「長租公寓」恐怕叫好不叫座

我們來算一筆賬，如果在北上廣深等熱門城市，房租按每月3000元算，每年房租大概為3萬元，50年租賃費用為150萬；而另一種則是舉全家之力，拿首付200萬，每個月的工資直接交月供，成為房奴，你會選擇哪個？

不同的年輕人或許會有不同的觀點。或許，你會因為不能落戶而時刻存疑這個問題，然而住建部最近公布的《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，公開徵求意見，鼓勵長期租賃，堵塞市場亂象，可以看做是為年輕人提供了多一種選擇。

租賃市場能否"大器晚成"

租賃市場，尤其是我們再熟悉不過的房產市場，隨著近幾年房價的飛速猛漲，租金的價格也水漲船高，特別是整屋出租的價格幾乎翻了翻。本次政策出台，無疑為房屋租賃打開了一條新路。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，發布這一政策的目的是建立租售並舉的樓市消費觀念。從政策原則看，政策核心是穩定租賃關係，提高租戶在交易環節的話語權，這一點有利於保護租戶的權益。

融360房貸分析師湯傳堯認為，本次徵求意見稿明確了承租人的一些權益，是積極的信號，有望引導住房租賃市場快速發展。這次的徵求意見稿還只是第一步，接下來各地制定的細則才是關鍵。

"租賃交易一直存在，租房子的問題解決也是解決居民居住的重要舉措。"易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這對中介市場具有積極意義的，對於一部分人來說將逐漸認可此類租賃方式，此模式有望成為主流。"

湯傳堯認為目前住房租賃市場發展仍然是滯后的。"在一線城市中，房屋租住人群的比例尚不及歐美，但比如租房人口的比例正在上升，首次置業人群年齡在推遲，以及單次租賃時長增加，這些都說明租賃市場的逐漸不斷擴大。"

進程階段難邁步

其實，近年來長租公寓、城市社區正逐漸進入我們的視野。

相比傳統房屋租賃，長租公寓的住戶一般針對年輕群體，因此也被稱為"青年公寓"。經營者將閑置的房源購買或租賃過來，進行統一裝修、改造，並針對年輕人的社交需求，提供各類個性化服務。

5月，樂乎城市青年社區引入復星地產戰略投資；萬科旗下長租公寓品牌"泊寓"進軍杭州市場。不久前，碧桂園上海區域成立長租公寓管理部和產城發展部，並計劃在滬拓展業務……

資料顯示，目前樂乎在北京有近30家門店，並且開始布局全國市場。

截至2016年底，"泊寓"已經在全國18個城市布局。

龍湖地產在2016年中期業績說明會上曾首次公開表態進軍長租公寓領域，計劃3年內布局300處。官網顯示，其已經落子重慶、成都。

復星集團執行董事、復星地產CEO龔平認為，長租行業會在未來的二十年裡具有高速發展的潛能，成為後房地產市場的新增長點。

針對房企逐步進入長租公寓市場，嚴躍進認為，對於承租者來說是有積極作用的，至少可選擇的房源增加了。對於部分大房企來說，在開發增量市場的同時，也逐漸關注存量市場的發展，從這個角度看，對於長租公寓的投資也符合企業成長的規律。

除了上述房地產企業，長租公寓市場還吸引了房產中介、酒店、創新創業者的參與，例如鏈家的"自如"、華住的"城家公寓"、創業公司YOU+公寓、魔方公寓等，市場競爭激烈。

雖然市場前景被看好，但是在競爭愈發激烈的大環境下想贏得客戶也不是件容易的事。鏈家研究院院長楊現領認為，當前經濟處於下行周期以及人口的結構性調整期，加劇了租賃市場對租客的爭奪。

與此同時，缺乏利潤增長點、回款慢也成為了長租市場的痛點。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為："小規模、打概念的長租公寓肯定不賺錢。"他甚至認為，沒有足夠的資金支持，長租公寓市場的小魚在一年之內就會慢慢消亡。

對於租賃市場來說，當前市場較為普遍的還是房東的私人住房出租，後續應該形成三種模式，即房東提供、房企提供和政府提供。從當前來看，房企提供是空白，部分長租公寓有點類似的含義，但還是二手房的出租，後續房企要開發一手房出租的房源。

據記者了解，目前長租公寓所處境地比較尷尬。一方面，房企更看重地產大蛋糕，對回款慢的長租公寓並不"感冒"；另一方面，由於缺乏產權保護，個人租房存在諸多不確定性因素。

在《租賃崛起》報告中，鏈家研究院描繪了一片租賃藍海：國內房屋租賃市場規模1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億。

北上廣深房價將迎來新格局？

房企開始轉移視線盯上了租賃市場，這是否意味著下一階段，房價會回暖，答案也不盡然。

嚴躍進表示，租賃市場的打通並非一日之功，需要將市場和相關制度建立起來。"對於大城市來說，租賃市場有助於衝擊高房價。"嚴躍進認為，如果租賃可以解決居住，哪怕是不能落戶，但可以有一個相對長的租賃周期，那麼部分群體會放棄購房，選擇租房。

"買賣市場的持續波動會影響租賃交易的穩定。"張大偉認為。他還指出，由於目前租售比懸殊，所以對於房源擁有方來說，租賃收益不高，選擇長期出租的比例不高，而且相比售價的大幅度波動，房租體現的是房屋的居住價值，相比購房可以選擇信貸等槓桿，租房者很難承受房租的上漲，所以在市場交易中，房主或者持有轉租權的中介在定價和交易合同簽署上屬於強勢地位。

"租房市場的發展還構不成對房地產的有力衝擊。"湯傳堯談道，"北上廣深的房地產市場受多重因素影響，住房需求只是其中的一個方面，租賃市場能夠承接部分的住房需求，但買房不僅是住房需求，這一點在一線城市表現得尤其明顯。"