房價什麼時候會漲到50萬一平米？

北京房價什麼時候會漲到50萬一平米？

作者:原上草 來源：牛爺財經

北京有個教授叫董藩，他曾預測，北京未來房價要到80萬元一平米。這個預測，驚呆了很多小夥伴，很多人說，如此價格，沒房子的人怎麼活啊？

這樣的預測，可以說沒有任何意義，完全可以忽略。沒有時間限制，不考慮區位情況，不區分名義房價和真實房價的預測，都是耍流氓。如此低級的預測，很多人卻把董教授當回事，那就不是董教授的問題，而是很多人的智商有問題。

北京現在房產均價已達8萬左右，最貴的學區房據說已經賣到30萬一平米。在未來20年，即使按照正常物價上漲和正常社會經濟增長，真實房價每年上漲5個百分點，通脹率控制得好的話，算每年4個百分點，兩者加起來，名義房價一年上漲9個百分點。8年左右就可以翻一倍，到達16萬，20年不到就要到30多萬，30年不到就超過了50萬……

所以，沒有時間限制，只說未來要到80萬一平米，是沒有任何意義的。30年之後，你月薪都10多萬了，房價上漲到50萬、80萬，並不是什麼稀奇的事情。

那麼問題來了，大家肯定會問：1，房價會一直持續這樣漲下去嗎？2，房價如果按照目前這樣的速度持續漲下去，會有什麼後果？

首先，如果你看好未來20-30年經濟，每年真實GDP增長可以達到5-6%左右，那房價就應該會保持這個速度增長下去。因為不動產基本是根據經濟增長保持同步的。不管是美國過去100年，還是其他國家，房價基本都是隨著經濟增長和通脹上漲，持續上漲，中間或許會有幾年的波動，比如調整下跌或稍微漲得快一點，但是總體趨勢是同步的。

會打破這種上漲趨勢的事件，一個是發生嚴重的經濟危機和金融危機，二是發生戰爭破壞和社會動蕩。這兩件事會不會發生？很難說，這要看的國運和執政者應對危機的能力，管理社會的能力。作為任何一個負責人的公民，當然希望長治久安，當然希望執政者能平穩轉型和過度。

好，回答了房價會不會持續上漲下去，接下來我們要問，如果這樣持續漲下去，會發生什麼後果？

最大的後果，就是社會分化和固化。能不能買房，有沒有房子，會成為劃分社會階層的主要標誌。特別是經歷2015年和2016年這輪房價上漲，有房者和無房者，生活的壓力和差距遠遠不可同日而語，身家也是幾百萬和上千萬的差距，這已經永遠不能通過薪酬來拉平了。

改革開放前30年，整體社會流動還算均衡，很多人都有上升和發家致富的機會。最好的案例就是馬雲，一個最底層的屌絲，靠運氣和努力，一躍成為首富和世界首富，這是社會過去30年流動性的最好證明。

但是，隨著房價的上漲，當創業還沒有買房致富更快的時候，當你的工資永遠沒有房價上漲來得快的時候，這個社會靠房租的食利階層就會逐漸形成，靠房價上漲來獲利的階層就會逐漸固化。而靠工薪來獲得財富的速度卻趕不上房價上漲的速度。

一旦這種固化形成，社會就會面臨分裂，貧民窟就可能出現，社會穩定的威脅就會越來越大。而且，無房者大多是年輕人，一旦年輕人看不到希望，整個社會的怨氣就會越來越大。

為了避免這種現象的發生和蔓延，政府一定會通過各種途徑和措施來遏制這種情況的發生。比較聰明的做法有兩種，一是通過支持創業創新，給年輕人創造致富的機會，特別是在稅收、准入、環境、戶籍等方面全力支持年輕人幹事業，找機會，而且一定要塑造幾個馬雲這樣的榜樣，給整個社會形成一種上下流動和打破階層固定的印象；二是適當的通脹，稀釋一些人的財富。以前萬元戶是有錢人，20年之後萬元戶什麼都不是；現在億元戶是有錢人，20年後，億元戶恐怕也不值得炫耀。適當的膨脹，對老年人和有錢者是巨大的不公平，但是為了穩定年輕人，為了給年輕人以希望，必須走這一步。

這就是我們所處的時代以及這個時代的房價問題。當然，在走後面一個貨幣稀釋之路時，也會反過來促使名義資產價格的上漲。這個時候，就需要各地執政者出台配套措施，比如增加房產持有成本，徵收房產稅，還有就是為每年近千萬的大學生和年輕人提供大量穩定的租賃房。我們看到有些城市出現了一種只租不售的房產調控措施，比如上海，最近掛牌出讓涉及浦東新區、嘉定區2個地區，共計2幅國有建設用地使用權。2幅地塊的土地用途都顯示是「租賃住房」，兩幅地塊的出讓年限均為70年，共計將推出租賃住房1897套。並且，上海準備在十三五期間拿出70萬套租賃住房，解決各種人才的居住問題。

這是一個雄心勃勃的計劃，接下來估計會有很多城市都效仿，但是在具體操作過程中，需要政府和開發商都讓出一部分利益。因為租賃房不僅要求土地拍賣要便宜，在租賃過程中，還不能高於市場價。開發商怎麼賺錢？需要好好設計方案。

