洪磊：REITs發展面臨三大障礙

【財新網】（記者 岳躍）「藉助REITs，能在資金端實現金融資本的集合投資，在資產端實現基礎資產的組合持有，通過規範運營和風險管理，獲取穩健回報，實現長期資本與長期資產對接。」證券投資基金業協會會長洪磊，2月23日在上海舉行的「陸家嘴資產證券化論壇」上，再次呼籲發展公募REITs，並提出清除障礙的措施。

REITs是一種以發行收益憑證的方式彙集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金，其收益主要來源於租金收入和房地產升值。

2月20日，興業信託及旗下興業國信資管，聯合興業銀行在銀行間市場發行「興業皖新閱嘉一期房地產投資信託基金（REIT）資產支持證券」，總規模5.535億元，這被市場視作國內首單銀行間市場公募REITs。不過，亦有市場人士認為，銀行間市場發行多為機構投資人持有，並不能算真正的公募產品。

補PPP證券化短板

發改委和證監會於去年12月共同發布了《關於推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化相關工作的通知》，PPP項目資產證券化正式啟動。截至2月22日，各地區共上報了41單「PPP證券化」項目。

洪磊表示，儘管PPP引入了多元社會資本，相當於在項目的一級市場實現混合所有制，「但是，由於重大基礎項目投資所需資金量巨大，建設、運營和回收周期長，即使在PPP模式下仍會面臨投資方高負債和資本長期沉澱問題，無法根除地方政府「透支」信用、過度負債的道德風險。」

「通過REITs持有資產證券化資產可以將具有穩定現金流的實物資產轉化為份額化交易性資產，為PPP項目原始資本金提供退出機制。」洪磊說，無論是債權型資本還是股權型資本，均可以在PPP項目成熟後退出，從而形成新的民生工程資本金，有效降低實體經濟槓桿率，尤其是地方政府的負債率，提高地方財政的持續投資能力。

對接優質基礎資產

洪磊認為，公募基金、全國社保基金、基本養老金、企業年金/職業年金、未來的第三支柱個人養老賬戶，以及大量以養老為目的的理財和保險資金，以特定金融產品形式存在，但本質上是集合式大眾金融資產，必須為這些金融資產提供足夠豐富、有效的配置工具和資產標的，滿足其長期安全性與回報率要求，真正實現經濟增長成果的全民分享，夯實社會可持續發展的根基。

他表示，傳統二級市場是養老資產配置的主市場，但波動大、風險高，博差價高過價值投資，從公眾投資者的整體資產負債表而言，難以通過二級市場投資獲得與長期經濟增長相一致的整體收益。

「將有穩健現金流的城市公共基礎設施和公共服務項目進行資產證券化，通過公募REITs向全民提供接近固定回報的集合投資工具，將為全民共享經濟發展成果提供理想渠道。」洪磊說。

REITs存三大障礙

洪磊認為，REITs發展當前面臨三大障礙：一是缺乏REITs基礎資產發行上市管理辦法，無法將有穩定現金流的不動產公司上市掛牌，與一般公司的上市發行相區別；二是缺乏REITs基金投資運作管理辦法，目前除個別試點外，還不能大規模有序發展；三是缺少信託制度下對金融產品和持有人徵稅的正確認識，雙重徵稅抑制了REITs產品的發展。

對此，洪磊建議從四個方面推動REITs和資產證券化發展。

一是制定資產證券化產品公開發行上市規則，如在滬深交易所設立機構投資者交易板塊，專門掛牌不動產資產證券化產品。二是在《基金法》框架下推動公募REITs產品制度設計，他認為封閉式基金就是一個很好的載體。三是積極推動明確REITs相關稅收政策；四是推動養老資金投資公募REITs，完善資產管理市場「基礎資產、投資工具、大類資產配置」三層架構。■