深圳房價連跌9個月！ 是真跌還是假摔？

7月1日，深圳規土委發布了6月份房價數據，數據顯示，6月份深圳房價為54492元/平米，較5月微幅下滑。至此，深圳房價已經出現連續九個月環比下跌。

9個月，深圳房價下跌7108元/平米

2017年年6月至2016年9月的深圳一手房數據

從房價的絕對值來看，2017年6月份深圳一手房成交均價為54492元/平米，去年9月份則是61600元/平米，的確已經下跌了7108元/平米。

但我們同時也應該看到，絕大部分都來自於去年10月份，當月即下跌了5989元/平米。接下來的8個月時間，僅僅下跌了1119元/平米，平均每個月僅下跌140元/平米。

而且到了今年，我們發現下跌的幅度正在逐步收窄，6月份比5月份僅下跌了20元/平米。

成交量方面，從表中可以看出，2016年四季度至2017年3月份逐步下跌，之後逐步回升。

但從下跌和回升的幅度來看，從2618套到803套用了7個月，但從803套到2953套則只用了4個月。

房價到底該怎麼看？

雖然房價是跌了7108元/平米，但對於房價的走勢，我們仍然需要說明一點，表中的數據，是通過「換時間、換空間」得到的。

所謂換時間，指的是調控發威，市場供需兩端瞬間取得了一種相對平衡的狀態，買房的人少了，價格自然穩定。

而換空間則是「下跌7108元/平米」的關鍵之所在。我們從深圳各區（羅湖區、福田區、南山區、鹽田區、寶安區、龍崗區）新房成交量來看，羅湖、福田、南山等房價相對較高區域的成交量快速下滑，而房價相對較低的寶安、龍崗兩區成交量則迅速增加。

目前來看，新房統計口徑最準確的也就是成交價，新房成交價雖然是準確的，但成交價的縱向對比則不靠譜。

這是6月份深圳各區新房供應量數據：

簡單說，房價高的區域新房開盤數量下降，房價低的區域新房開盤數量上升，一降一升，房價成交量自然下來了。這就是深圳房價近9個月下跌7108元/平米的秘密。

而如果我們跟蹤每個小區、每一套房的房價變動情況，你會發現，房價基本上沒下跌多少。

深圳的二手房價格如何呢？

南山：

羅湖：

福田：

鹽田：

寶安：

龍崗：

由此，從成交量和成交價的走勢來看，深圳新房市場正表現出「量漲價穩」的態勢。總體上來看，這是一種好的表現。從成交量來看，目前福田、南山、羅湖等區域供應量在增加，但購房者入市的區域仍然主要集中在寶安、龍崗兩區域，這說明剛需正在入市。

深圳房價下跌是一種誤導

新房受政策調控影響極大，二手房的成交量和價格才能反映真正的市場情緒。

據郁亮說，深圳14%新房，86%二手房，二手房是個龐大的市場。今年6月，深圳二手房均價是每平方米 46631 元，5月是每平方米 46162 元，環比上漲 1.02%，同比上漲3.68%。從今年2月開始，深圳二手房價格上漲，現在，已經是5個月連續上漲。

對於深圳的投資者來說，最好的消息是，深圳的房地產投資在下降，但人口還在增加。

今年一季度，深圳房地產業增加值下降7.9%，規模以上工業增加值增長7.6%.房地產投資增速從去年同期的34.1%降到今年的7.2%。深圳房地產去庫存完成得非常完美。深圳人口還在增加，2016年深圳人口凈增長52.95萬人，領先全國，深圳的人口增長率全國最高，達到4.65%。如果粵港澳灣區成熟，再過二十年，深圳的房價很可能與香港並肩。

深圳房價究竟是誰在博弈？

深圳一手房價跌，二手房價漲，現在炒房客由之前炒一手房市場轉投向價格相對較低、調控相對寬鬆的二手房市場。這就造成了一手房和二手房市場漲跌互現在狀況。

然而，從去年9月高位至今，深圳房價總共才下跌了11.52％。這就說明了地方政府希望看到房價慢慢跌下去的效果。

對於深圳來說，出台了各種嚴厲的限售、限購政策，就是希望房價能穩中有降，一邊通過各種調控手段逐步將房價緩慢降下來，達到去槓桿化的目的。另一邊通過當地企業職工的收入增長，購房能力增強，保證房地產泡沫「軟著陸」。