昨夜，樓市變天了，未來房子如手錶！

作者：齊俊傑看財經 ID：qijunjie82

昨天，上海傳來大消息，出台了住房發展的十三五規劃，其中非常明確的要加大住房的供給，「十三五」時期新增住房供應總套數要比「十二五」期間增加60%左右，預計新增供應各類住房12750萬平方米、約170萬套。

其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經租房源30萬套（間）左右。可見，上海的十三五，重中之重，就是發展租房市場。

我們梳理上海這些年的住房供給，上個五年增加了住房面積1億平米，而上海現在已經有的住房面積大約是6.3億平米，如果換成90平米小戶型簡單計算，大概是700萬套住房。一家三戶人，基本滿足2000萬人口的需求。

乍一看一線城市的住房供給還是不寬裕的，特別是這幾年，上海的人口快速增加，基本每年增加幾十萬人的情況下，樓市供給並沒有有效增加。所以顯得捉襟見肘。但十三五可能供需矛盾要完全逆轉，上海跟北京一樣，在未來五年人口不增長，甚至是負增長，而未來的住房供給將大比例增加。北京是要新建150萬套房，而上海更是要蓋170萬套房。

一房3口人，能夠解決500萬人的居住問題。也就是說即使在沒有其他政策配合下，上海的住房問題也將得到極大的緩解。

當然有細心的朋友看到了，這170萬套房子中，最重要的一點就是租賃住房70萬套。結合前一天，上海也出現了自持物業70年百分百租賃的開發地塊。也就是說上海正在效法北京，全力在推動住房租賃市場建設。樓市很快就會變天，未來的大趨勢就是以租賃為主，讓住房回到可居住的屬性上來。

租房和買房不一樣，買來房子你可以不住，囤積在那裡，所以所有權轉移，非常有利於金融炒作。這個再怎麼限制也沒辦法根治。而租賃就不一樣，你絕不可能租一套房子然後放在那裡等待漲租金。

所以租出去的房子，顯然就一定會有人住。讓他物盡其用。那會不會租不出去呢？不會，在沒有任何金融衍生工具的市場上，租房市場是一個極其高效的市場，基本以當地人的平均收入為主要依據。房租太高不好租，對於房東或者開發商本身來說是相當不經濟的，所以他肯定不會捂盤不租，而是會儘快降價出租，儘快回收現金流。

與其喪失掉幾個月的租金，不如乾脆降價出租，追求的是整租的利潤最大化。所以時間對於租房來說是一個巨大的成本。那麼租房的房源越來越多，這對於老百姓來說絕對是個好事，未來隨著供給增加，機構化運作，以及政策鼓勵等等利好兌現，租房市場將越來越便宜，弄不好還有不少互聯網企業進行租房補貼，爭搶客源。對於大家來說，未來的房子居住痛點，將有效緩解。

老齊常說，未來房子必然如手錶一樣分化，你看時間買一塊斯沃琪甚至卡西歐就挺好，如果你要想裝逼花幾十萬買一塊百達翡麗也沒人攔著你。手錶的基本功能被保障之後，那些天價手錶就只有羨慕，而沒有了嫉妒和恨，汽車也一樣，每個人都想開賓士寶馬勞斯萊斯，但你沒錢的時候開一輛大眾，也不會天天罵街。未來的房地產市場就是如此，天價房子肯定還有很多，甚至要多貴的房子都有。

但只有羨慕，沒有恨，因為大家的住房絕大多數都會被保障下來。你可以租到很便宜的房子，百十來平米也夠3口人快樂的生活了，也可以申請各種保障房。租來的房子由於引入了B端企業，無論是開發商還是中介公司，都會更加正規，管理還是服務都跟現在的直接跟房東撕逼完全不同。最重要的是房子的福利也將被根治，你可以通過租來的房子領取居住證，上戶口，甚至給孩子上學。這些都會有相應的專人替你服務。因為由B端租來的房子，你跟房東就不再是競爭關係，你佔用了房子的福利，不會影響房東的使用。

而且最重要的是，B端企業進入住房租賃市場，將會大大的穩定你租房的預期，甚至長租10年也是很正常的事情，而且可以通過合同把租金的漲幅規定下來，給你一個很明確的預期，這樣其實跟買房並沒什麼區別。你只需要把現在買房每月的月供的三分之一拿出來，就夠你支出一套房子的月租金了。那麼誰還會說我是剛需而著急買房呢？

到時候會出現一個現象，那就是你願意炒你就繼續炒，你能找到人接盤就行。但很可能是沒人接盤了，特別是普通公寓的價格可能會暴跌。住房租賃替代了購房的剛需，把現在所謂的傻子，全都給招呼走了。那對不起，後面的傻子沒有了，現在房子在誰手裡，誰就是最後的傻子。到時候你會有兩個選擇，把你的房子租出去，用60-70年的租金，收回你買房的成本，而且最悲催的是，到時候租金可能還會降，不但租金會降，你可能還要承擔房產稅。

租金大部分都被房產稅抵消，你的收益所剩無幾。另一個選擇就是大幅降價拋售，但大家租房上癮之後，你的租售比不回到5%，是不會有人感興趣的。

千萬別信什麼人天生愛買房，在50年代到2000年的這50年之中，極少有人獲得了房子的產權，大家通常都是在租房，或者住在別人分配給你的房子里。同樣很開心。

2000年初，甚至大家最難理解的事情就是，為什麼要自己買房？所以這就是周期，當你好不容易習慣了買房之後，趨勢卻開始往迴轉了。30年河東30年河西，這其實是個大智慧。

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