，以未來網路和智能製造為主導產業，成立5年多來，先後建成２個國家級創業服務中心、１個國家級眾創空間，成功入圍國家火炬特色產業基地，獲得國家級小型微型企業創業創新示範基地、省級創業示範基地、市科技服務業集聚區、中關村高層次人才創新創業示範基地等眾多國家、省市級榮譽。

由工信部、科協、江蘇省政府指導，工程院、南京市政府主辦的2017全球未來網路發展峰會今天將在位於江寧的南京未來網路小鎮開幕。

本次峰會中外嘉賓雲集，行業巨頭將以「創新合作共贏，引領未來發展」為主題，圍繞當前網路面臨的挑戰與機遇、未來網路的前沿技術趨勢、未來網路產業與創新應用等重大議題上演頭腦風暴。

未來網路，讓世界聚焦江寧。早在2011年，江寧區即在江蘇省、南京市的支持下，引入劉韻潔院士牽頭的未來網路創新中心，將未來網路作為全區戰略性新興產業重點扶持。如今，未來網路創新中心已升格為江蘇省未來網路創新研究院，集聚人才數量、前沿研究成果等均在國內處於領先地位。

園區管委會自2011年12月成立以來，集中優勢，藉助機場高速、繞越高速、捷運3號線等交通基礎設施聯通主城的強大功能，改造和新建了雙龍大道、蘇源大道及園區內部道路，形成城鄉綜合發展的「交匯點」。

同時，園區建成紫金路、紫金一路等5公里的「綠道」路網體系，完成配套雨污水管網，對陽山河、雲台山河、悠湖水進行環境整治，完善創業小火車、美食一條街的生活配套，建成園區體育公園、空中球場，開工建設游府西街國小上秦淮分校；建設人才公寓、專家公寓等創新創業保障性住房，完成450多畝經營性商業用地出讓。隨著園區城市功能持續完善，居住品質不斷提升，園區打造了宜居宜業「新市鎮」。

另一方面，園區著眼區委創新驅動戰略，敢啃硬骨頭，敢過「深水區」，高速、高效、高質推進規劃建設工作，打造了悠谷、科技創業服務中心、科技交流中心等一批發展載體「新艦隊」。悠谷還是全市單體面積最大的科技創新綜合體，砂之船奧萊開業創下了全國奧特萊斯行業開業首日客流量和營業額的記錄，去年營業收入達9億元。

為更好提供綜合服務，園區還搭建了創新創業「新平台」， 以「公共技術平台、科技中介平台、綜合服務平台」建設為重點，全力營造科技創業「軟環境」。建成2萬平方米省級孵化器和5萬平方米市級孵化器，依託悠谷創成國家級科技企業孵化器和國家級高新技術創業服務中心，以及悠創匯、悠谷創客2家省級眾創空間，米立方悠谷開放實驗室等市級眾創空間3家。

產業內涵上，園區引進培育一批孵化型、加速型、總部型項目，構建了戰略性新興產業和現代服務業相互融合的產業架構。項目招選上，引進孵化型項目769個，入駐項目253個，引進500萬以上總部型、成熟型項目34個，集聚了華為、中軟等新興產業領軍企業，清華高端裝備研究院、華誼影視等行業頂尖企業即將入駐，去年入園企業銷售收入突破30億元。人才集聚上，引進2名院士，9名千人計劃專家，2名省雙創人才等等，集聚海歸人才和創業博士200餘人、碩士1500餘人，園區創業人口超萬人。當前，園區已基本形成優質項目集聚、高層人才薈萃的創新創業格局，其產業發展的「新水平」有目共睹。

（3）瞄準百億級目標，產業發展提檔升級

南京未來網路小鎮是江寧東南科技創新帶的重要一環。從麒麟科創園到東山研發園、生命科學城、未來科技城、江蘇軟體園、濱江開發區這條科技創新帶，是江寧「一軸三帶四片區」生產力布局的重要組成部分，也是江寧區對接寧杭生態帶和蘇南自主創新示範區等戰略的橫向樞紐。

園區管委會主任陳國運介紹，「十三五」期間，園區將按照區委、區政府提出的「走在最前列、建設新江寧」工作目標，以及「三區一中心」的總體定位要求，以全球未來網路峰會為契機，依照「一城、兩鎮、三產業、四特色」的發展思路，即打造南京未來科技城，把重點建設「南京未來網路」和「水棲秦淮 」（華誼影視小鎮）兩個特色小鎮作為戰略提升行動的核心內容，構建通訊、智造、休旅三大產業鏈，形成未來網路、未來製造、未來影視、未來旅遊四大未來系列產業特色，建成具有國際影響力的全球未來網路技術和產業高地。

根據園區規劃，南京未來網路小鎮今後5年將牢牢聚焦「未來」產業，做大做強未來網路、智能製造兩大產業。將大力實施「三名」工程，引進一批「名人」團隊，打造一支「名企」梯隊，建成一批「名牌」基地，即深入實施人才引育計劃，力爭引進北大、北歐創業團隊100個，引進清華大學、科學院、工程院創業院士團隊10個；緊盯主導產業領域內總部企業、旗艦項目、500強、上市公司等行業領軍項目，廣泛招選優質項目，引進投資10億元以上項目10個，5億元以上項目20個，1億元以上項目30個；繼續加強增材製造研究院、省未來網路產業研究院的專業化運轉，建成中德創新產業基地、智能製造產業基地、未來網路產業基地、中關村高端人才創業基地、3D列印產業基地等一批國家級產業基地品牌。

