海外萊福 | 澳洲房產投資攻略（乾貨）

作為全球熱門的宜居國家，澳洲一直是諸多海外買家理想的投資目的地。而澳洲房價走勢也非常平穩，平均每7年就會翻一倍，投資回報非常好。不過，想要在澳洲買到一套滿意的房產也是非常不容易的事，下面，海外萊福就為大家介紹一下澳洲購房政策法規、購房流程、稅費及最常見的買房問題供大家參考...

政策法規

一、外籍人的定義

澳洲政府的相關法律條文規定如下，大家可以詳細對照、對比：

澳洲《1975年外國收購與兼并法》（以下簡稱「法案」）授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判斷提案是否有違澳洲的國家利益。改法案被第五條定義「外籍人士」：為：

• 非澳洲常住居民的自然人；
• 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司；
• 由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司；
• 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人；或者由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。

《澳洲海外投資政策》顯示，「常住居民」指符合以下條件的人士：

• 他們在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制（即為，他們可以無限期住在澳洲，如澳洲永久居民和紐西蘭公民）；
• 該人士在過去的十二個月內實際居住在澳洲的時間達到200天或以上。
• 此外，《澳洲海外投資政策》將「臨時居民」定義為居住在澳洲並且符合以下條件的人士：持有允許他們在澳洲持續逗留12個月以上的臨時簽證（無論簽證的剩餘有效期為多長時間）；
• 已遞交永久居留申請並且持有允許他們在澳洲逗留到申請得到最後決定為止的過渡性簽證。

二、外籍人士在澳洲只可買全新住宅

普通非常住外籍人士不可以購買澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在獲得FIRB批准后，是可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。

全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。全新住宅包括從非住宅用途（例如：辦公室或倉庫）改為住宅之用，而作出大幅度翻新的建築，但幷不包括經過整修或修復的舊住宅。

•以下情況下，外籍人士可在澳洲購買二手房

《澳洲海外投資政策》規定非常住外籍人士不可以購買已建成住宅作為投資物業或自住，以下情況除外：

• 外籍人士運營的大型規模的公司，為駐澳員工提供住宿時，可以購買已建成住宅（二手房），不過，需提出申請，通常這類申請在批準時會有附加條件，即公司在預計此物業將空置六個月或以上時，需將此物業出售；
• 非常住外籍人士亦可以購買已建成住宅（二手房），但前提是要對該建成住宅進行改建(即拆毀現有住房並且建造新住房)，並需要提出申請。申請時提出的改建提案必須增加澳洲的住房存量 (例如：拆毀一個現有住房，然後建造兩個或以上住房)，或者改建提案可以表明現有住房已經廢棄或者不適合居住。通常此類申請可獲得批准。申請獲得批準時通常附有一定條件。

三、外國投資者在澳洲購買全新住宅時的FIRB申請

外籍人士如要購買澳洲全新住宅，需要向FIRB提出申請。這類申請通常會獲得批准，而且在獲得批準時通常沒有附帶條件。非常住外籍人士也可購買空地用於住宅開發，但購買前也需要向FIRB提出申請，不過，在獲得批準時往往附有一定條件（如在24個月內開工等）。

• FIRB的政策解讀

從FIRB的政策來看，針對非常住外籍人士的批准更傾向於指具體某一房子可不可以賣給這位外籍人士，而不是這位外籍人士可不可以買這一套房子。根據這一原則，申請人在申請FIRB的購房批準時必須要提供具體的房產信息（如地址等），如果通過批准的房子因故沒有買成，申請人需另外申請購買其它房子的批准。

• FIRB審批時間

根據法案規定，國庫部長有30至90天的時間考慮申請並作出決定。對於普通民用住宅房地產的購買申請，通常在遞交申請30天內會得到批准答覆。

• 相關建議

由於澳洲法律法規已經形成了較為完善的體系，所有在澳洲買房事宜都可通過您的代理律師與開發商律師進行交涉。因此，如果您是一名非常住外籍人士並希望在澳洲購房，需要第一時間告訴您的代理律師，以便其幫助您遞交購房申請。目前，還未有非常住外籍人士購買住宅房地產被拒的先例。

四、外國投資者購買新房時的「開發商申請」問題

我們經常聽到全新住宅不需要去申請FIRB的批准， 這是因為開發商已經事先將其開發的樓盤向FIRB遞交申請，以便於賣給外國投資者。具體而言，FIRB可能批准該樓盤的50%可以賣給外國投資者，當外國投資者購買時，無需再向FIRB申請，開發商將FIRB批准其向外籍人士售樓的文件附加在購房合同內即可，這一點您的購房律師可以幫忙把關。

