朝陽群眾在哪裡

在北京，有這樣一群人。

他們嫉惡如仇，洞若觀火。

他們文能提筆安天下，武能上馬定乾坤。

他們舉報的罪犯，光明星就可以再拍好幾季《監獄風雲》。

他們有著一個平淡而又不平凡的名字——

北京朝陽群眾 ，英文名CIA (Chaoyang Intelligence Agency)

古今多少事，都付笑談中。

我認識一個姑娘，就立志成為朝陽群眾的一員。

故事發生在北京的深秋：

我的鐵瓷，一天給我介紹了一個拆遷妹。令人難過的是，人並不是要給我介紹女朋友，而是因為姑娘家裡拆遷了，想向我諮詢房子的事兒。

再看這位姑娘，端的是：態濃意遠淑且真，肌理細膩骨肉勻。

雷鋒叔叔早就教導過我們要助人為樂。我說放心，姑娘的事兒就是我的事兒。

這個北京的拆遷其實也分情況，不同片區政策不一樣，有的給的多有的給的少。像上面這姑娘，就是要麼拿錢要麼拿房，要麼一半一半。如果結婚生孩子家裡多口人就能多給多少多少。

姑娘問我，是拿了錢去買房還是直接拿房。

我肯定跟人說拿錢。因為她要是拿回遷房的話，質量不高，還是期房。

我還十分認真地給人分析，後來姑娘說，她媽定了，要房。

畢竟我一個外人，人家裡的事兒還是家裡做主。而且女孩子嘛，輕鬆點兒挺好。後來我也就沒多問。

過了兩個月，拆遷妹又來找我，說現在政策好，給了一部分房還有一部分錢，大概手頭兒還有200萬。姑娘說買包也用不完，想還是拿這筆錢買房增值。

姑娘對房子提了幾點希望，首先是希望增值快，然後她還想買在朝陽區，上班方便。

朝陽區大了，怎麼辦。

（圖片來源：雲房數據研究中心）

在北京，每個人吧，都有自己熟悉和不熟悉的地方，畢竟現在的北京也挺大的。我從小對朝陽區接觸不是很多，小時候去趟建國門外賽特就像現在去燕郊似的。

怎麼辦怎麼辦。

然後我花了一點時間，研究了一點數據可視化的皮毛，把朝陽區一千多個小區的價格漲幅位置等等用軟體爬了出來。作為一個文科生，今年房子還沒買幾套，電腦水平倒是突飛猛進（姑娘是第一生產力）。

以下數據全部來自鏈家。在此表揚一下，鏈家的網站做的不錯，給我爬取數據還造成了一點困難。相比之下，我一個文科生都覺得我愛我家的代碼寫的不行。

下面圖片上的許多小點點就是朝陽區的小區分佈了：

看不清楚沒關係，可以看下面這張圖，顏色越紅，高價房源越多。

可以看出來，朝陽區貴的房子主要分佈在安貞望京太陽宮朝陽公園等地。這個不用圖大家也都知道，我們來看看這個熱力圖還有什麼可深挖的地方。

這是2000年以前所建小區的當前價格熱力圖。惠新西街和團結湖房價相對較高，至於最紅的地方——和平里，King The Chaoyang （2000年以前）。

2000年前，姆們還在看著我愛我家。裡面關凌飾演的賈圓圓就是在和平里重點學校上學，現實里也是。

在2000-2009年興建的樓盤裡，林萃橋、小營、望京是房價相對高點。

2010年至今蓋的小區，大家可以看到，新房是越來越往外了，相對的價格高點在北五環外，那是「北苑四害」的所在處。（此處可參考《十萬塊的北五環》）

光看哪兒的房子貴沒用啊，姆們就想知道哪兒的房子漲的快，最好還買得起。下面這就是朝陽區樓盤漲幅熱力圖，圖上越紅的地方，漲幅高的小區越密集。

說到這我們來看下朝陽區的小區價格排名。在如今西城遍地10萬+的時代，偌大的朝陽一千多小區中只有43個每平米單價破了10萬。（第一名那個嘉林花園是別墅，帶20個車位的那種，沒什麼參考意義）。

