商業地產資產盤活仍征途路漫漫

商業地產資產盤活仍征途路漫漫

■本報記者 王海春 杭州報道

商業地產是商業活動展開非常重要的載體，也是商業價值體現的重要工具。開發商投資商業地產，在沉澱大量資金的同時，還面臨投資周期被拉長的問題。

如何通過盤活存量資產，實現整體商業地產的發展和商業的繁榮，不僅是商業開發商也是投資機構所關注的問題。

對於投資者來講，除了商業地產資產的質量和財務的狀況之外，他們較為關心的就是發起人。尤其是發起人對於商業信託的支持和承認，對發起人有著舉足輕重的角色。

而對回報的追求，在新加坡上市的地產信託必須有一個合理的資產估值。「投資者關心被注入的這些房地產信託資產是否價格公平，而且它的收益率是否具有吸引力。」星展銀行股權資本市場部董事總經理吳賢璧說。

新加坡經驗

雖然國內商業房地產體量遠大於新加坡，但國內已上市的商業資產規模，卻遠不及新坡加。

據新加坡交易所披露的信息，目前新加坡約有43個房地產信託與商業信託，總市值高達530億美元。在近8年以來，這些已上市的商業地產信託，其增值部分還包括了新的IPO、持續融資，以及新發售的新股。

值得注意的是，新加坡上市房地產信託的資產中，房地產約70%是來自新加坡以外的市場。

另據星展銀行的信息，新加坡房地產信託市場經過迅速發展直到今天，超過40多個的上市房地產信託產品中，有3個是由商家發起，而且是純資產在新加坡上市的房地產信託。

國內從十幾年前開始熱談REITs，國內商業地產融資工具的通道，還沒有完全打通。

高和資本資產證券化投行部董事總經理毛躍暉指出，對比和美國的市場，在2016年經歷了資產證券化的大躍進，然而當年商業地產證券化的規模只有500個億；這與美國的規模比起來，差得非常遠。

「總結起來，商業地產資本化有三難：經營難、融資難、退出難。雖然對應的也有三個解決的對策，但是其中最關鍵的是金融化。」毛躍暉說。

新加坡交易所區主席黃良穎指出，業界對國內房地產信託有很深的印象，但是新加坡市場之所以發展規模遠大於國內，一個重要的原因是商業地產資產得到了證券化。

而這與17年來，新加坡所建立的整個生態環境有密切關係。

黃良穎介紹，首先很重要的是投資者群。金融管理局在這裡面起到很大的作用，目前在新加坡大概有2萬到7萬的人員在管理相關的資產。此外，大概有200家資產管理公司在外面管理著4000隻基金。

星展銀行股權資本市場部董事總經理吳賢璧指出，投資者看好新加坡市場的原因中，其中有一點，是看到新加坡是一個具有國際性的房地產投資平台。「就是說，將資產在新加坡上市，它融資的對象是國際的投資者。」吳賢璧說。

「有很多雜誌認為，約在2020年，新加坡可能會成為全球第二大的高凈值地區。」黃良穎表示。

穩健回報是關鍵

將較為成熟的物業打包在新加坡上市，對開發來說有多方面的好處。

一方面使開發商和房地產投資者套現資產，這樣可以實現投資者對物業資本的收益。「可以盤活了房企房地產投資的資產池，可以達到資本的循環。這意味著房企或投資者可利用回籠的資金，來擴充其他的業務。這可以說實施了一個輕資產的策略。」黃良穎如是說。

美國、新加坡商業地產資本市場，被認為是REITs仿效的榜樣。其實在新加坡上市的房地產信託中，有一部分是來自的資產。

吳賢璧介紹，在新加坡上市的資產發起人中，較早上市的BHG於2015年上市，IPO的市值是3.9億元。

隨後在2016年，杭州的富春，也在新加坡把他們的雲同網城成功打包在新加坡上市。富春的主要資產，是位於杭州的電子商務和物流項目，上市市值是6.3億元。

吳賢璧透露，今年年初BHG在新加坡上市，是利用了一個BT的架構。這個BT商業信託中，物業的主要組合是位於中山市的零售商場，IPO的市值約4.3億元。

毛躍暉表示，雖然國內有大量商業地產資產，但並非所有的項目都適合上市。一些資產在運營中，也多少存在一些問題。

「困局來自於規劃和運營。存量中近三成，多數為存量效益率很低下的項目。商業地產一方面是從開發的階段進入到一個存量階段，而存量階段其中重要的一塊內容，是適應城市更新的需要，因此收益獲得不斷增長。」毛躍暉認為。

相比較而言，在新加坡上市的資產，其回報率則相對穩健。

黃良穎透露，在回報方面，投資者可從投資的物業中獲得6%到8%的回報。從穩定性來看，此前新加坡交易所曾做過一個調查，約在2012年到2015年的時間裡，海峽指數波動在16%上下浮動，然而新加坡交易所房地產波動是1%。「波動小，也是投資者看重在新加坡的地方。」黃良穎說。

