論道粵港澳,口岸灣居機遇何在?

香港西九龍為什麼會出現與半山及淺水灣相媲美的豪宅區？

深圳豪宅中的「樓王」，為什麼不在華僑城和香蜜湖這樣的傳統豪宅區？

或許，你會覺得這2個問題離你有點遠。但如果放在粵港澳大灣區的大背景下，放在灣區東西兩岸對比發展和競合的層面上考慮，這2個問題，正是你在破解珠海新財富密碼時，需要認真考慮的問題。

7月16日，「築核心樞紐、引灣區啟航」主題論壇在拱北口岸灣居物業——龍光玖龍灣舉辦，吸引了眾多人士參與。在這個論壇上，來自深圳的嘉賓張公子從大灣區東西兩岸對比發展和競合的角度，分享了他眼中珠海新的財富分佈奧秘。

在大灣區中

珠海如何定位自己的未來？

粵港澳大灣區「9+2」城市格局，是一個競合關係。先不談合作，先來說一說競爭。整個大灣區，現在就面臨兩大陣營之間的PK，說穿了就是東岸和西岸，兩大陣營之間的競爭。

東岸「香港+深圳」是一個領頭羊，因為這兩個地方競爭發展最好最有活力，這兩個地方加起來就可以帶動整個東岸的發展，甚至包括汕尾、河源、惠州等。

再來看西岸這幾個城市，最有可能成為領頭羊的會是誰？都說群龍要有首，西岸的首，就在「珠海+澳門」。這兩個城市加起來，一定會成為西岸的領頭羊，這是歷史賦予珠海的一個重任。

改革開放這麼多年，珠海和深圳都是經濟特區，為什麼深圳的發展那麼快，在經濟特區當中引領全國？

實際上，這是一個帶動力的問題。帶動深圳起步的是香港，而珠海旁邊的澳門顯然不具備香港那麼大的帶動力。

改革開放之初，香港對於深圳的幫助非常非常的大，這一點誰都不可否認。香港實際上是帶著資金、技術、人才去推動深圳發展的，因為深圳有這個地緣優勢，可以首先充當香港的「後花園」。

現在，隨著大灣區上升為國家戰略，隨著港珠澳大橋開通在即，珠海也同樣具備了成為香港「後花園」的地緣優勢。未來會有越來越多的香港人在這裡置業、創業。

很多人會覺得香港和內地的發展位勢差已經今非昔比，能給珠海的帶動作用不可能像當初對深圳那樣明顯。

我們來看看舊金山灣區為什麼發展那麼快？實際上，它依靠的是矽谷的高科技企業，現在差不多有8000多家高新技術產業在矽谷，它是全球科技的潮流。從產業結構來說，世界前3大灣區，東京、紐約、舊金山，基本上都是發展第三產業，比重基本都在百分之七八十，而第一產業基本為零。

香港作為國際著名的金融中心和物流航運中心，在第三產業的優勢還是很明顯的。所以，這種帶動，不再是當初深圳式的三來一補、來料加工，而是以第三產業為主導的，這也符合珠海環境優勢的發展定位。去年，珠海第三產業的增長速度在大灣區11個城市中是最快的。未來，珠海的第三產業，也必然像世界前三的灣區城市那樣，成為經濟發展的主導。

為什麼國家要搞粵港澳大灣區？就是想打破東西岸發展的不平衡。西岸有后發優勢，完全可以彎道超車去趕上東岸，所以珠海任重而道遠。

大橋和口岸

將給珠海帶來哪些新財富？

同樣對比深圳。改革開放之初，深圳最早就是從口岸發展起來的。

1992年，鄧小平南巡登上國貿大廈，國貿當時就是深圳的地標。國貿為什麼發展起來？實際上就是靠羅湖口岸，整個深圳改革開放的原點就是從羅湖口岸開始的。

最早，羅湖口岸的物業基本上都是賣給香港人。後來發展到福田口岸、皇崗口岸……可以這麼說，深圳整個城市的生長，基本上都是靠口岸物業帶動起來的。

珠海也一樣，拱北口岸對珠海城市發展的價值，相信不用贅述了。很多人疑惑的是，為什麼粵港澳大灣區一來，港珠澳大橋一開通，這個口岸的價值就會實現質的飛躍呢？

讓案例來說話。

傳統上來說，香港的豪宅都分佈在港島。港島的豪宅，相信大家都很清楚，一是在半山，二是在海邊。從傳統上來說，西九龍並不是出豪宅的地方，但是西九龍的房價這幾年升得非常快，出現了四大豪宅。

為什麼這四大豪宅會出現在西九龍這個地方呢？其中一個重要的原因就在於西九龍是一個交通樞紐，是京港高速鐵路香港的終點站，將來高鐵開通之後，從香港坐高鐵15分鐘可以到深圳，40分鐘到廣州，4個小時到上海，8個小時到北京。

因為這個原因，很多香港在內地設廠的老闆，都買在了西九龍的這四大豪宅。作為樞紐，對一個區域物業的帶動價值，可能會超乎你的想象。

再比如說深圳。10年前，香港回歸10周年，深港西部通道開通，一橋橫跨深港兩地。因為這個橋，后海所在的深圳灣一夜之間成為深圳房價最貴的區域，后海口岸物業的房價，10年漲7倍。

深圳高端豪華宅的「樓王」深圳灣1號，不在傳統的豪宅區華僑城和香蜜湖，而是在這裡。離這個橋差不多2公里，現在單價20萬。一座橋，一個口岸，對一個區域的物業的價值提升作用，可見一斑。

龍光玖龍灣，珠海的深圳灣1號

深圳灣1號為什麼成為深圳豪宅中的樓王？三大因素，第一，它是口岸物業，它距離深圳灣口岸2公里；第二，它是一個跨海大橋可以去香港，香港很多有錢人也在深圳灣置業；第三，它的環境非常優美，站在樓頂可以看到海景。

龍光玖龍灣跟深圳灣1號比起來也有很多相似之處。港珠澳大橋在珠海的首站出口觸手可及，拱北口岸就在旁邊，環境優美，360度灣居景觀。這樣的房子，如果放在深圳，絕對是10萬+以上。