房價長期是漲是跌、會不會崩盤，買房如何增值，這篇文章全說透了。

2017-08-30 樓盤網北海站

2017年樓市格外熱鬧，調控的十八般花招輪番上演，更有租售同權、共有產權等新鮮思想出爐。對於我們來說，最關心的是樓市未來發展：房價是漲是跌，新政策對我們有什麼影響……

接下來，就從購房需求、政策宏觀角度、四限政策、房地產稅和租售同權等方面一一來闡釋，並在最後給出12條最實用的購房建議。

一、關於購房的需求

還處於城鎮化加速發展的階段，國家統計局統計2016年城鎮化率達到57.35%，而發達國家的城鎮化率達到85%-95%，目前，中等發達國家和地區的城市化率是85%，西方發達國家的城市化率都在95%左右，美國是97%，達到這個城鎮化率的時間可能還需要近20年左右，在這段時間內：

1、大量農村戶籍的人要進城，特別是農村戶籍的大學生和農村青年，他們都希望能在城市工作生活，買房落戶，這樣就造就了大量的購房需求；

2、城市擴大的拆遷和棚改造成一部分購房需求；

3、在城市已有房的人，需要購買改善房，或為子女購買二套房，也是一部分購房需求；

4、一部分子女已在城市定居的農村老人，如果房價能接受，他們也希望在子女的城市買房，和子女住的近些；

5、一部分房產投資的人的需求；

所以這個購房的需求其實是很大的。

二、關於政府和宏觀經濟

對於政府而言，房地產始終是國家的支柱行業，或則說在很長一段時間內都是全球各個國家的支柱行業，也不例外，因為房地產涉及的行業和公司太多了，比如建材行業，家電行業、裝飾裝修行業、園林綠化、金屬冶鍊、上游的採掘業、銀行金融貸款、建築設計、建築安裝施工行業和建築工人、交通基建等等。

一旦房地產崩盤，房產大幅貶值，將會有大量的相關企業沒有生意或收不回欠款而倒閉，銀行金融行業的貸款無法收回（房地產等固定資產抵押貸款是銀行貸款的大頭），產生金融危機，大量的人員下崗，還貸能力大幅下降，購買力嚴重不足，開發商房子賣不出去，同時政府的土地也賣不出去，引發政府財政危機（政府財政收入中，土地拍賣及其相關稅收是大頭），政府各項福利支出都無法保障，引發民生問題。

以上問題會導致經濟惡性循環，以至於演變為國家的經濟危機，所以說政府絕不會讓房價大幅下跌，但是也不會讓房價不受遏制的上漲，因為一旦房地產泡沫破裂，房地產還是會崩盤，還是會產生以上經濟問題。

那麼政府到底想怎麼樣呢？他們的口號是：遏制房價快速上漲。怎麼理解？就是讓房價長期、緩慢、合理的增長（當然稍微跌一點也是可以接受的），這樣才可以保證拍賣土地的財政收入，政府財政能運轉，各項民生福利能保證，各類基建項目能開建。保證銀行的房地產等固定資產抵押不貶值，銀行能通過拍賣房產收回不良貸款；個人、公司、集體的資產增值保值，盈利了才會繼續購買或投資（每次房價跌，就要鬧，房價漲，鬧的反而少）。

所以說政府是沒有動力去打壓房價的，讓房價長期大幅下跌的。事實也是房價大幅下跌對誰都沒好處，包括沒買房的大多數人，因為房地產崩盤或不景氣對於你的收入都會有很大影響，甚至下崗。可能你的公司跟房地產沒有直接的聯繫，但很有可能有很多間接的聯繫。

所以從長期看來房價是上漲的，除了沒房的人，其他各方都希望房價上漲。

三、關於限購、限貸、限價、限售等

政府為什麼要通過限購限貸來遏制房價？

1、房價過快上漲，容易形成房地產泡沫，泡沫一旦破滅，會引發很多經濟和社會問題，很多公司和個人可能會破產。

2、群眾需求和社會輿論要求政府通過限購限貸或其他手段來控制房價，讓群眾能買的起房。政府也希望群眾能買得起房，至少也要有所行動和表態來安撫群眾和輿論的情緒，這樣才能維護社會的穩定。

3、那麼多人的購房需求不可能在短時間內滿足，供不應求，政府只能通過限購限貸把一部分人拒之門外，讓另一部分更有需求的人先買房。

4、限購限貸真的能夠遏制房價嗎？短時間內是可以的，通過限購限貸也提高購房的門檻，取消一部分人的購房資格，提高一部分人的購房成本，不讓一部分人買房，減少了供需關係中的需求一環，堅持一段時間這樣的政策，房價自然會降一點。

