30家房企千億租金的背後……

在30家房企2016年商業地產千億租金的背後，哪些房企租金收入遠超百億關卡？ 哪些房企成為租金上漲的「黑馬」？誰又成為此次掉隊的「失意者」？帶來這一系列變化的原因是什麼？本文帶你一探究竟。

■ 商業地產雲智庫原創 / 唐榮榮

30家房企2016年商業地產租金收入及營業額

所佔比重

註：上表數據主要來源於各房企2016年企業年報（除萬達租金數據來自2016年度工作報告外），其中港元全部換算為人民幣。

❶ 2016年，30家上市房企投資物業租金收入中，萬達商業以195.8億元奪冠，同比上漲29.6%。但營業收入卻下降了25%。

❷ 在2016租金收入前五的房企中， 4家為港企，分別為九龍倉、太古地產、恆隆地產、長江實業。其中太古地產、恆隆地產的租金收入佔總營收比重分別達64.2%、59.2%。恆隆地產租金收入雖然以65.8億元排列第4，但與2015年同期相比，略有下降。

❸ 在租金收入同比增速方面，恆大集團雖然以168.5%的增速位居第一，但其租金收入僅占營業收入的0.31%。相較而言，遠洋集團、合生創展、新城控股的租金上漲表現較為可喜。

❹ 2016年30家房企中投資性物業租金收入普遍上漲了10%，僅恆隆地產、世茂房地產分別下降了0.18%、4%。

2家房企租金收入超135億元，萬達以195.8億元穩佔龍頭

30家房企中，有12家房企2016年租金收入超過20億元，其中萬達商業、九龍倉租金收入均超過135億元，分別達195.8億元、135.4億元（九龍倉租金收入包括香港的114.88億元和內地的20.87億元），但萬達商業租金收入同比上漲了29.6%，九龍倉僅較2015年微升6%。

餘下10家年租金收入20億元以上的房企可分為三個梯級：

• 90-100億元：太古地產

• 55-70億元：恆隆地產、長江實業、華潤置地、紅星美凱龍

• 20-35億元：大悅城地產、嘉里建設、北辰實業、遠洋集團、招商蛇口

數據來源：各大房企2016年度業績報告/萬達2016年工作報告

截至2016年底，萬達商業共開業187座萬達廣場，租金收入195.8億元，同比增長29.6%，完成計劃的102.3%，並創造了連續11年租金收繳率99.5%以上的行業紀錄。

因為租金收入增長快且利潤率高，萬達商業才能在2016營業總收入下降四分之一的情況下，依然得以實現凈利增長。

2016年新開業50個萬達廣場、2個萬達茂、18個高端酒店。其中新開業的50個萬達廣場中，有21個屬於輕資產項目。

2016年第4季度，萬達商業與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。而輕資產分得的凈租金除掉25%所得稅後，全部為凈利潤，因此今後萬達商業租金含金量將更高。

數據來源：萬達2016年工作報告

❷ 2016年新模式：輕資產最高級形式「合作類萬達廣場」

2016年萬達商業輕資產探索出一種新模式「合作類萬達廣場」——由對方出地和資金，但萬達商業需要先對項目進行篩選，然後對設計、建造等進行指導，再進行招商、運營。

其中設計、建造監理、招商等環節產生的費用均由對方負擔，最終凈租金雙方7比3分成。這種模式省掉了資本化環節、解決了集體用地問題，目前來看是萬達輕資產模式的最高級形式。

2016年已開業合作類項目為北京丰台區槐房萬達廣場，預計2017年合作類萬達廣場開業5個，2018年以後每年開業20個左右。

❸ 2017年有39個輕資產項目，到2020年全部轉型為輕資產

2017年新開業50個萬達廣場，因為前期已有萬達廣場開工，所以年內還有11個重資產項目開業，餘下39個萬達廣場則為輕資產項目，往後每年重資產項目要減到5個左右。2020年以後原則上不再做重資產，全部為輕資產。

