馬光遠：房地產真會「變天」？

那些吹噓自己預測對了某一次房地產崩盤的，不是瘋子就是騙子。

每年這個時候，都是各種房地產報告密集出爐的時候，也是各路大神預測房價走勢的旺季。面對各種報告和預測，你如何安撫內心的焦慮和恐慌？

關於今年房價的走勢，我不再多言。從現在的情況看，我所言的房地產市場「六月變天」已經成為事實，市場的基本面、情緒、博弈的力量對比都在發生變化，這都是不爭的事實。但是，讓我感覺特別遺憾的是，一些人將我的「變天」理解成「暴跌」甚至崩盤，而且不斷有人在我的微博或者公號留言，問：為什麼還沒有崩盤？這是非常令人遺憾的，因為我從來沒有貨判斷房地產市場短期會出現崩盤。

談及房地產市場一直流行的「崩盤論」，我一直是用「三個100%」來回答：第一，房價100%太高，不承認房價太高不實事求是，但是，如果影響房價走高的因素仍然存在，房價還會更高；第二，房地產遲早有一天100%會崩盤，因為全球所有的房地產市場在經歷非理性上漲之後都會崩盤，我從來沒有見過沒有經歷過崩盤的房地產市場；第三，房地產什麼時候崩盤，我100%不知道，因為經濟學迄今為止無法回答和預測資產價格什麼時候崩盤，那些吹噓自己預測對了某一次房地產崩盤的，不是瘋子就是騙子。那些將我歸類到「崩盤論者」，要麼理解能力急需提高，要麼是對我的刻意侮辱。房地產市場的確有那麼幾個一直「堅持」預測房價崩盤的，現在他們仍然在堅持，希望他們成功。但不要把我和他們歸為一類，我認為是對我的侮辱。

當然，我也不是那種堅持「房價永遠上漲的」。我自己認為自己屬於實事求是派，對於房價的走勢，不管對錯，完全遵從自己的判斷。對於房地產市場的「變天」，這是我最後一次寫文章解釋。

❶房地產市場最大的特點是「分化」，市場的區域差異特別大。

我在我的所有文章里一再提醒這一點。這意味著什麼，就是價格的走勢不可能是一致的。北京房價

跌，不一定意味著江蘇鎮江的房價跌。這是個簡單常識，也是房地產市場最為顯著的特徵。

以北京為例，未來北京的房價絕不會普漲或者普跌。北京的好房子、高品質的房子實在太少了，只有稀缺的優質物業，就是我講的一個城市「20%」的房子，真正有投資價值。北京低端的房子、品質差的房子，長期走勢一定是下跌而不是上漲。所以，未來市場的分化不僅僅指城市的分化，還包括開發商以及樓盤和區域的分化。簡言之，未來真正的投資標的，就是我之前講的三個「20%」：20%的開發商，20%的城市，20%的樓盤。

❷一定要記住，沒有一個價格叫「房價」，每個城市房價的變動也是不同的。

目前來看，環北京，我一直說很危險的地段開始下跌，這是對的。因為這個區域基本都是投資性購房，這些區域的房子不是「住的」，而是「炒的」。這裡只有房子，沒有人，也沒有鬼。北京房價下半年開始出現下跌也是合理的，因為交易被鎖定，價格被鎖定，流動性被鎖定，市場不調整是不可能的。總體而言，去年的熱點城市，絕大多數屬於政策非常嚴厲的調控區域，如果政策堅持到年底，這些區域房價降溫是必然的。

