兩部委發文直擊樓市痛點 杭州如何「接招」

兩部委「放大招」調控樓市，杭州現階段市場情況如何？顯性庫存、潛在供應量去化周期在何等範圍？

文/浙江在線·住在杭州網

增加供應 扭轉預期

住建部和國土部聯合發布的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）表明，這是中央政府的一項重要調控舉措，也是分城施策調控理念的重要體現。

在此之前的限購、限貸、限價等調控措施，更多的是限制和圍堵需求。但由於現階段公眾的資產恐慌預期沒有得到扭轉，即使種種限制，市場需求特別是資產保值性需求仍然旺盛。

因此，穩定和緩解公眾預期，甚至比增加供應本身更為重要。

杭州市區商品住宅的顯性庫存消化周期雖然低於6個月，但潛在供應量並不少，主要是目前處在青黃不接的階段，2016年拿地的開發項目絕大多數會在未來的半年內上市。

只要公眾的預期穩定，不出現恐慌性需求，市場的供需關係並沒有那麼嚴峻。

浙報傳媒地產研究院2016年年底對全省三四線城市的市場調研表明，浙江省已經提前完成了去庫存的任務，浙江省內不存在庫存消化周期超過36個月的城市，特別是進入2017年，省內部分三四線城市商品住宅銷售速度繼續加快，庫存繼續下降。

因此，浙江省內應該不存在停止供地的城市。

住房城鄉建設部、國土資源部聯合發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(文中簡稱為「通知」)，可謂「放大招」調控樓市。在此情況下，杭州現階段房地產市場表現如何？是以何種姿勢準備「接招」？

《通知》堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

住建部和國土部表示，要按照「五類」（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導，並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

杭州

早在2016年9月，杭州市國土局就宣布「加大土地供應，調整競價方式」，並在第四季度即增加了住宅用地供應。

此外，2016年11月市國土還公布了杭州市區2017-2019年住宅用地出讓計劃。2017年杭州九區計劃出讓112宗共8517畝住宅用地。

《通知》要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

36-18個月的，要減少供地；

12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

對於住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市：要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，儘快形成市場有效供應。要對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。同時這類城市還要增加租賃住房有效供應。

杭州

據浙報傳媒地產研究院數據追蹤顯示，截至2017年4月5日，杭州市區商品住宅可售房源39664套，可售庫存529.3萬方，創2011年6月以來新低。

動態存銷比以3月速度去化，消化周期僅需3.9個月，以近一年月均速度去化，消化周期需4.1個月。

由於去年和今年一季度快速去化，杭州市區當前顯性庫存（可售房源）明顯下降，而事實上，市國土在去年第四季度就已加大住宅用地供應，但由於預售門檻的提高，大部分還尚未形成供應。

據浙報傳媒地產研究院統計，截至2017年4月5日，杭州市區潛在供應量達2640萬方，以近一年月均速度去化，消化周期需20個月。

潛在供應量=所有在售項目剩餘住宅體量+未售涉宅項目體量

備註：部分剩餘體量不足1萬方的項目已剔除，部分商住比例不詳的項目商業未剔除

浙報傳媒地產研究院院長、浙江在線·住在杭州網首席評論員丁建剛表示：杭州市區的供應量暫時處於青黃不接的階段，但未來幾個月，商品住宅的可售量將明顯增加。

《通知》同時要求，在保證住宅用地供應平穩有序上，各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。

經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。

要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括「限房價、競地價」、「限地價、競房價」、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

杭州

此前的3月24日，杭州市國土部門已出台新政調整競價方式：「當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。」

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