不過，這只是其中一個特例。根據澳洲法案規定，無論您是澳洲居民還是非常住外籍人士，以下情況不需政府批准就可以購房：

• 從已經獲得預先批准可以向外籍人士出售的開發商購買的全新住宅；
• 讓您(以及任何相關人)可以每年最多使用四周的時間分享提案中的權益；
• 綜合旅遊度假村的某些住宅房地產；
• 按照遺囑或依法財產繼承所獲取的權益；
• 或者從澳洲的政府(聯邦政府，州、領地政府或地方政府)處獲得或出於公共目的組建的法定企業獲得的權益。

綜上所述，外籍人士只需向FIRB遞交購房申請，便完全可以在澳洲購買全新住宅。而澳洲政府對於外籍人士在澳購房的所謂限制多是出於對國家利益整體的考量，因而對設置了審查批准這一流程，並非真的要限制外籍人士在澳洲的投資和購房。相反，澳洲政府是非常歡迎外籍人士投資澳洲房產的，從各州政府對購房優惠/補貼政策可見一斑。

購房程序

一、選擇中介

由於國際買家對於在澳大利亞購房的政策、流程、貸款、法律等各方面事項都可能不太了解，而大部分的澳洲地產開發商都是沒有銷售團隊的，所以國際買家基本都會在購房之前找一家澳洲當地的房產中介進行諮詢，並且幫忙處理在購房過程中的各種事項。

二、預訂房源

繳納訂金人民幣15,000-30,000元預訂房源（由於各開發商要求不同，這個訂金數額可能有所變動）。一般有一周的冷靜期，在冷靜期之內，客戶可選擇是否繼續購買。如不考慮購買，則退還客戶的訂金；如選擇購買，繼續下一步的流程。

三、選定律師

澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割，買家必須並選定一位澳洲認可的律師解釋和協助，並於交房時作為你的代理。

四、申請海外人士購房許可

買房者需要向澳洲海外投資審核委員會【FIRB】提交購房申請並且繳納一筆申請費。購房者需填寫一份申請表格並遞交海外投資審核委員會審核，這個過程一般由購房者的代表律師協助完成。

五、簽訂合同

代理/開發商向購房者或購房者的代表律師提供購房合同，購房者在諮詢了自己的代表律師並充分理解合同后簽字。

已簽署的銷售合同及10%房款定金付款記錄請送回給開發商的代理，代理會轉遞交給開發商簽定落實；經由開發商簽署執行的有效銷售合同會發還給代理，再送回給買家。

由於澳大利亞各州的相關法律不同，不同地產項目的合同也是不一樣的。

六、支付10% 的購房定金

購房者需要在合同規定的時間內，一般為5-7個工作日，支付購房款的10%作為定金。這筆定金可以利用電子轉賬安排，轉賬到開發商的律師(每個開發項目的代表律師不同)的銀行信託賬戶，這些信託賬戶均是澳洲政府監管的信託賬戶，你的10%首期款會很安全地存儲在監管賬戶中，直至房產成功交割后才會轉移至開發商。

所以，這筆錢並非真正交給了開發商，在正式交收房屋之前， 購房者仍可享有這筆定金的利息收入。

七、房屋施工

開發商需要在合同規定的時間內完成房屋的建造施工。在此施工期間，需要交印花稅給政府。印花稅的價格，根據房價的不同而的計算所得（以律師所提供價格為準）。

除了向政府繳納印花稅，購房者不需支付其它任何費用。

八、辦理貸款

在房產交割前三個月，買家律師以及中介會通知客人房屋即將竣工,如果需要貸款，客戶需要聯繫貸款經紀人，準備貸款材料，遞交申請。

最多可貸房屋估價的80%，貸款能力與收入水平相關。和不同，從支付定金後到房子蓋好之前並不需要馬上貸款，什麼時候房子正式交付到購房者名下，貸款才從那天開始起算利息。

九、交割前驗房

在房屋完工後，開發商會邀請購房者或購房者的代表前去驗收。在驗收過程當中，發現問題記錄在案，開發商安排修善。在房屋完成交割以後的三個月出現任何問題，開發商也是及時維修。

十、房屋交割

房屋交割的當天，購房者需將購房的全款支付給開發商，購房者的律師會持合同和房款與開發商的律師交涉完成最後的交割手續。

購房者隨後即入住新屋。交割后，如果購房者是全部現金付清購房，房屋契約會安排交給購房者保管；如果購房者需要銀行貸款，房屋契約會由銀行保管，購房者還清貸款后，銀行會將房屋契約還給購房者。

與不同的是，澳洲房產合同里的交房時間是一個時間範圍，不會在合同中註明交房確切日期。

貸款流程

儘管選擇海外置業的人士都是具有一定經濟實力的，但是為了避免佔用過多的資金，最大化投資收益，貸款置業是眾多購房者，投資者的不二選擇：

首先，海外人士在澳洲買房投資，貸款所需要材料與本地人大致相同，唯一不同是需要經過澳洲海外投資局（FIRB）同意，證明買房人不是澳洲當局認為有損國家利益的人，所買房產不是歷史遺產名單上禁止出售的物業。此證明完全免費，需要1-2周時間可獲批。

