那些我們熟悉的老商場為何紛紛變成寫字樓？

同在長安街沿線的中糧廣場和庄勝崇光百貨，一個在東，一個在西，都有近20年的營業歷史。而今這兩個昔日的商業「貴族」似乎都在向寫字樓看齊，一個改造結束，一個正在改造中。「北京寫字樓需求旺盛，市場平穩，運營難度小，收益更大。」這是業內專家給出老牌商業轉型的理由。

城市更新是一個周期過程，運營20年後的老商業， 不是在暗自小調，就是在大刀闊斧地創新跨界，這些「老樹」們期待發「新芽」。

沒落的「貴族」變身寫字樓

5月26日，中糧廣場C座經過227個日夜改造后重新亮相。這個曾經聞名遐邇的「世界家居花園」正在籌謀找回它當年的「影子」。

中糧廣場，是北京首家進口家居品牌的聚集地，業界一度有「買洋到中糧」的說法。因其家居級別之高，故前來光顧者也多為社會名流，企業高管、演藝明星、各國外交人員都是進出中糧的常客。

然而，隨著越來越多的進口家居品牌進入國內，中糧廣場的「貴族」身份漸漸褪去。

「居然之家、紅星美凱龍等家居賣場的興起改變了中糧廣場一家獨大的局面。」全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平分析稱。

開始轉型寫字樓的中糧廣場

在經歷經營陣痛之後，中糧果斷尋求轉型。自1996年5月中糧廣場運營以來，有著二十年的寫字樓開發運營經驗。因此「商轉改」似乎順理成章。

如今， 這個昔日的高端家居賣場不是單純地變身甲級寫字樓，而是同時配備有中糧生活空間（COFCO LIFE）和中糧共享辦公空間（COFCO FANTASY）。

小V了解到，這個共享辦公空間的一個工位價格在2000元/月以上，可以獲得共享化服務。在中糧廣場，最吸引小V的是共享辦公空間，有著老北京的「衚衕」風情。

全聯房地產商會商業地產研究會會長王永平看好中糧廣場的業態調整，「中糧廣場寫字樓的亮點在於增加了公共服務及公共商業部分。」他說。

中糧廣場這一改造成本相對於在三四線城市新建寫字樓，投入不小，其目的是要打造成像「大悅城」一樣的商業運營品牌。中糧集團副總裁，大悅城地產董事長周政對此次轉型的中糧廣場寄予后望。

「老商業」正待換新顏

同樣位於長安街沿線的中糧廣場和庄勝崇光百貨，一個在東，一個在西，但似乎有著相同的命運，庄勝崇光百貨是在1998年6月開業，比中糧廣場晚開業兩年。

2000年6月，一句「我要去SOGO！」響徹京城，庄勝SOGO同此成為京城百姓假日休閑購物的首選之一。 2002年4周年店慶4天客流量突破100多萬人，單日銷售額達4360萬元，刷新了當時全國零售行業單體百貨商場單日銷售額的最高記錄。

因為商業運營得成功， 2007年8月，庄勝崇光百貨商場新館開業，加上此前開業的本館，總建築面積超過13萬平方米，成為北京單體面積最大的百貨店之一。

然而，近期不斷有媒體報道該商場大量品牌撤離、商鋪空置嚴重。端午假期后的第一個工作日，小V來到庄勝SOGO，在這裡所看到的一切，已經找不到昔日繁盛的「影子」。

庄勝SOGO人氣明顯下降

小V在本館看到，一、二、三層有小部分商戶撤離，多部電梯停運。六層只有美食廣場在營業中，其餘場地處於閑置狀態。四、五層的商戶已全部撤離，賣場已被遮擋起來。據營業員介始，四、五層正處於裝修當中。