但是，我也不斷提醒，房地產就基本面和未來的價格走勢而言，更像美國

的房地產，而不是日本。美國房價在過去近80多年的周期中，差不多每20年都會經歷一次深度調整，但房價的總體趨勢是向上的。而且，大家必須記住：

這也意味著，優質的核心城市，在可預計的將來仍然是房價長期看漲的區域。的好城市實在太少了，大家如果和我一樣每個月至少會到10個不同的城市，一定對此有深刻感受。

所以，不要現在看到一些三四線的房價在漲，就跑到這些地方去投資。三四線城市今年上漲合理的有兩種情況：一種是緊靠核心熱點城市或者經濟基礎不錯，比如鎮江、南通、揚州等城市；一種是價格比較安全的城市，比如東北的大連、瀋陽、長春、山西的太原、內蒙的呼和浩特，這些城市總體房價偏低，在熱點被打壓的情況下，出現上漲是合理的。但是，一些庫存量很大的，甚至一些五六線的城市今年出現上漲，一定要警惕。這些城市庫存很大，不缺房子，儘管價格低，但只適合自主購買，並不適合投資購房。搶購這些地方的房子，實在是一個危險的遊戲，一個擊鼓傳花的遊戲要繼續，必須有接盤者，這些城市的接盤者是誰呢？

❸我也多次講過安全的城市。

有一次在一篇文章中專門列舉了我認為價格很安全的城市，包括廣州、重慶、西安、長沙、南寧、太原、瀋陽、大連等等。你們可以去查我之前的文章。我認為，不管全國房地產的天如何變化，至少在今年，這些城市的房價仍然處於安全區域，任何時候出手買房都是可以的。讓我遺憾的是，居然有這些城市的購房者也認為我判斷他們所在的城市房價六月份以後要下跌，實在無語。儘管我們所處的時代是一個快餐時代，但我仍然希望大家在閱讀我的文章，理解我的觀點的時候能夠全面準確一點。北京房價

跌，不代表廣州的跌，這麼一個簡單的常識為什麼要反覆澄清？前兩天去重慶，在我的講座現場，我明確講，重慶房價仍然會漲，仍然處於安全區域，出手買房沒有任何問題，我不知道現場是不是所有人都聽懂了。

我一直強調，房價是我研究的經濟領域中最複雜的現象。沒有人是神仙，能夠完全精準地預測到價格的走勢。我這幾年一直沉迷於房價走勢的各種預測模型和各種權威指數中不能自拔，但是，包括全球很多大牌經濟學家在內，在資產價格的走勢上經常被打臉。包括發明了「凱斯-希勒」指數的諾獎得主希勒，在2003年就一直說房價有泡沫，2011年多次提及房價的嚴重泡沫問題，也被打臉。

我從2014年「9.30」后一直鼓勵大家買房子，2015年年底在一篇文章中預測三大類城市房價會大漲。最近兩年，我很多關於房地產的語錄被熱傳，「如果這個世界上只有一種愛是真愛，那一定是政府對房地產的愛」；「如果政府喪心病狂地救市，你一定要同樣喪心病狂地出手買房」等等。但是，面對房地產市場的走勢，我經常感覺力不從心，在做每一個判斷的時候，壓力都很大。面對這麼一個複雜的市場，我痴迷其中，但我無法完全駕馭。我的預判能夠有一半正確，已經很滿足，出現錯誤的判斷太正常了，而且必須承認，錯誤的判斷不少。

比如，在去年「9.30」之後，我就預判包括上海、深圳在內的房價不會再漲了，結果仍然漲到年底；在去年年底預測北京的房價見頂，一季度又經歷了恐慌性上漲；我一直說的很危險的「環北京」地帶的房價甚至在一季度到了極其瘋狂的程度。我都沒有預料到。今年一些五六線的城市出現的搶房的情況，我也沒有預測到。所以有人質疑我預判的結果，實在太正常了。我從來沒有說自己「百分百」正確，我沒有到那麼不要臉的地步。資產價格的變動中，「動物精神」是難以預測的，非理性的因素是沒有特定的演化模式的，這就是每一次資產價格泡沫難以被精準預測的主要原因。

人還沒有經歷一次完整的房地產周期，房地產也沒有走完一次完整的周期。作為一個房地產領域的研究者，我不會像某些人一樣每天唱空，每天預言房價崩盤，更不會像一些偏執狂一樣認為房價永遠漲。我沉迷於這個有意思，在智商、學識、專業性甚至操守方面都極具挑戰的領域。面對威脅或者誘惑，我有幸能夠做到獨立和客觀。不為權貴唱讚歌，只為探索真理和房價的真實邏輯，毀譽對我如雲煙。有生之年，如果真能窺得經濟和房價邏輯之真諦，則人生何其圓滿，夫復何求？