劉可心律師: 農村的小產權房拆遷到底是否有補償?

隨著城市化的建設發展，農村房屋拆遷在此脫引而出，但接踵而來的農村小產權房拆遷補償事宜產生了問題。老百姓的法律意識淡薄，法律知識欠缺，農民對於自己的小產權房拆遷補償只能聽之任之，從而造成農民的財產重大損失。在小產權房的問題上，老百姓普遍認知問題：何為小產權房？小產權房拆遷如何補償？今天劉可心律師為廣大的老百姓講解一下：農村的小產權房拆遷到底是否有補償。

小產權房不是法律上的認定，它屬於老百姓在社會實踐中形成的一種稱謂。所謂小產權房也稱之為鄉產權房，指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。即村集體組織或者開發商打著新農村建設、城中村建設的名義出售的、建設在集體土地上的房屋或由農民自行組織建設的所謂商品房cqlst1981。

有些購房者一直關注小產權房產權的問題，希望國家對其認可，可上市交易合法的買賣。但根據目前國家法律法規政策相關文件上看，實現小產權房合法化似乎很難，這也是在小產權房拆遷中認定違章建築的由來，進而不補償。

實際上，小產權房的焦點問題在於，在農村集體土地（耕地或宅基地）上建設，又出售給了非本集體經濟組織成員甚至是城市居民。「無證」是這種房屋的特徵，其用地本質屬於違法。如何小產權房遇到拆遷情況下，購買者只享有房屋的所有權，而不享受土地的任何權利，其補償的權益只限於房屋本身的價值。

儘管小產權房由於其自身存在的交易瑕疵相對普通商品房來說價格更加低廉，但是一旦賣家反悔，買房者的房屋財產權利很難得到保障，在相關政策沒有開放的情況下，即使被拆遷人能得到少部分補償，也是非常有限的。實踐中發生的圍繞小產權房買賣、徵收的案例非常複雜，很難一概而論，實踐中也並非沒有出現過小產權房獲得較高補償的情況，遇到小產權房拆遷時，盡量協商解決。

劉可心律師認為，小產權房救濟的途徑，應謀求互贏的利益格局，一味的把責任全部讓購買者承擔買單，是不客觀的，小產權房建造買賣應在合理、陽光下進行。當初主管職能部門為什麼不立即禁止建造交易呢？現有的法律法規針對小產權房未作出之前，應下不為例、不咎既往的解決方案。

實踐中，小產權房的產生多種多樣各種歷史因素造成的，不應簡單粗暴的直接認定違法用地、違章建築，需尊重歷史原因所造成的產物。老百姓遇到拆遷必須要依靠專業做征地拆遷律師團隊幫助你來辨別、確認，以此來明晰房屋在面臨拆遷時具體情況具體分析，再有，對於小產權房的交易買賣必須要謹慎處理，莫貪圖便宜吃大虧。

法律鏈條：

《土地管理法》第43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。

《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（十）規定，凡佔用農用地的必須依法辦理審批手續。禁止擅自通過"村改居"等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用於非農業建設。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》（十三）明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》也規定，嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。

國土部下發《關於嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。