漢正街來了三番哥 花樣年收購武漢綜合體項目的商業地產拼圖

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從近期花樣年的市場動作來看，除了住宅地產，商業地產項目顯然也在三番哥心中佔據一定的地位。

觀點地產網 人稱「三番哥」的花樣年董事會主席潘軍也有蹉跎的時候。2012年，潘軍宣布花樣年進入為期五年（2012—2016）的的第一次業務轉型，從重資產的房地產開發商向輕資產轉型。

對於最終轉型結果，三番哥的表述是，「我們確實完成了這方面的轉型，從單一的房地產開發商變成全球最大的社區服務運營商。」

不過，雖然完成轉型，但銷售規模止步不前依然是花樣年繞不過的關卡。三番哥倒也誠實，年初的業績會上，就曾表露出調整之意，「這是事實，我們也在反思」。

反思的結果是，從2017年開始到2020年，花樣年要藉助社區服務能力進行第二次轉型，由社區服務運營商開始輕重並舉、產融結合，變成基於以社區服務行業為支點的產業金融集團。

簡而言之，就是重拾地產業務，輕重並舉。「從開發的上游，開發中的拿地和運營階段，及開發下游四個維度去探索業務增長點，用住宅產業化的思維去運營新的項目。」

從近期花樣年的市場動作來看，除了住宅地產，商業地產項目顯然也在三番哥心中佔據一定的地位。

併購武漢60萬方綜合體

在武漢人看來，三番哥潘軍越來越低調了。如果不是偶然發現矗立在漢江一橋旁名為「江山如畫」的寫字樓已成功更名為花樣年·喜年中心，大概誰也不會想到花樣年無聲無息進駐了漢正街。

據觀點地產新媒體查詢，江山如畫的原開發商——武漢華通置業發展有限公司的股東已在2017年6月30日變更為武漢市祥雲錦瑞房地產開發公司，該公司即為深圳花樣年集團旗下子公司。

公開資料顯示，花樣年·喜年中心所在地塊為長江食品廠C地塊，地處硚口區沿河大道與武勝路交匯處，原案名為江山如畫·漢璽，地塊佔地面積為4500.1平米，總建築面積為123401.44平米，包括一棟39層的辦公樓和一棟43層的住宅樓，住宅以193-230平大戶型為主，目前已經售罄。

潘軍顯然對此寄予厚望，觀點地產新媒體就該項目諮詢花樣年相關工作人員，對方表示，具體消息會在中期業績會上公布。

而在最新的對外宣傳資料中，花樣年則宣稱要將其打造成國內乃至國際超一流的約60萬平方米城市濱江人文綜合體，落成后將成為集團內TOP級項目之一，具體包括豪宅、公寓、甲級寫字樓、BLOCK街區商業、歷史街區、美術館等多種業態。

其中，甲級寫字樓將打造為花樣年·喜年中心，項目佔地1.5萬平方米，總建面約7萬平方米，由花樣年全部自持，統一運營，也將打造成為其華中區域總部。

有業內人士認為，該項目的獲取，對於目前在武漢市場正處於「缺糧少水」狀態的花樣年來說，自然是有力的市場補給。

三番哥的商業地產拼圖

儘管潘軍強調目前的轉型主要是變成基於以社區服務行業為支點的產業金融集團，而對商業地產的發展前景沒有明確表述，但從種種跡象可以發現，其在商業地產上的野心從2010年便已浮現。

彼時，花樣年商業管理有限公司成立，主要承擔起花樣年旗下所有城市綜合體、購物中心、酒店、寫字樓等持有資產的運營及管理工作，以及對外輸出商業資產管理服務。其中，包括面向家庭消費和年輕時尚人群的中高端區域級購物中心——花生唐系列以及面向高端人群的城市級購物中心——紅唐系列。

2016年年報顯示，花樣年已累計管理輸出項目達30餘個，涵蓋西藏、江西、吉林、江蘇、四川、浙江、廣東、湖南、貴州等省份，其中「江蘇揚州御龍灣商業廣場」於2016年4月28日開業，開業率逾95%；拉薩花樣世界奧特萊斯項目於2016年8月20日開業，開業率逾70%。

今年6月中旬，花樣年商管集團助理總裁甘永清也曾向媒體透露，目前自持的商業包括南京花生唐、桂林花生唐、成都郫縣花樣世界·奧特萊斯以及蘇州紅唐、成都紅唐五個項目。

根據年報，南京花生唐於2014年9月成功開業，現已進入成熟運營期，2016年累計實現營收逾2500萬元，開業率逾90%；桂林花生唐於2015年6月開業，2016年累計實現營收逾1200萬元，開業率逾80%。

而成都花樣世界奧特萊斯項目則於2016 年12月成功開業，是花樣年在成都的首個商業項目。另一成都項目紅唐預計2018年12月開業，蘇州紅唐還在籌備中，預計2019年9月開業。

不過，潘軍在商業地產上的野心顯然不止於此，按照其計劃，至2020年，花樣年商業自持運營項目將達到8個，受託商業資產管理項目50個，總運營面積將達到500萬平方米。

除了自持商業以及商業資產管理外，可售型商業項目顯然也是潘軍商業地產拼圖中不可或缺的一部分。年報披露，2016年花樣年共有17個項目或項目分期竣工，包括蘇州喜年中心、南京喜年廣場、深圳樂年廣場、美年廣場等商業項目，截至2016年12月31日，上述項目總待售面積約38.90萬平方米。

而於2017年7月，花樣年與富馳大廈敲定股權合作事宜，在大本營深圳也落下了一宗綜合體項目。該項目佔地1萬平方米，總建設用地面積3.71萬平方米，可售面積3.61萬平方米。以市場4.4萬元均價計算，項目貨值已超15億元。

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