這些難賣二手房小區，你敢買嗎？

昨天中午一個哥們約我吃飯，見面后愁眉苦臉的，我說你這七夕看來沒過好啊。他說最近有個讓他比較鬧心的事兒，就是自己家市區現在有套不算太老也不算新的小房子，想賣了換一套大一點的，可是掛出去好久了，也沒幾個人看，始終沒有意向買家。

我這個朋友算是典型的改善置換需求，從目前樓市情況來看，市場趨冷，賣家也沒那麼傲嬌了，其實是比較適合置換的。但是如果您要是看上了某個二手房小區，雖然這個小區沒有大毛病但就是成交不太好，那您還考慮買嗎？

影響市場上二手房流通的情況有很多種，諸如價格、房齡、物業、學區、交通等。比如，一些小區掛牌房源多、價格低，但是成交緩慢，而相鄰小區由於品質、配套等優勢，即使價格較高，依舊熱銷。所以需要綜合考量。

Part 1 近期北京各個區域難賣排名

房山、海淀、 昌平排名北京市各行政區難賣的前三位。堂堂大海淀，為何排名第二難？根據數據研究中心的統計指數，在小區難賣指數中，掛牌、成交比所佔的權重較高，而7月海淀二手房掛牌較多但成交量較少，成交周期長，因此排名靠前。

Part 2 二手房交易市場中是否有規律可循

為什麼好的地段房子難以賣出？為什麼近郊的房子反而賣的好呢？要知道，二手房市場中有四種不能碰的房子，價值不菲的豪宅、酒店式公寓、配套差交通不太方便的近郊次新房、市中心的老舊房子，這些房源基本從價格和居住品質上本身就減分了。

首先，價格不菲的豪宅並不是這類房子不好，而是因為它不是一般人能夠承受的起的。買得起這類二手房豪宅的購房者本身也有錢，也不是首套購房者，買房也不急著住，所以交易時間長和總價高造成了這類房子的成交難。

其次，如果您投資酒店式公寓，那麼我建議您以出租的目的購買。因為這類型房源戶型小，功能全，非常容易出租，但是由於不能落戶，而且交易的稅費較高所以轉手就比較困難。尤其今年又出台了一系列政策，相信我不細說大家都能明白。

再次，大家不難發現這麼一個規律，就是租房的時候，臨鐵與否租金上還是有明顯差異的。這也同樣適用於二手房買賣中。即便是房子較新，小區也不差，但是不臨鐵，交通不方便，不管是自住還是投資都會受到影響，所以這類二手房的關注度始終不高。

最後，來說下市區的老舊小。這些房子有一個優勢也是唯一優勢，就是地段好，生活配套全。但是也存在很多弊端，比如戶型老舊設計不合理，沒有電梯，物業管理不完善或者沒有物業，小區停車位不足等。如果這些小區加上學區的光環就自不必說，如果沒有學區這一加分項，恐怕很少有人選擇這樣的房源自住了。

Part 3 北京近90天難賣小區又有哪些

按照下方表格，我們把這些難賣小區分為兩大類：

二三環間的小區：這類房子佔據城市的中心地段，地段還是非常有優勢的。但由於小區建設年代久遠，小區停車位不足，綠化環境不好，物業管理不完善，戶型老舊且貸款也受到各方面的限制等因素，銷量情況也不好。

五六環間的小區：最大的原因之一是小區質量較好，居住感受好，因此換手家庭較少，小區屬於非活躍小區，綜合下來，難賣指數也比較高。

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我們只是列舉了北京主城及近郊區的普通商品住宅，不包括延慶、懷柔、密雲及平谷這些區域。難賣指數只能在一定程度上或一個側面反映市場狀況，並不絕對。所以您選擇的二手房的時候，要從自身需求和房源本身多角度出發綜合考量，歡迎您點擊右下角留言，把您覺得不錯或者不好的二手房小區告訴我們，後續我們再分幾類為大家介紹您感興趣的二手房小區。

附：近期北京部分二手房小區價格一覽表

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