所以，每一次限購都是上車的機會。

6、最近很多城市出現了限價、限售、自持等新的調控方式，比如限定最高價，限價如果是合理且是市場價，是為了不讓開發商和炒房人惡意抬高房價，那是很好的。如果僅僅只是為了強行壓低房價，做表面功夫，讓房價明顯低於市場價，這是強行扭曲了市場經濟規律。這種情況下，大家都去搶房，買房可能需要搖號，有錢你都不一定能買到，買房更困難。且此類房當做二手房再次出售的時現候，必然暴漲，如果長此以往限價，必然造成房價報復性反彈。

有些城市還出現買入后5年、10年限售，如果此政策大面積實施，必然造成房源減少，你若要買5年、10年二手房，根本買不到，大家只能去買新房或則限售外的二手房，供需關係必然加劇，造成房價上漲。況且，5年、10年內若工作調動，需要跟換住房，或則家裡有變，急需賣房用錢，豈不是只能幹瞪眼，長此以往必然造成民怨沸騰，不利於社會安定。

土地拍賣時要求房產公司自持多少比例的房子，這種政策也很狗血，看起來是調節了租房市場，但實際上卻是讓購房市場房源又減少了，加劇供需矛盾，絕對不能大面積實施。

7、關於房地產的成本，現在寧波地區土地拍賣的結果基本上是15000-20000元/平方，建安成本毛坯1500-2000元/平方，一般精裝修1500-2000元/平方，其他就是相關稅金，融資成本、管理成本。其他經濟發達城市，除了土地價格不一樣，其他費用都是差不多的。大家應該很清楚，到底是什麼在房價上漲中起著關鍵的作用。

萬科有句話說的還是蠻好的：房地產已經從黃金時代進入了白銀時代。

但是從白銀時代進入青銅時代還為時過早。

四、關於樓市調控長效機制----房產稅

房產稅大家都很關注，希望能儘快出台來限制房價。那麼房產稅的目的是什麼？它是通過對持有多套房的人收重稅，迫使其出售持有的多套房產，增加供給，調節供需關係。

其實房產稅重慶和上海實施好幾年了，每年稅收就幾個億，攤到每套房子，1年也就千把塊錢，沒什麼意義，為什麼不把稅收提高一點呢？舉個例子把，在我們二三線城市，一套120平以內的三房，你覺得應該收稅嗎？給未成年子女或還未工作的子女買套應該收稅嗎？那麼到底誰應該收稅？大戶型？改善型？很難定性，收稅的條件和力度可能會引發很多社會爭議，很難調節。

退一步講，即使收稅的條件和力度達到了我們的期望，持又多套房的人，迫使其出售持有的多套房產，增加供給，一定程度上調節供需關係，使房價有所下跌。那麼問題來了，租房的人怎麼辦？每戶人家只有1套房，沒有多餘的房產用來出租，房租會大幅上漲，你連房子都會租不起，何況買房呢。同時房租的上漲直接帶動的房子的上漲，房子更具投資價值了，即使有房產稅也可以轉嫁到房租上了，惡性循環又開始了。

有人會說，就不能學學國外，比如新加坡的政府組屋，這是我們國家的硬傷了，政府保障房、廉租房其實相當於新加坡的政府組屋，但是我們起步太晚，而且國情也不一樣，政府沒有那麼多錢造那麼多房子供給給我們那麼多進城的人，政府持房的數量遠遠達不到影響房地產市場價格的規模，而且政府保障房、廉租房腐敗這麼多，又很隱蔽很難查，輿論壓力也很大。

其實我們以前的單位分房制度也相當於新加坡的政府組屋，但是人口基數太大，政府財力有限……所以說出台房產稅其實沒什麼實際意義。

現在政府力推的雄安新區，因為人口基數小，規劃起點高，可能會有房價控制新模式，說白了，就是通過政府大規模持房，來達到控制房地產價格的目的。

五、關於租售同權、共有產權房、學區房

1、關於租售同權。租售同權的主要目的還是為了落戶和孩子讀書，落戶怎麼落，集體戶口還是個人家庭戶口，現在大部分地方一般的集體戶口，孩子是沒法落戶的，那就談不上讀書了。

如果是個人家庭戶口，而且是落到租房中，是不是還得經過產權人同意，是不是租個一年半載都可以落戶，是不是不限制落戶的數量。可以肯定，在資源有限的情況下，這些落戶的條件和要求都是有限制的，政府一定會提高落戶門檻，肯定是讓政府眼中的人才優先落戶，剩下的名額讓一些普通人抓鬮。可想而知，我們普通人要落戶是很難的。

落了戶，才有資格讀書，當然，也有可能不落戶也能讀書，但依然有條件限制，每個城市的學校容量是有限的，不可能什麼人都可以讀書，政府通過居住證或積分制等要求來限制外來學生數量，不然，學校會爆棚。

好的學區，一般都得排隊，你覺得靠租房的能讀的進去嗎？租房的難道還能優先產權房？如果說租房和產權房一視同仁，那麼誰還去買房，大家都去租房，租金必然大漲，租金漲了，房子更有投資價值的，勢必帶動房價大漲，這時候，別說買房，你連房子都租不起，談什麼租售同權都是扯談。