2016年，港企在人民幣兌港幣匯率變動的不利影響，以及零售市況持續疲弱情況下，九龍倉整體投資物業租金收入仍實現了6%的微漲。同時根據九龍倉發布的2016年年報商業項目運營業績中，其穩健的租金表現顯然離不開旗下商場的「逆勢」上漲，以香港海港城與成都IFS表現最為突出。

成都IFS作為內地首個IFS，在2016年交出的成績單在一定程度上證明了九龍倉內地戰略的成功。2016年，該項目商場租金收入（不含寫字樓，下同）增加11%至6.33億元，年末的出租率達98%。

成都IFS

租金收入上漲11%，客流上漲19%

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成都IFS開業3年以來，商場銷售額從2014年21億元，到2015年28.5億元，再到2016年38.5億元，一直領跑成都商業地產市場，這在一定程度上反應了商場租金收入的增長情況。

根據九龍倉公布的2016年報告顯示，2016年成都IFS商場租金收入達6.33億元，同比增長11%，出租率達98%，客流量上升19%。

圖片來自：贏商網

2016年引進多家新品牌，進一步豐富租戶組合

成都IFS超300家國際品牌中，有100多個品牌首次進駐華西地區。其中，2016年新進駐品牌：Vera Wang、Philipp Plein、Alice and Olivia、Versus、TASAKI、Love Moschino、Didier Dubot、言幾又進一步豐富了項目租戶組合。

舉辦多場特色營銷活動，增加消費黏性

目前，成都IFS 15米高的戶外熊貓藝術裝置、佔地7700㎡的雕塑花園已成為成都的必到景點。同時為了提高消費者粘性、幫助品牌取得更好的銷售業績、吸引客流，在2016年推出不少特色營銷推廣活動。如：

大型藝術裝置——原版授權的Light Rose Garden 玫瑰燈海園·成都站（25000朵LED玫瑰花）；

圖片來自：贏商網

與上海數碼藝術平台Draw Together合辦了首次VIK（Very Important Kids）怪獸學院數碼體驗展，並於虛擬遊戲上合辦以運動為主題的虛擬實境活動，將運動與虛擬實境技術相結合。

圖片來自：成都生活

恆大、新城控股、遠洋集團等租金收入增速位列TOP5

2016年，30家房企中共有10家房企租金收入同比增速超過29%，其中恆大集團、遠洋集團、合生創展、新城控股、長江實業租金收入同比增速均超47%，位列前五。雖然恆大集團租金收入同比增速168.5%為最高，但占營業收入比重也僅為0.31%，體現出商業物業租賃服務並不是恆大集團重點版塊。

較為特殊的是，長江實業2016年租金收入同比增速達44.7%，主要因為：2016年租金收入包括長實集團與和黃集團全年數據，而2015年僅包括長實集團全年租金收入及和黃集團212天的租金收入，兩者對比，在一定程度上拉高了2016年同期增速。

2015-2016年長江實業租金收入情況

數據來源：長江實業2016年度業績報告

在購物中心開發方面，遠洋集團的代表項目「成都遠洋太古里」、新城控股的「吾悅廣場」系產品線，近兩年發展均較為突出，尤其是「成都遠洋太古里」已成為國內購物中心標杆項目。

數據來源：各大房企2016年度業績報告

2016年，成都、海口、南昌、安慶、金壇等地的吾悅廣場相繼順利開業，首日客流量均在30萬人左右。

截至2016年年底，新城控股已累計開業11座吾悅廣場，但新增的5座吾悅廣場全部集中在2016年10-12月開業，全年實現租金及管理費收入4.41億元，同比增速達到128%，出租率達 98.96%。

❶ 累積開業11座吾悅廣場，常州2項目已進成熟期

目前新城控股在運營的11座吾悅廣場，其中3家已進入成熟期，餘下的尚處於3年培育期內。新城控股3家進入成熟期的商場物業出租和管理毛利率達到79%，預測接下來8家吾悅廣場將進入正流量運營期。2016年新城吾悅廣場銷售同比上升50%，整體客流同比上升35%。