當前商業地產現象與趨勢展望

全聯房地產商會商業地產研究會與睿意德聯合發布

2016行業六大現象解讀

一、零售新政出台，利好實體零售

代表性事件：國務院辦公廳發文力挺實體零售

關注理由：國務院辦公廳在電商狂歡節雙11當天，印發《關於推動實體零售創新轉型的意見》肯定了實體零售在引導生產、擴大消費、保障就業方面的地位。並提出了簡政放權、減輕企業稅負等具體措施，強調要加強構建線上線下一體化的監管體系，促進公平競爭。措施能否轉化成有效的市場推動力尚待觀察，但發布本身已為陰霾重重的實體商業帶來積極信號。

二、電商與實體商業共同進入變革期

代表性事件：馬雲提出新零售引發爭議

關注理由：2016年電商和實體商業，已從存亡之爭，轉向如何融合的探討。馬雲在10月的雲棲大會上，提出純電商將死，新零售時代到來。后遭宗慶后、董明珠炮轟，引發行業爭議。從歷史角度看，這一概念引發的行業大討論的意義或超過了概念本身的價值。近年來電商市場增長率持續下滑，實體商業的經營壓力也不斷加碼。如何升級內容、優化商業模式是雙方的共同命題。

三、空間改造項目引領行業創新

代表性事件：東四共享際開業

關注理由：如果說優客工場是聯合辦公在國內的演繹，共享際則是一個以商業地產思維結合社群經濟進行的閑置物業改造實驗。關於如何挖掘用戶需求、滿足用戶需求、在用戶間創造連接，在傳統商業模式之外激發社群價值，找到下一個利潤增長點，共享際對行業來說是個值得關注的創新項目。

四、商業地產輕資產運營之路進入發力階段

代表性事件：萬達與富力簽訂戰略合作協議，計劃5年合作開發25個綜合體

關注理由：12月9日萬達攜手富力，重啟輕重資產劃分的競合模式。此次合作屬於萬達和萬科「萬萬」合作的升級版。萬達發揮了自身的拿地優勢和商業規劃、運營經驗，將投資、建設打包給富力來做。此次優勢互補的合作模式，或成為萬達輕資產模式的突破口。7月大悅城出讓6項目49%股權，11月以13.96億元買入上海長風景畔廣場，明確了以股換錢，再通過外部收購方式謀求規模化發展之路。2017年預計開發商的輕資產之路將正式進入發力階段。

五、傳統商業地產進入提質減速階段

代表性事件：中融長河接手太陽宮百盛

關注理由：百盛在內地業績持續下滑的背景下，10月以23.2億元的價格，將太陽宮店出售給中融長河資本減壓。世茂則以29.72億元出售世茂國際中心商業部分給樂視。2016年非專業商業地產買家頻頻出手，或改變物業功能另闢經營途徑。這兩宗項目成交，以及2016年商改寫項目的湧現，一方面暗示著傳統商業項目的經營困境，另一方面標誌著行業已進入提質減速階段。

六、資產證券化之路斬獲新突破

代表性事件：國內首單交易所掛牌CMBS發行

關注理由：8月24日「高和招商-金茂凱晨專項資產管理計劃」在上海證券交易所成功掛牌發行。以債務證券化的方式實現了商業地產證券化的新突破。CMBS模式一方面能夠實現開發商優化融資成本、資本結構的訴求；另一方面已具備較成熟的法律和稅收環境，更容易得到政策支持。將成為開發商盤活存量資產的一大利器。

2017行業四大趨勢展望

一、從重增量轉向重存量

商業地產上半場的發展在於跑馬圈地、廣泛布局，以規模促品牌。隨著行業競爭的加劇，增量項目銳減，而過剩的存量項目則面臨著生存和盤活難題。對項目的優化、改造、提升能力一方面是企業的生存之本，另一方面也是其在資本市場上獲得認可，實現退出的底層基礎。城市更新的大環境將引領商業地產從重增量轉向重存量，從重開發轉向重運營，進入行業內修年。

二、資本運作能力成為開發商最強助攻

隨著首單CMBS的落地，商業地產證券化之路重燃希望，商業項目的金融屬性進一步被激活。存量市場中，資產管理和整合能力將取代拿地開發能力，成為規模化發展的核心要素。資本運作能力將成為開發商角力戰的最強助攻，直接決定其發展速度。優質開發商將有希望藉助資本的力量實現提速和退出。

三、品質革命爆發

近幾年行業的關注點，多集中在場景、數字化等營銷層面，過分關注年輕人而忽略了中產階層的需求。購買力強勁的中產階層對消費的選擇求好重於求新。零售的本質是商品，不僅要強調渠道的打通、營銷的聯通，更要關注商品本身，關注產品的創新。品質革命的爆發，將引領市場進入好零售時代。打造品質更好的商品，滿足市場需求；實現產品創新，激發引領市場需求。

四、商業邊界泛化

互聯網的發展滲透，已經潛移默化地影響了消費者的思維模式和行為模式。商業的打造必須從有邊界的場所中心模式，轉向無邊界的用戶中心模式，才能適應新的需求市場。打開傳統觀念里對業態、品牌、線上線下關係的想象，從用戶角度出發，以最集約化的方式滿足人的需求。