在朝陽區最貴前20小區中，太陽宮亞運村各佔5個，望京2個，雙井安貞奧森朝陽公園等殿後。只有4個是2000年前的小區。

朝陽區去年一年的平均漲幅是59.8%，意味著只要你在朝陽區買房，去年一年漲幅超過近60%才算跑贏了大盤。

儘管單價已在朝陽排列前茅，豐和園和新新家園兩大神盤仍然砍下了超70%漲幅的數據，東湖灣三期也不錯，漲幅超69%。

（單價10萬+且去年漲幅超60%的小區圖，望京太陽宮醒目）

姆們都知道，一般情況下，貴房子未必漲的快。朝陽區單價破10萬的小區，它們的平均漲幅是51%。這個數字明顯是跑不贏大盤的。那麼9~10萬的呢？去年平均漲幅53.58%，高了一點點。

當區間降低到每平米單價5~9萬，小區基本去年平均漲幅都在60%~61%。

上圖是每平米單價5~10萬，去年漲幅大於60%的小區熱力圖。

我們把標準提高，60%及格還不夠，我們要漲80%！就得到了下面這張圖：

剩下的熱點一下少多了，是吧~

上圖裡東風北橋那個點相對大一點，我在這多說兩句，東風北橋我個人是看好的，離大熱點望京不算遠但是價格相對要便宜一些。之前覺得好房源不多又沒好學區，附近將台老破小也多就擱置了，後來因為關注在建的平谷線所以再次注意到了這裡。

我一次辦事兒路過，進了家綠中介本來說隨便聊聊，後來人直接帶我進去看了，印象還不錯。我看的那個盤小戶型有188平米的兩居室，可以隔著一條馬路看霄8，還是比較愜意的。附近有個私立的青苗國際學校，好多陪讀的家長還有企業管理層、使館人員在這兒租房，租售比可以。就是房子基本都是非普，首付要求高些。

我們還是實際一點，有沒有又便宜，單價5萬以下，去年漲幅又超過80%的呢？我們就是想以盡量低的價格入手獲得盡量高的收益呀。

有的。

發現沒有，多集中於常營管庄雙橋，基本都靠近大通國。

In Tongzhou We Trust

誒等等，北四環外有一個異類，我點開那個亮點，樓盤的名字叫歐陸大廈。

嗬，這都把學區寫到標題里了，那能不漲么！來，我們點進去看個仔細。

然後我就把顯示器關了。

最後，讓我們看下朝陽去年漲幅前20名。

說實話，很多小區對於我來說真的是比較陌生，然而單從數據上仔細一琢磨還是挺有意思的。

比如大家默認漲的慢的定福庄，這個也好理解，附近就是傳媒和二外，平常也就租給學生，大家在這裡揮灑了四年青春后提起褲子走人，不會繼續棧戀。然而居然有小區漲幅超過80%！我點開那個叫天泰苑的小區，雖然漲幅高有價格低的因素，但成交量還很不錯，我之前都沒聽說過這兒，真的是聞道有先後。

再比如全朝陽漲幅第一，陳經綸嘉銘分校的學區房風格派，則讓我看到了神盤榮豐2008的影子，只是戶型不夠小。

要不是把這些數據爬出來按不同標準篩選，恐怕我就會一直與這些小區遲遲不得相見吧。

然而啊，數據也只能代表過去，卻不能預示未來。誰能說越貴的房子不會被大家越捧越貴，誰又能說普通的樓盤不會因利好一朝魚躍龍門呢？

對了，那位立志成為朝陽群眾的拆遷妹還對我提了一點要求：希望找的房子租售比要好，最好可以覆蓋月供。