從下表11個商業項目租金收入來看，常州吾悅廣場、常州國際廣場租金領先，分別達0.74億元、0.6億元，這兩個項目均已進入運營成熟期。

2016年新城控股已運營的商業項目租金收入情況

註：①上海青浦吾悅廣場於2016年6月轉讓予「東證資管—青浦吾悅廣場資產支持專項計劃」；②成都吾悅廣場於2016年12月31日開業，因此不在統計範圍之內。數據來源於新城控股2016年度報告。

❷ 正式試水輕資產運營，已輸出2個項目

2016年，新城控股下屬新城商業管理集團有限公司正式實現管理模式輸出，已經輸出了諸暨永利吾悅廣場、青島新城吾悅廣場等兩個項目，試水輕資產運營。

2017年，新城控股預計將在全國各個城市再開業11座吾悅廣場，預計租金及管理費收入將超10億。

2016年6月遠洋地產更名為「遠洋集團」，開始將遠洋商業作為獨立的業務板塊。截至2016年底，遠洋集團項目已遍布全國19個城市，商業地產方面取得了快速增長，全年租金收入約25億元（其中權益租金收入約17億元）。

已運營的商業項目中，【寫字樓方面】北京遠洋大廈、北京遠洋光華國際在換租期后租金收入均有顯著提高；【購物中心方面】成都遠洋太古里自開業以來運營持續向好，已成為西南地區商業地標項目。

2016年遠洋集團運營中的投資物業

（點擊圖片，查看大圖）

數據來源：遠洋集團2016年度報告

目前，遠洋商業首次獨立操盤的大型綜合體項目「杭州樂堤港」計劃於2017年開業，現正處於招商階段。而在未來5年間，連同「北京遠洋新光」、「北京頤堤港二期」、「北京CBD-Z6」等項目，遠洋集團將有6個投資性物業陸續入市。

成都遠洋太古里：

2016年銷售額上漲78%，出租率達92%

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截至2016年12月31日，成都遠洋太古里租戶已承租（包括承租意向書）92%的零售樓面，87%的可租零售總樓面面積已開業。

成都遠洋太古里2015年銷售額數據是19億元，那麼，根據2016年第4季度營運數據彙報中公布的78.3%增長率，可推算出項目2016年的全年銷售額估計可達33.88億元。

圖片來自：成都全搜索新聞網

2016年新進各類特色新品牌，對創新品牌保持高關注度

成都遠洋太古里較為注重品牌的獨特性，此前已有Cartier、Gucci、愛馬仕、I.T、無印良品、ZARA、方所書店、Ole』精品超市、百麗宮影城等主力店， MiuMiu、VERSACE、Alexander McQueen、野獸派花店、Marni、drivepro、物心等特色品牌。

在2016年又陸續引入了不少品牌，包括一些首進成都的品牌：

除此之外，成都遠洋太古里對於創新品牌和新型集合店品牌也依舊保持著高關注度，譬如輕客TSINOVA智慧電腳踏車、Line Friends Café & Store、Monceau-LifeStyle花藝輕餐咖啡廳生活館等。

各節點營銷活動和場景打造，帶來大量人流

在整個2016年，成都遠洋太古里對時間節點的把控也十分精準，各種營銷活動與場景打造帶來了大量的人流。在多方面的作用之下，成都遠洋太古里2016年的零售銷售額同比大幅上升78%，為租金收益做出了一定的貢獻。

成都遠洋太古里2016春夏時裝周

圖片來源：成都范兒

國際美食美酒盛會SAVOUR，頂尖米其林星級餐廳主廚雲集

圖片來源：成都范兒

6家房企租金收入占營收比重超44%

30家房企中，有6家房企租金收入佔比超過營業收入的44%，其中SOHO、國貿主要業務主要為寫字樓和酒店開發及管理，租金收入佔比高。

餘下的4家房企中，太古地產租金收入僅微升0.53%、恆隆地產則下降了0.18%，相較而言，紅星美凱龍、大悅城地產租金收入更為出彩，分別同比上漲了11.6%、17.6%。