一、選定房產

包括評估所需時間和審訂合同所需時間。一般貸款機構可以根據購房者的資信情況做一個以評估購房者的貸款額度以及所需準備時間。

二、遞交申請

根據所選定的貸款機構不同，金融產品不同，所需要準備的材料也千差萬別。但所有貸款機構審評貸款的根據不外乎是要了解購房者的財務狀況以保證自己的合法權益，所以，一般需要遞交的材料包括四方面的信息：

資產：原有房產，存款，汽車，財務等 (當然，貸款者有權利選擇性的出示資產證明，銀行沒有權利要求貸款者出示所有您所擁有的資產證明)

• 債務：其他貸款情況，負債情況
• 收入：薪水，其他收入 (如果申請貸款的房產是用於投資，那麼這部分的租金收入也可以包括在內)
• 支出：一般金融計算器會自動抵扣支出，所以這方面不需要提供證明材料

三、評估

當購房者選定好了房產，也遞交了貸款申請材料，在銀行最終批准貸款前，銀行會安排第三方權威性的評估機構到現場評估。評估機構會根據房產的位置，所修建的 年代，配套設施等多方面來全面的評估房產價值。最終，銀行的貸款額度是依據購房價格和評估師對房產的估價中低的那一個來計算的(根據歷史記錄，銀行的評估 價與實際購買價不會有太大的出入，有時甚至會高於購買價) 目前，一些銀行提供免費的評估服務。

到這裡為止，在銀行評估完成後，下批貸款，購房人攜銀行貸款與售房人簽訂買賣合同 – 購房完成。

稅費按揭

一、購買澳洲房產時的費用

• 購房印花稅：
• 大部分佔到成交價的4%~5%之間（澳大利亞的各個州分別有各自的印花稅計算方法，悉尼的印花稅是30萬澳幣以內的，含30萬，以8990澳幣來徵收，超出部分*4.5%累加來徵收，通常都是在交房的時候與尾款一同支付，但是建築周期超出十五個月的期房，則需要在簽約之後的第十五個月來支付；墨爾本的印花稅現房需要全額支付，期房則是由物業的建築進度來決定的，購買的越早，節省的印花稅也就越多，如果項目還未開工，則只需支付土地部分的印花稅，其餘部分則不需要支付）。
• 律師費：
• 1000~1500澳幣（與律師的服務項目和服務地域相關）

二、持有澳洲房產過程中的費用

• 物業管理費：
• 由物業的品質，配套設施和房間數多少來決定費用的多少。
• 市政府費：
• 由物業所在的地段和品質有關用於物業周邊公共環境的維護。
• 水費：
• 相當於水稅，公寓房通常是需要每年固定支付的，根據房間數量多少來收取。

三、出售澳洲房產時的費用

• 有澳洲身份：
• 只要在所購房產入住滿半年，就可將房產類別由投資房轉為自住房，自住房在出售時不徵收增值稅。投資房在出售時，將增值部分的50%納入當年持有人的個人收入進行計稅，具體稅率可去澳洲稅務局官網查看www.ato.com.au。
• 人在澳洲但是沒有澳洲身份的購房者：
• 即使是購房自住，在出售時也將視為投資房進行計稅。
• 海外的投資者：
• 在出售在澳洲的房產時，也需要相應的基本增值稅，具體稅率可參照澳洲稅務局官網www.ato.com.au。
• 在房屋出售的過程中，產生的中介費，律師費由賣方支付。

從整個購房的流程中可以看出：澳大利亞的開發商在買家收房之前是拿不到一分錢的。這是和在國內買房最重要的一點區別。

投資者的首付款會放在開發商律師的信託賬戶當中，該賬戶是受專有政府機構監管的，開發商及其律師或者銷售代理公司是不能隨意挪用的。

這樣就決定了開發商不會出現卷錢跑路的情況，也迫使開發商必須儘快、盡好地建房而不至於延遲交房或出現規劃於實際嚴重不符導致買家拒絕收房的情況。

另外，和國內房產合同相比，澳洲的購房合同則厚似一本百科全書。從當地房產協會和律師協會發布的聲明警告，到具體購買房源的特殊條款，合同里都一應俱全，甚至連房屋所在地的規劃文書都會在合同里體現。

房屋細則明確，一方面明確了買賣雙方的權利和義務，另一方面也避免了不必要的糾紛。澳洲的整個購房流程都在法律的保護之下，購房者的正當權益不會受到侵害。

總的來說，澳洲的購房程序都是受當地法規保護，購房者在房屋落成前並無太大開銷和風險。選擇性價比高及增值潛力好的房源才是最重要的。