對於城市郊區，學校差一點，本地人口也不多，學校或許還有少部分名額，如果租售同權實施，那還是有一點好處的。

有人會說，政府為什麼不多一些資金投入教育呢？政府的資金是有限的，投入教育的比例也是有限的，而且投入的不僅僅是資金，還有人力物力，還需要管理；改變大城市的教育資源短缺問題，不是單靠大幅提高教育資金，就可以一朝一夕解決的的。更何況，羊毛出在羊身上，政府的資金也是來自稅收和土地拍賣。

所以說，租售同權要真正大面積落實到位，歸根結底還是要有足夠的學校能容納這批人。

從現在一二線城市的教育資源情況來看，受益的是極少數人。

2、關於共有產權房。共有產權房是政府和個人按一定比例持房，可以落戶讀書；要大面積的實行共有產權房，政府需要大量的資金來造房持房。顯然，在目前政府都嫌資金少的情況下，是不可能大面積實施的，這麼少的共有產權房肯定是給優秀人才的，普通人就看看吧。

3、關於學區房。未來學區的改革方向是學校教育集團化，就是在一定的區域範圍內，普通學校被好學校兼并（要合併學校的差距也不會太大，不可能最好的和最差的合併），讓優秀教師和普通教師等教育資源以一定的比例在教育集團內逐步流通，同時好學區學校的學生有一定的比例會被分配到普通的學區學校，普通學區學校的學生也有一定的比例會被分配到好學區學校，讓生源按一定比例逐步流通，最終達到教育資源和生源的相對平衡，同時也給學區房降溫。

也就是說，學區房以後可能會漲的比現在少一點，當然，也僅僅是漲的少一點而已，畢竟，不可能大比例的把好學區的學生調到普通學區去，只能是一小部分，不然家長們可不幹。

現在很多城市已經在開始學校教育集團化了，但要達到教育資源的相對平衡（也只能是相對平衡了，或者縮小差距），還要很長時間。想要達到教育資源的根本性改變和絕對平衡，那是不現實的，西方發達國家都做不到，何況我們呢。

六、結論

從以上觀點來論證，房價長期來說是上漲的，但短期的漲跌跟房地產的周期和政府的態度有關，確實不好預測。

就房價漲跌程度而言，政府對於房價漲跌數據的統計，跟我們個人實際的漲跌感受差距很大，就像被平均了一樣。

目前一線城市處於平穩或微跌狀態，杭州、南京等1.5線城市，也是同樣狀態，剛需儘快上車，指望房價大幅下跌是不可能的。其他二線城市的房價有點接盤俠的感覺，改善型的可以等等；剛需看自己的情況，有能力現在買都沒關係，萬一限購效果不明顯，或則房地產周期，導致房價大幅走高，那可真麻煩了，反正房價長期來說都是上漲了，你長期持有是不會虧的。

另一方面，銀行加速放貸，央行貨幣超發，物價不停上漲，在一定程度上也加速了房價的上漲。

有時候我覺得，房價的大幅上漲，對於沒房的人，是很不公平的，從某種意義上來說，就是劫貧濟富。

七、建議

給買房人幾點建議：

1、盡量買新房，漲價的話，新房先漲，且漲幅遠大於老房，當然，3-5年的次新房也很不錯。

2、盡量買城區的房子，跌幅比郊區的小，要跌的話，郊區新房先跌。

3、盡量買學區房，漲幅大，扛跌。

4、剛需不要等，如果能承受房價，儘快上車，房價大漲的話，你輸不起的；財力有限的話，那隻能等了。

5、改善型住房，覺得房價高，你可以等等，因為輸得起，只不過住的好差而已。當然，10年後的房價真的可能讓你懷疑人生。

6、多關注透明房產網的成交量和各類房產新聞，成交量持續走低，必然伴隨房價下跌，反之亦然。

7、買房盡量選年底，暴漲通常在年後，年底開發商回籠資金，優惠也會比較大。

8、房價趨勢下跌時，先賣房，再買房；房價趨勢上漲時，先買房，再賣房；

9、優先買一線城市的房子，人口吸引力最大，房價漲幅也最大，其次是1.5線省會城市，再次是二線城市，最次三四線城市。

10、多和擁有多套房的人討論房產，他們經驗更豐富，少聽沒房的人的建議；沒房人的觀點：短期房價要暴跌，不做接盤俠。沒房人的買房邏輯：房子漲了買不起，房子不漲等它跌，房子跌了不敢買。

11、先買房再買車，你中意的房子不是你想買就能買，車無非就是好差而已，隨時可以買；財力有限，集中資金先買房，有房才有家，你才能在這個城市生根；沒房，你在哪都是流浪，隨時都可能離開。

12、有時候買房就是一種衝動和運氣的結合。機會不會等你準備好了之後才出現，買房有時像賭博，但是誰的人生不是這樣賭上幾回呢。