而對於一、二、三層剩餘的商戶如何處理。有營業員表示不清楚商場怎麼安排，他們也在等結果，但最終全部都要重新裝修，只是要逐層進行。

小V在樓梯旁的醒目位置看到一個庄勝廣場超大面積寫字樓招租廣告，招租面積為3000-35000平米之間。

庄勝SOGO 「受西單商業圈的衝擊較大。」王永平這樣表示，庄勝SOGO 計劃保留一部分商業，調整為以寫字樓主，現在還在改造中。「現在北京地段好的辦公樓都很搶手，這個項目地段不錯。這樣的調整是個務實的選擇 。」

「商改寫」的動力

商業改寫字樓在近幾年並不鮮見。比如三里屯的太平洋百貨，北苑地區的華堂商場。2016年，中關村鼎好大廈宣布，已經用4年時間清退大廈電子賣場，引入眾創空間品牌入駐運營。目前除一層外，均是提供辦公服務的眾創空間。而相距不遠的海龍商城也經過整體改造，成為新興寫字樓對外招租。如果細數起來，北京不下十幾起這種「商改寫」的案例。

陸續有商業項目轉型寫字樓的動力是什麼？

「北京寫字樓市場好做，寫字樓需求旺盛，市場平穩，運營難度小，收益更大。」王永平道出很多商業改做寫字樓的原因，商業項目需要品牌和運營能力，相對寫字樓來說，難度更大。

庄勝SOGO內部已經打出了寫字樓招租廣告

「北京甲級辦公樓空置率多年保持低於5%的水平，使得北京成為最供不應求的辦公樓市場之一。出租價格也接近香港中環區域。躋身亞洲最高之列。這種現狀表明北京市場需要更多的辦公空間。」仲量聯行北京研究部4月數據顯示的結果，可以概括說明目前北京寫字樓市場的火熱程度。

「寫字樓市場受互聯網衝擊微弱，需求增長穩定，考慮到其租金穩定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為開發商提高收益的新選擇。尤其是對於處在市中心地段但經營不善的傳統商業而言，改造成為辦公空間也許是一個更好的出路。」 戴德梁行的分析也得到許多商業項目的認可。

寫字樓缺失，商業飽和，未來這種轉型還將持續。當然不是所的城市都適合走這個路子，「天津的商業就不適合改做寫字樓，因為天津辦公樓相對飽合。所以商業轉型也要分城市而異。」王永平說。

20年的商業都還好嗎？

因為受到電商、境外購物的衝擊，加上反腐倡廉對以卡消費的制約，令商業運營挑戰大，現在的商業現狀可以用「冰火兩重天」形容。西單大悅城、王府井銀泰百貨是做得好的商業項目。但是也有很多經營不善的項目。不是地段不適合做商業，就是缺乏商業運營經驗。王永平這樣表示。

據小V了解，在二十世紀九十年代，北京許多大型商場集中開業。除了上述的中糧廣場（1996年開業）和庄勝SOGO（1998年開業）外，還有1997年開業的翠微百貨，1999年開業的北京中友百貨。

時間更早一點的是，1992年在一片麥田中落成的燕莎友誼商城，還有1994年，復興門百盛作為百盛進入的第一家百貨店開業。

在近20年的時間，這些商場都在不同程度的調整，以適合新的消費需求。其中中友百貨於2013年更名為北京漢光百貨，並從2014年起，進行大規模硬體改造，引入全球頂級百貨布局理念，打造全新的購物體驗。

近幾年，百貨零售業的風光不再，此起彼伏的關店潮不斷發出這樣警示，尤其是對於運營了20年的商業項目來說，城市更新是必須面對的課題，而跨界和創新則成為許多商業轉型的方向，中糧廣場和庄勝SOGO走的正是這樣一條路，但能走多遠，需要時間檢驗。

「6·18」電商節正在走來，我們在忙於裝滿購物車的同時，看看身邊給我們留下深刻記憶，有著20年歷史的老牌商業還有幾個在？他們是否跟上了時代變遷的步伐？

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