5年內，園區將打造未來網路、智能製造兩大百億級產業，產業規模分別達200億元、300億元，入駐企業2000家，GDP突破200億元，稅收收入突破20億元，人口集聚20萬人，並帶動2萬人就業。

（4）依託未來網路研究院，國家級重大項目成功落地

江蘇省未來網路創新研究院是小鎮的核心技術平台之一，研究院成立於2011年，是國內第一家專業從事未來網路核心技術研發的機構，致力於成為引領未來網路發展方向的網路龍頭、率先實現通信與網路關鍵技術突破的科研領頭、新一代信息技術發展的產業源頭。

按照「集中力量辦大事」的原則，研究院成立了由鄔賀銓、李國傑等16位院士、專家組成的專家委員會，目前匯聚了來自中科院、清華大學、北京郵電大學、耶魯大學、IBM、華為等56個創新創業團隊，包括3個院士團隊、8個海外高層次團隊、1個國家千人團隊等。

研究院在全球率先提出服務定製網路SCN體系結構，已取得軟體定義的可編程路由交換系統、智能網路資源調度控制管理平台、網路監測分析與決策支持平台三大核心技術突破。首個軟體定義、可虛擬化的未來網路小規模試驗網路於2013年8月在南京正式開通，已覆蓋20多個城市80多個節點，實現了和美國及歐盟相關試驗網路互聯互通。

2015年8月，研究院被確認為未來網路試驗設施項目牽頭單位，組織建設通信和信息領域唯一一項國家重大科技基礎設施項目，2016年12月項目建議書正式獲得國家發改委批複。

項目主要解決在未來5G甚至更快的網速下，通過研發新的網路技術來拓寬信息高速公路，增加網路帶寬供給，但高速公路又不可能無限擴展，需要在有限資源內，實現高效地流量疏導，提高用戶的互聯網體驗。此外，互聯網傳輸協議中存在諸多問題，網速更快的同時，網路安全問題也有待提升，未來QQ、微信、郵箱賬號不再輕易被黑客盜取，在線交易也將更安全。

現在，研究院已研發麵向未來網路及信息安全、網路加速、大數據分析等領域形成大數據、創新網路、網路安全、ICT應用4個產品線45項產品，市場估值超50億元。團隊的發展得到了資本市場高度關注，先後有8個團隊完成投融資，其中，企業移動互聯雲平台項目已完成A輪、B輪融資超2000萬美元，估值超1億美元。（新聞來源：南京日報）

2、絕佳環境資源

僅一個上秦淮濕地公園，為整個區域所提供的不僅僅是環境資源更能帶動地方的旅遊經濟。

曾有一位著名的環境學家曾說過，濕地附近的小區空氣質量一般比其他處要好得多，因為濕地可以凈化污染物、調節氣溫，同時濕地本身還可以娛樂觀光。

此外，據了解建成之後的上秦淮生態濕地公園年接待遊客能力將超過500萬人次，面積相當於6個玄武湖景區。

3、周邊的配套

板塊內與「U湖」毗鄰的洲際酒店已經開工，大型商業綜合體砂之船也藝境開始營業，周邊還有不少生活配套項目正在逐步崛起。

砂之船

而且，區域內正在建設的游府西街國小上秦淮分校，加上紫金科創園引進的人才層次較高，另外距離東大九龍湖校區也很近，可以說，未來的生源素質會比較高，教育質量也讓人期待，是九龍湖區域內受關注比較多的學區。

資金科創園

4、板塊內樓盤及地塊

這些種種利好，無不為上秦淮這個新興的剛需板塊加分，也讓很多購房者因為這些利好前來看房買房。《輝哥說樓市》買房團成員就曾多次詢問關於上秦淮板塊樓盤能不能買的問題。

目前板塊內樓盤目前主力樓盤有翠屏誠園和東潤悅瀾灣。

翠屏誠園預計近期加推23、27號樓，面積96、113㎡，約120套房源，價格待定。前期均價： 30000元/㎡。

東潤悅瀾灣預計5、6月份首開2-3棟住宅，面積77-128㎡，價格待定，毛坯交付。

其中東潤悅瀾灣作為版塊內目前唯一的純新盤，引得不少人關注，據說該盤從去年9月份就開始放風說要開，結果一直到現在還沒開，從當初的放風價2萬到後來的2萬5，最終價格還是不知，作為純新盤，也就只能等拿到銷許以後才能得知具體價格了。

但值得一提的是，在去年9月份的網上土拍中，銀城、五礦、葛洲壩超大手筆落子該區域！分別拿下了G54和G56，G55地塊以及G53地塊。

銀城、葛洲壩、五礦三大品牌房企的入駐，將徹底改變這個區域的整個房價格局。其中銀城G54、G56地塊將來將和旭輝合作開發；葛洲壩G53地塊將和融創聯合開發，多個品牌開發商扎推入駐九龍湖，未來的發展值得期待，但是因為現房銷售，上市的時間估計要2018年了，距離上市還要等一段時間，不過到時候房價又會是多少還是很讓人期待的。

7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。