2016年，紅星美凱龍物業租賃及管理收益為58.71億元，占年內營業收入的63.2%。截至2016年12月31日，紅星美凱龍共經營200家商場，其中自營商場共66家，平均出租率達到96.7%，其中有18家分佈在北京、上海、天津、重慶四個商業發達城市，佔比達27.3%。

其中，2016年共新開8家自營商場，並有3家委管商場轉為自營，截至2016年底，共有22家籌備自營商場，未來將繼續側重在一二線城市核心區域對自營商場予以戰略布局。

2016年紅星美凱龍商場運營相關數據

數據來源：紅星美凱龍2016年年報

目前，紅星美凱龍旗下購物中心產品線——愛琴海系列產品已進入北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州、昆明、無錫、蘭州、唐山、大同等近40個大中城市。

截至2016年底，共有7家愛琴海系列項目開業。其中，2016年新開業2個商業項目——唐山愛琴海購物公園、重慶愛琴海購物公園均引進多個首進該區域品牌，重慶愛琴海購物公園是重慶首家深夜商場，引進品牌上百餘家，其中眾多品牌屬首次亮相重慶，甚至在西南地區也尚屬首例。

重慶愛琴海購物公園

「新、奇、特、美」兼具

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重慶愛琴海購物公園2016年10月22日開業，客流位居全國新開商業項目前列，屋頂馬術、飛行俱樂部、婚禮會館、深夜商場等多個創舉刷新重慶商業多個第一，為川渝乃至西南商業繁榮書寫濃墨重彩的一筆。

引進國內目前最火的創新業態

如全國首創屋頂馬術俱樂部—傳騎馬術；國內首家青少年航空主題體驗館—飛翔家；兒童運動館—奇趣童年運動館；瑜伽館—卡莫瑜伽；婚禮會館—羅曼園。

重慶首個屋頂馬術俱樂部

圖片來源：重慶愛琴海購物公園

打造海淘、閱讀、社交分享等多元場景

除了特色主題業態，在內部設計和管理上表現了「小心機」：炫酷天梯、歐式風格建築小景、不同商業入口設置景觀節點、考慮兒童需求的洗手間……設置「發獃區」、「老公寄存處」等休閑區域，圍繞聚會、玩樂、海淘、閱讀、社交分享、家庭生活等打造多元場景。

天津愛琴海購物公園

開創愛琴海主題街區文創時代

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2016年8月20日，天津愛琴海購物公園「π工場」主題文創街區正式開街，拉開了愛琴海購物公園以文創切入年輕人生活方式的全新方式。

圖片來源：優鋪天津

「π工場」位於天津愛琴海購物公園4-5層，總面積5000㎡，「π工場」的打造注入了更濃厚文創內涵的車站風格街區，彙集美食、閱讀、手作、非遺、創意市集、創客空間等多方面項目於一體。

圖片來自：優鋪天津

網羅了眾多創意品牌，包括1家紋身工作室、1家咖啡書館、2家眾創空間、2家餐廳、3家手工集合店、4家甜品店、8家體驗店：如有聚集、販賣原生創意的好玩地兒「π客販售街」，有從包裝到運營提供一切幫助的「π客」特訓營……

2016年大悅城地產營業收入增加，主要由於2016年投資物業及相關物業管理服務租金收入總額約為31.23億元，占收入總額44.7％，較2015年同期增長17.6％。

其中大悅城零售租金收入為21億元，較2015年同期17.31億元增長3.72億元，增長了21.5%，並連續三年同比上漲幅度約達22%。

數據來源：大悅城地產2016年度報告

截至2016年底，大悅城地產重資產項目有7個，併購項目2個，輕資產項目3個，合約12個。2017年大悅城還將開業2-3個併購項目，新建項目1-2個，主要集中在二線城市，武漢、青島、南京等城市會成為大悅城進駐的新目標。

