賀偉時：養老行業是房地產與醫療疊加 效應是大升級

「養老行業在我看來是兩個行業疊加，一個是房地產，一個是醫療養老。這兩個行業疊加的效應是一個大升級」，信泰資本高級合伙人賀偉時4月20日在「2017城市觀點論壇北京行」上表示。

談到養老產業是否具有投資價值時，他分析，短期來講具有很大的挑戰，但是在未來一定是巨大的產業。

賀偉時提出，未來如果想要獲得超額收益，一定要結合企業的資金和運營，其中運營模式很重要。

以下為演講文字實錄：

賀偉時：說到養老產業，我前兩天去過北大，聽人家說到2030年，所有70后出生以上的人其實全部進入60歲，這個人口的數量可怕，養老這個行業大家可以想象未來的體量挺激動人心的。

我們在美國這一年多，我就先給大家簡單介紹一下。養老，剛才各位老師講的很多跟美國是一樣的，在美國養老我可以叫它是基礎設施。為什麼是基礎設施？第一是它掀起了大量的公共政策，第二它需要良好的移民，不是你買的住宅就可以，大家在探討運營是核心。第三它實際上是剛性需求，而且這在美國，包括在，是我們唯一看到是在增長的檔期，現在老年人口增長是這個產業巨大的推動力。

另外一點，我這裡強調，養老行業是一個政府、金融機構、開發商，尤其是運營公司共同打造的生態，當然國內現在政策配套能有多少是一個很大的課題，當然在座的各位比我更有經驗。

所謂的大家對養老事業的需要，應該美國人更適應，還是在了解過程。也就是說今後當的老年人當整個基礎設施和配套設施建設出來的時候，他們的建設是唯一的，而且最能夠讓他們得到健康延壽加上體面生活方式。就好象當年互聯網剛剛出來的時候是美國搞出來的，但是你看互聯網金融現在在是顛覆性的。未來十年機構養老也是唯一的趨勢。

在美國有一個嬰兒潮，每天一萬人，一年就300多萬人。總的人口不一定非常准，差不多65歲以上是10%幾，現在大概是4000萬，有人說2035年60、70後人口是8000萬，8000萬人口是美國的30%人口。在2024開始降低。這是我們投資養老行業最開始的一個主要考慮。現在在美國養老投資行業還是剛剛開始，我們也有很大挑戰，坦率講我們已經開始做調查研究，跟一些做養老的同行做了很多討論，我也去看了一些國內養老機構。

我們投養老很簡單，養老地產是在美國2008年、2009年金融危機唯一沒有跌的產業。基於此，未來30年的需求，你從投資人角度，這是大塊。所以關鍵是你要找到好的資產和好的合作夥伴。這方面進入國內，因為我們是投資管理公司，我們進入國內一個是我們做了盡調，第二是我們做了很大的努力，對保險公司來講第一就是薪酬穩定的，做大概的模式和策略，回報是非常穩定的。

兩分鐘介紹一下我們剛剛完成的交易，大概一個月以前，我們購買收購了大概39個養老社區，基本都是分佈在美國兩個人口眾多的區域，一個是東海岸，靠近紐約、新澤西。一個是西海岸，西雅圖附近。這兩種類型，紅色的據我的調查還是國內的醫院，同時醫療程度相對比較高。藍色這塊在國內應該是叫獨立生活和協助生活，還有就是失憶照顧，是老人把房子賣了，或者是子女把房子賣了。

這是兩個不同的運營商。brookdale是獨立生活和協助生活美國體量最大的運營商，他們在全球有差不多一千多個社區。genesis是美國最大的做護理院命名的公司。我們是跟最大的美國房地產上市rise為合作，他們是大股東，我們是小股東。我們都是跟最大的行內合作夥伴在共同合作。

而且，我們採用的模式是最簡單的，把所有的物業租給運營商，他們在做二房東，他們負責所有的稅、保險，正常的資本支出，住房改造等等，跟我們都沒有關係，所以是凈租金方式，收入非常好，年化大概兩位數的回報。我們也跟國內的保險公司來合作。

講講國內，養老是不是具有投資價值。短期來講我們也了解這是大的挑戰，但是近期來講沒有問題，五年以後就變成紅海還是十年以後變成紅海我不知道，但這一定是未來巨大的產業，這很重要。

回到剛剛講的這些老人的需求，涉及到運營、認證，因為前面講的兩個公司它都是有牌照，牌照進入行業都是有門檻的，對運營商的考核認證，以及它的執照，這些都是政策的一部分。包括從財稅角度，能夠投入多大，這裡面牽扯到怎麼樣讓養老的地產能流動起來，這是核心。

在美國之所以收益這麼高，美國現在最大的RISE裡面有兩家都是做健康和養老。它有兩種收入模式，一種模式是有良好的現金流在你的資產所有權方面進行流動，這是我們在做的事兒。講一點小的背景，因為最近美國在不斷加息，我們之所以看重這個，是從潛在的房地產周期來看房地產行業是加息周期，大的上市公司RISE有很大的壓力，他們在紛紛調整政策。我們之所以投10億，是花了三個月時間一個資產一個資產挑出最好的。為什麼RISE有大量資金在裡面，一個是你要有現金流，這是國內目前所謂的證券化的核心。第二你所有的產權要流通起來。

國內這些養老地產，當然我知道很多開發商，剛剛聽大家說80家都在做，他們希望養老來促進銷售。我們投養老，非常清楚這是最最重要的意義，我相信會有很大的發展。我想未來在美國和國內，如果你要拿到超額收益，一定要結合你的資金和運營，這是在美國我們做的第二個在談的，我們不光光是擔當房東，還要介入運營。運營模式很重要，不同的模式跟不同的醫保，跟公司的戰略和行業戰略有關係。

金融支持更是這樣，我今天在跟朋友聊天，我說國內有很多集體所有制產權的土地，物業不可以做，因為這成本來說相對低很多。他們就馬上說這不能貸款，不能流轉，這跟所有的你的金融模式支持有關係。剛剛我們這個模式看到有65%的貸款，都是美國房地美的貸款，可以拿到美國固定30年的利息，這對投資收益來講是天大的好事。

比較激動人心的，養老行業在我看來是兩個行業疊加，一個是房地產，一個是醫療和養老。在美國，不像，房地產佔GDP20%，醫療領域也是20%，所以這兩個行業疊加的效應這是一個大的升級。時間有限，謝謝大家，跟大家共鳴。

由觀點地產新媒體主辦的「2017城市觀點論壇北京行」4月20日在北京大飯店舉行，主題為「地產跨越老齡化」。