安保經濟學家預計明年悉尼墨爾本房價回落5%

安保資本(AMP Capital)首席經濟學家奧利弗(Shane Oliver)告誡，今年悉尼墨爾本房價漲幅將放緩，自明年起到2018年年初，房價將會出現約5-10%的回撤，類似於2009年和2011年的下行周期。兩地房市增長最快，因此面臨的風險更大。

風險前兆限貸已晚？

澳華財經在線先前報道，上月末澳審慎監管局(APRA)要求四大銀行將「還息不還本」按揭貸款比例限定在30%以內，同時對於此類產品貸款房價比(LVRs)超過80%及以上者，需要有更為嚴格的審核。

奧利弗博士稱，APRA對投資性房貸市場的關注並不令人意外，但是採取措施過晚。這也將推動五月份聯邦預算案關注住房可負擔性，包括考慮削減資本所得稅稅惠等。

另外，公寓供應的大幅增加將會在一段時間內拉低房價，這些都可能導致今年悉尼和墨爾本房地產市場衰退，兩地房價預計會在明年初下降5%-10%。

據Property Obeserver，APRA最新數據，聯邦銀行(CBA)是住房貸款年增長率最高的銀行，為7.6%；西太平洋銀行(WBK)增長6.4%，澳新銀行(ANZ)增長5.7%，澳國民銀行(NAB)增長5.2%。其中，CBA的只付息貸款以42%的速度增長，佔據所有其貸款業務的40%。

目前住房貸款佔到全澳所有銀行貸款的62%。

房產升值驅動家庭財富

澳儲行關於家庭財務最新季度數據表發布后，澳審慎監督管理局緊跟著公布了只付息貸款緊縮措施。據央行報告，目前居民平均債務較收入高出89%，相比四年前提升了22%。

過去五年澳洲家庭的債務上漲了32%，家庭資產上漲速度更快，為51%。家庭凈財富同期增長57%，從5.6萬億澳元增長至8.8億澳元。也就是說僅在五年內，平均每戶家庭凈財富從約67萬澳元增至95萬澳元。

悉尼和墨爾本的房市不斷上漲，存量房總價值上漲了47%，從4.2萬億澳元增至6.1萬億澳元。同期存量房規模也增長了8.5%，據此計算每套房的價值增長為33%。

「房市不可能崩盤」

奧利弗博士先前就曾預測房價將跌落5%-10%。

去年十月，他提到房價和居民債務飆升，讓許多人擔憂房市崩潰或將到來，「過去10-15年我們聽到了許多次，但從幾個方面講崩盤是不太可能的」。

第一，市場並沒有出現普遍的供應過剩現象，以目前的增速水平來看，直到2018財年，也不會出現供應過剩。

第二，儘管按揭貸款壓力似乎很大，相對於工資的貸款利息仍處在2004年的水平。

第三，澳大利亞目前並沒有任何降低貸款標準的情況出現。

事實上，近幾年無收入證明的低文件(low-doc)貸款以及高債務估值比率貸款都有一定程度減少。

奧利弗博士認為，房價回落主要局限於悉尼、墨爾本。可能只有澳儲行加息才會引致全國性的房價下跌。