房企公司債放行？您想多了

在房企融資收緊的關口，上海陸家嘴申請的2016年公開發行公司債券獲交易所通過的消息在業內引起了騷動。

這50億元的公司債挑撥了開發商、投資機構、渠道商和投資者的神經。「停滯近4個月的房企公司債放行了？」大家紛紛各找門路試探真偽。

房地產報記者從某知情人士處獲悉，目前房企公司債發行政策沒有任何變化，依舊延續去年10月份的監管函規定，對「正常類」、「關注類」、「風險類」的房企區別對待。陸家嘴的這筆公司債只是通過了交易所「預審核」，還未拿到證監會正式獲准發行的批文。

自2016年10月以來，房企公司債發行始終處於「冰凍」狀態。從計劃發債公司反饋文件看，監管層仍聚焦在重點調控的熱點城市是否存在競拍「地王」行為。

房地產報記者查詢上交所官網項目信息發現，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（下稱「陸家嘴」）申請的2016年公開發行公司債券，在2017年3月7日更新的的項目狀態中，顯示為「通過」，擬發行50億元。

同時平安不動產有限公司面向合格投資者公開發行2016年公司債券（第二期）40億元亦獲得批准放行，二者均屬於小公募。

上海某證券公司分析師認為，近期交易所平台上一些小變化引起了市場的遐想，從IPO審核中的大連萬達商業地產從「已受理」到「已反饋」的變動，再到這兩單小公募的通過審核，表象看似監管層對房地產融資有所鬆動，實際上只是個案，還需觀察。

2016年10月，上交所、深交所先後下發《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產企業的公司債券募集資金不得用於購置土地。同時，有重大違法違規行為、在重點調控的熱點城市競拍「地王」，哄抬地價、前次債券募集資金尚未使用完畢或違規使用募集資金的三類房地產企業禁發公司債。

《監管函》中明確規定上交所公司債將對房地產業分類監管採取「基礎範圍+綜合指標評價」的分類監管標準。達到准入門檻后，根據房地產企業的5項財務指標，將房地產企業劃分為正常類、關注類和風險類。

自此房企公司債的發行一直處於關閉狀態。

據不完全統計，從2016年11月1日至2017年3月6日，房地產行業公司債的申請中，86份房企公司債申請收到交易所反饋，涉及金額22726億元。其中，僅有包括華融置業在內的5家企業申請獲得通過。首創置業、龍湖地產 、金輝集團、招商蛇口等房企提請的17份發債申請，顯示為終止或中止，涉及金額逾530億元。

「交易所目前仍在受理房企公司債發債申請，從官網可以看到有多家房企申請發債顯示為「受理」或「已反饋」，但始終未見放行。確立分類監管后，上半年交易所可能會針對部分優秀房企，比如符合監管層規定的「正常類」的房企公司債放行。」前述知情人士稱。

根據監測，2016年1-11月108家監測房企融資總規模達11211億元人民幣，同比2015全年增長30.9%，增速高於2015年的25.7%。公司債方面，2016年前三季度108家房企公司債發行總規模達到了4878億元，在融資總規模中佔比高達43.5%，成為房企主要的融資方式之一。

繼監管層對公司債融資關閘之後，數量和規模顯著下滑。

中原地產研究數據顯示，今年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等在內的融資合計僅為133.08億元，延續去年四季度以來的低迷態勢，相比去年1月同期大降92%。同時，融資成本出現顯著上升。

新城控股高級副總裁歐陽捷指出，監管的目的是，抑制房價、防控地王、解決銀行資金體系外違規循環，以及減少資金在房地產領域的過多聚集。

但並不是一刀切。

3月3日，證監會發布《關於支持綠色債券發展的指導意見》，對綠色公司債券的發行主體、資金投向、信息披露以及相關管理規定和配套措施做出了原則性的規定，對屬於綠色產業的國內外企業發行綠色債券予以重點支持。

3月6日，龍湖地產二期綠色債券獲得發行，發行規模10億元。據悉該筆募資不同於普通公司債，對於資金流向是有控制的，用於投向兩個綠色建築項目。

「不會對地產公司發債一刀切，而是分類對待。」英大證券首席經濟學家李大霄表示，監管主要還是從風險控制的角度出發。

據房地產報記者了解，陸家嘴被歸為「正常類」企業。去年8月，該公司提交公司債的發行申請之後，於9月和12月分別收到交易所反饋意見。其中12月份給出的反饋意見更多涉及「分類監管」，主要包括是否屬於分類監管要求所認定的房地產企業；是否屬於房地產企業申報公司債券的基礎範圍；募集資金的用途和使用範圍等問題。

陸家嘴在回復中表示，「上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司商業地產收入在房地產業務收入中佔比最高，我公司房地產類型為商業地產。」

而平安不動產在回復上交所時稱，發行人主營業務的房地產業務在營業收入佔比沒有超過50%，因此不屬於房地產分類監管中所認定的房地產企業。

業內普遍認為，2017年房企融資增速將放緩，房企再融資會卡的更嚴，不少中小房企會補卡在定增額不得超過發行前總股本20%的門檻上面。卡住股本擴張，債券有條件放行應該是個基調。

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