❶ 大資產模式正式開啟：【和平大悅城】為第1個管理輸出的項目

截至2016年12月31日，共擁有北京、上海、天津、瀋陽、煙台、杭州和成都7個大悅城項目，均位於一二線城市核心地段，以及北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市的投資物業。

同時，大悅城地產開啟了管理輸出的輕資產模式，2016年12月24日，大悅城地產第一個管理輸出項目——天津和平大悅城開業，同時昆明螺螄灣、貴陽大悅城兩個項目已經簽訂了框架協議。

天津和平大悅城外景

圖片來自：天津和平大悅城

天津和平大悅城開業當日客流突破10萬人，線上線下銷售額近千萬元，通過打造5條創意街區營造場景消費，業態規劃極具特色，引進了UGG、Evisu、Replay等182家知名品牌，其中40多家品牌首次進入天津。

打造情景空間：項目由天津老字號商場津匯廣場改造而來，大悅城地產入主后，對其進行了內部建築改造，設置了兩個「飛天梯」， 1-4層、4-6層均有飛天梯可直達。

首層用餐飲場景取代零售消費：打破商場首層皆做服飾業態的慣例，不再出現傳統零售業態，開闢休閑餐飲區，取而代之的是brunch、外擺陽傘和下午茶。56個餐飲品牌中近20個是首次出現在南京路商圈，打破了區域品牌同質化。

多街區打造：打造「南岸里」、「Hi內」、「超級工廠」等主題街區產品線。

大悅城地產自2013年開始推出了眾多個性化與多元化的系列主題街區，2016年仍積極嘗試藝術、娛樂、教育等跨界元素與街區調性相結合，引領購物中心進入街區化、場景化、主題化的新時代。

大悅城2016年開創的主題街區

恆隆、世茂房地產2016租金收入呈下降態勢

30家房企租金收入中僅恆隆地產、世茂房地產同比增速呈下降態勢，分別下降了0.18%、4%。

從2012-2015年，恆隆的租金收入每年保持同比微增，分別為10%、9%、12%、7%。至2016年首次出現負增長，下降0.18%至68.57億元，主要是由於內地租金收入同比下降了5%（內地物業佔全部租金收入的52%），拉低了整體租金水平。

數據來源：恆隆地產2016年度報告

內地投資物業租金收入同比下降主要是因為：

優化工程拉低租金收入

上海恆隆廣場地庫因進行優化工程而關閉，其占購物商場的總可租賃面積約13%。上海港匯恆隆廣場部分商戶需要關閉，因其優化工程將於2017年第一季展開。

內地項目出租率下跌，運營艱難

在上海以外的6項物業中有四項出租率錄得上升，但瀋陽和天津的恆隆廣場出租率下跌。新建成的大連恆隆廣場總收入微升1%，並且各地均有租金下調壓力。其中瀋陽恆隆廣場及無錫的恆隆廣場經營環境最為艱難。

內地投資物業估值縮水

受瀋陽市府恆隆廣場、無錫恆隆廣場負面影響，恆隆地產的投資物業估值縮水2.86億港元。其中香港物業租賃估值增加5.23 億港元，但內地的物業租賃估值則下跌8.09 億港元。

2016年，世茂房地產投資物業租金收入為7.1億元，租金收入下降3.9%。主要是由於上海世茂廣場於2016年出售北京財富時代給樂視控股，租金收入減少0.25億元；加上上海世茂國際廣場於2017年開始裝修，部分租約到期未能續約。

- 結語 -

整體而言，2016房企在管理運營商業地產所採取的措施，一是積極開展營銷場景活動，提高客流量；二是升級業態，引進新奇特業態，及特色或首進品牌，提高項目品牌辨識度和獨特性；三是啟動輕資產戰略，緩解資金約束，實現快速健康發展。

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