馬光遠：加強調控之後 房地產走向何方

從3月17日到3月19日，包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等 6個城市出台了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策全面升級，再次突破之前「史上最嚴」限購限貸政策之上限。

北京這次出台的政策很有意思，除了進一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時，降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年核心政策之外，同時為自己的供地政策進行了大篇幅的辯護。

廣州的升級版限購政策連夜發出，核心是將非廣州市戶籍居民家庭連續繳納個稅或社保的期限從三年提高到滿5年，而且強調非廣州戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

除了這六個城市，3月份以來，已經有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出台了限購限貸政策。這樣，今年以來實施或者升級限購措施的城市總共達到了24個，包括：三亞、杭州、嘉善縣、南京、青島、南昌、贛州、連江縣、滁州市、張家口崇禮區、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、天津武清區、北京、石家莊、鄭州、廣州、長沙、保定。既有一線城市，也有二線城市，甚至還有四五線，但具有炒作概念的都市圈的小城市。

從這些新一輪限購限貸城市的特點看，限購限貸的針對性非常強，就是針對近期房價上漲過快的區域，這些城市大體可以分為四類：

一是廣州，作為一線城市，去年漲幅平緩，今年開始補漲，2月份70個大中城市房價統計數據顯示廣州2月新房環比上漲0.8%，僅次於三亞；

二是北京及北京周邊，屬於京津冀概念熱炒的區域，特別是環北京的一些熱點區域；

三是三亞，屬於今年炙手可熱的海南板塊，長期停滯之後，開始回暖；

四是去年的一些熱點城市，包括南京、鄭州等。

相對於去年「9.30」連夜出台調控措施，本輪調控儘管範圍更廣，但很顯然絕不是地方上的「自選動作」，高層抑制房價上漲的意圖非常明顯。從最近房地產市場的表現看，除了海南的房價屬於多年停漲后的反彈，其他很多地方可謂極度瘋狂。特別是熱炒京津冀概念，讓房價進入前所未有的癲狂狀態。比如石家莊的房價，幾乎一天一個價，根本無法用常識去解釋，環北京的一些城市，武清、固安，燕郊一房難求，市場上種種還會大漲傳言引發恐慌，在這種情況下，政策層面進行疏導和表態，是必要的，也是為一些熱炒的地區回歸理性的關鍵舉措。

筆者注意到，包括張高麗副總理、周小川行長及發改委主任何立峰最近都公開表態，要警惕房地產泡沫風險。

張高麗在「發展高層論壇」上表示，堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，分類指導，因城施策，重點消化三四線城市房地產的過量庫存。並把房地產泡沫列為今年主要的風險點；

周小川最近表示，金融體系總體健康，但也存在總體槓桿率偏高、債市房市風險和跨市場影子銀行業務活躍等風險；

國家發改委主任何立峰在「發展高層論壇」上將房地產和實體經濟的失衡列為當前經濟發展面臨三大結構性的失衡之一，指出「有大量資金湧入房地產市場，曾經一度帶動了一線城市和熱點二線城市的房價過快的上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本。」提出要控制信貸資金過度流向房地產業。

高層如此密集的對房地產泡沫進行表態，極為罕見，後面透露出的政策信號不容小覷。

筆者在之前的文章中分析過最近房地產市場的特點，我在之前的文章中分析過原因：

第一，房地產政策的「塔西陀陷阱」，經過多年的調控之後，民眾對於政策的執行力和效果已經不抱希望，市場一旦有風吹草動，立即就會奮不顧身的殺入；

第二，房地產市場的很多玩法，大家已經比較熟悉。比如，北京今年的供地計劃比去年砍掉了一半，直接導致未來供給短缺的預期，這是最近北京房價上漲的重要原因，而統計數據所謂的「停漲」連普通老百姓都知道是不讓賣高價盤的結果，而不是真的不漲了；

第三，政策前後表述不同導致市場預期的逆轉。從去年「9.30」到年底的中央經濟工作會議，對房地產的調控調子極為嚴厲，但「兩會」發布的政府工作報告，調子突然極為溫和，既沒有提「房子是用來住的，不是用來炒的」，更沒有提遏制熱點城市房價過快上漲，給外界的解讀是，為了穩增長，政策會對房地產展示更溫柔的一面；

第四，在很多資金沒有其他投資渠道，去海外投資被嚴格限制的情況下，重回內地房地產，大家在限購以及去年暴漲之後的城市裡繼續尋找投資機會；

第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如環北京地帶，「京津冀」這三個字基本被炒糊了，在產業、人口、公共政策還遠遠沒有到位的情況下，甚至交通仍然在規劃中，房價已經提前暴漲到位，滿眼都是投資客，購買的群體主要是北京人，北京人購買這些房子大多都是出於投資，而不是居住，這是一個完全因為投資需求瘋狂的市場。

這種人為製造出來的熱度不僅影響京津冀一體化的戰略，而且對房地產市場的走勢產生了極壞的影響。

在市場對政策本身不信任的情況下，市場的反彈力度超過了預期，如果不在政策層面釋放明確的信號，市場可能再次面臨失控的局面，繼續推升價格泡沫，提升系統性風險爆發的係數，這是任何人都不願意看到的。在這種情況下，連續出台政策，釋放明確的紅線和信號不僅必要，而且及時。

但是，在釋放信號，劃出紅線，表明態度的同時，必須對目前實施的一些政策進行反思。今年很多城市表態，要確保「房價環比不上漲」，為了完成這個目標，無所不用其極，採取各種辦法限制高價樓盤上市，這樣做的結果是人為製造了短缺的恐慌，為什麼杭州、北京等城市新房一房難求，根本原因就在於人為控制價格，導致開發商要麼推遲開盤時間，要麼想方設法規避限價措施，加價賣房就成了流行規則。

再比如，在土地供應上，儘管北京在剛發布的文件里長篇累牘為自己辯護。說一些媒體和中介對今年北京的土地供應計劃有曲解和誤讀，稱今年實際供地量將是去年全年實際供應量的2.5倍。這隻能說明去年完成計劃太差了，這也是導致北京出現恐慌性購買的主要原因。必須強化熱點城市的土地供應計劃執行情況，對完不成計劃的應該進行問責。政府不應該搞土地飢餓營銷，製造人為的恐慌。

我前面說過，這次加強版的限購限貸政策，其實是給市場釋放明確信號，也是給划紅線，高層絕不願意看到房價失控最終導致泡沫演化成系統性風險，這是「穩」的總方針不允許的。基於以上分析，短期房地產市場全面降溫的可能性在提升，人為導致的熱炒之風應該會治理，市場會回歸理性。

如果政策信號明確，一些該調整的城市會調整，風險也會在短期釋放。從歷次的調控看，加強版的調控之後，市場在三個月到半年的周期內會明顯降溫，當然，從2010年以來房地產政策的周期看，很少有堅持兩年的，因此，本輪出於降溫和主動排險的調控，不出意外應該會在兩年之後迎來轉折點。

未來的市場怎麼看，還是以前的判斷：短期看政策，中期看城鎮化進程，長期看人口轉折點。就城鎮化進程和人口而言，輕言房價崩盤的時間恐怕又會遭遇市場的嘲笑。但在調控周期下，市場安全的範圍一定會繼續收縮，我之前提出的絕大多數城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之後再做決策。而不考慮短期的波動，中期沒有問題，可以選擇隨時出手買房的範圍，只會在我提出的「4+10」，即四個一線城市，加10個核心城市及國家級的城市群。今年三線城市的熱度不會持續，房地產的主角永遠輪不到三線擔綱，他們永遠是跑龍套的角色。