解密：兩份很可能改變杭州樓市走向的文件

房價在漲，房租能不漲嗎?但是房價降了，房租卻還得漲，我們都抱怨房租太貴，可人家房東不這麼覺得，也很委屈，這條路有多長有多曲折我們無法預測，接下來我們說點開心的!

最近杭州有兩條新聞都挺火的：一是說承租人子女可就近上學，二是未來三年新建住房30%為租賃房。

第一條新聞是8月25日杭州市政府官網發布的《關於加快培育和發展住房租賃市場試點工作方案(徵求意見稿)》，正在網上聽證，截至日期為8月31日。

對於未來三年，新增租賃住房總量佔新增商品住房總量的30%。人們的直觀反應是，這是否意味著未來三年可用於銷售的商品房要少了30%，那房價不是要更貴了嗎?

小編看來未必。至少有兩種辦法確保後續的住宅供應量不受影響：一是提高住宅用地出讓總量——這是我們想想的;二是可以把商辦項目、留級村用地以及工業廠房改為租賃住房，這個量可以很大，足以達到的量，這可不是小編自己幻想的，文件中明文寫著的。

廢話不多說，我們直接看文件。

鼓勵引導企業將閑置、低效的土地、工業廠房、商業辦公用房在不改變土地性質的情況下，按規定建設或以幢、層為基本單位改建為租賃住房;積極探索村集體10%留用地上建設租賃住房;……新(改)建租賃住房土地使用年限不變，只租不售，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

另外，大家也很關心「承租人子女可就近上學」，文件中也有重要指出：

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。承租人依法辦理《浙江省居住證》后，其子女入學按照《流動人口隨遷子女在杭州市區接受學區教育和義務教育管理辦法(試行)》有關規定執行。在杭州市居住證積分管理中，對租賃住房達到一定年限的，實行「租購同分」。

實際上，正在進行網上聽證的這份徵求意見稿，內容很豐富，我們整理其中關鍵的幾條：

對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，減半徵收個人所得稅。

符合住房公積金租房提取規定的，提取額度可在現每人1000元/月的基礎上逐步提高。

可將符合條件的客廳按規定改造成一間房間單獨出租，但每個房間人均租住使用面積不得低於4平方米。

凡是關注樓市的，都應該仔細研讀徵求意見稿的每一個字。可以到杭州市政府官網上的「互動平台」中的「網上聽證」點擊查閱。

除了上面這封文件之外，早在8月22日杭州住保房管局也發布了一份重要文件，也是關於住房租賃大業，《杭州市企業自持商品房屋租賃管理實施細則》。

1.須同時開工，同時交付，不得拖延

反正這部分房子兌換不了想要的現金流，那就慢慢來?不行。即使你是分期開發，那也得把自持部分先納入首期房源中。

2.房源得相對集中，不得零散分佈

把這些自持的房源放到不那麼受歡迎的樓層?也不行。比如說頂樓，喜歡的人不是那麼多，價格也不太賣得高，那就把全部的頂樓作為自持部分好了，想得有點美。這些房源得集中按幢分佈，也就是如果你的面積大，這整幢樓都是自持的。如果自持面積少，無法成幢那就沒法怎麼約束了，但方案也得報批房管部門。總歸，是要合理且集中分佈。

3.自持部分統一登記產權，也就是沒獨立的產權證明

這部分面積只有一個大產權，就是你想賣也沒人買，產權證是過戶不到獨立個體購房者的名下的，那誰又會買單呢?除非特別便宜，那估計也捨不得賣。有可能打擦邊球的，就是自持面積比較少，剛好能成套的，那可以用公司名義整體轉讓。

4.如以企業名義轉讓，得報審，性質保持一致

要想轉讓這部分自持商品房，不是自己說了算，要報批到項目所在區政府(或管委會)審核，並報市政府同意后才能整體轉讓。轉讓之後自然的，還是自持性質，還是只能出租。

5.公開租賃，最長租期不得超過10年

那麼能不能暗箱操作呢?就租給自己人好了，反正租房總是比買房便宜，便宜自己人唄。按照細則來看的話沒這麼簡單，還是要公開租賃，當然這裡邊也可能會有一些空間，就看到時的執行力度了。就跟賣房一樣，賣給誰，目前還是房企佔主動權。但也保不準，說不定到時也得來個公證搖號之類的。

最長租期是約定了，不得超過10年，可好多沒有獨立房產證的房子，不是一直在承諾租期40年嘛，法律保障的最長租期都只有20年。而且法律還規定，10年租期到了之後，原有租客本身就是有優先權繼續承租的。

6.租賃合同也得網簽備案

這個比較厲害。租賃合同一向比較隨意，而在現階段，這一類的合同名大於實，違法成本低，維權、打官司卻成本很高。如果一旦網簽，一下子就嚴肅起來了，對出租方、承租方都有更多的法律約束。

7.與預售證的取得、企業的資信掛鉤

一旦查到有「以租代售」這樣的行為，嚴懲，會計入到企業的誠信檔案，甚至不允許參與今後的土地拍賣。但是地產商開發一個樓盤，不是都有項目公司嘛，那換個項目公司不就好了。

不過還是有辦法制約的，一旦違規，可以不讓你賣房子啊，這還不簡單，直接不發放預售證。所以，還是老老實實的吧。

這份文件解答了近期的一大疑惑。這個疑惑來自於今年杭州的土地出讓，因為限制了溢價率，於是出現了諸多的自持商品房。這是什麼呢?就是一個樓盤中，有一部分的房子是不能賣的，地產商只能自己持有、對外出租。

這份通知下發之後，估計更多地產商不會拿自持地塊了，因為基本上你想得到的漏洞，細則上都給你堵上了。

現在，我們已經很明確地感受到，「租售並舉」這個國家戰略，正在一步一步落地。對於租房者來說，肯定是好事，多少，遲早。

對於購房者來說，似乎又多了些迷惑：那現在買房子，圖什麼呢?