房貸選等額本金還是等額本息？總算弄懂了！

在辦理房貸時，也許很多人都會糾結，還款方式要選等額本金還是等額本息？噼里啪啦一頓摁計算器，發現同樣100萬的商業貸款，等額本息還款總金額要比等額本金多8萬啊！這時候是不是都想趕緊撲入等額本金的懷抱了？

要回答這個問題，首先要弄清等額本息和等額本金究竟是怎麼一回事，先上一張圖。

（以某房貸還款計劃為例）

等額本息VS等額本金

從以上圖表中可以看到，等額本息的還款過程是，每個月要還的利息逐月減少，而還給銀行本金的部分逐月增加，這是符合等額本息還款方式的設計的（每個月還的本金+利息總數是固定的）。

但等額本金的還款過程，則是每月還給銀行本金的部分不變，利息隨著欠銀行本金總額的減少也逐月遞減，因此每月還款本金+利息總數也是逐月遞減的。

其實，無論是等額本息還是等額本金，我們每個月還給銀行的利息，都是看目前欠銀行多少本金，再乘以利率。只是等額本息一開始還的本金少一點，欠銀行的本金相對更多，所以總的利息會高一些。

多留現金在手裡VS早點還錢給銀行

有了這樣的分析，那我們就不難理解，選擇等額本金還是等額本息的本質其實在於要不要快點還本金，也就是說你是要多留現金在自己手裡，還是早點把錢還給銀行？

如果不考慮現金流問題，是不可能把這筆錢默默藏在家裡的床頭櫃讓它長草發霉的，肯定是要用於投資的。那麼，這個問題又可以翻譯為，這筆錢用於投資的收益率是不是能超過貸款利率？

假設我以5%的價格獲得了銀行的商業貸款，轉手以8%的利率將這筆資金賣出去，那麼來去之間，我們就賺了3%的利差。這樣的生意是只賺不賠的，所以我們應該多留些這種資金在手上，也就是選擇等額本息法，本金還得慢一點。

所以結論很簡單，假設投資收益率大於貸款利率，那麼果斷選擇等額本息還款。假設投資收益率不如貸款利率，則選擇等額本金更好。（這裡的投資收益率是指一組現金流的內部收益率IRR，關於IRR的具體計算方法可在後台回復「IRR」獲取。）

同樣，很多貸款人糾結的其他問題，類似於「貸款期限是不是越長越好」，「要不要提前還貸」，其實都可以歸結成投資收益率和貸款利率的比較。

通脹影響還款方式的選擇嗎？

很多人會提出關於通貨膨脹的問題。

一般來說，如果是良性通脹，通脹上升時，基準利率上升，貸款利率和投資利率會跟著上漲，不會影響之前說的決策邏輯。所以，一般情況下無需考慮通脹水平。

但如果是惡性通脹，假設通脹利率為10%，那麼就代表你今天的消費要比明年的消費「賺」10%，可以視作是一種投資收益率。也就是說，如果你認為未來通脹利率會超過貸款利率，那麼欠銀行的錢越多越好，貸款越長越好，選擇等額本息還款更合適。

當然，以上的決策是在不考慮現金流的情況下進行的。在實際生活中，個人的還款能力也是重要考慮因素。很多一線城市的房產動輒需要貸款200、300萬，這樣前幾個月還款的壓力就會陡增。如果貸款額度較大，導致手頭根本沒有多餘的現金流，還是老老實實選等額本息比較合適。

有個同事就等額本金還是等額本息的問題，研究了半天。結果去銀行才發現，媽呀，因為前幾個月還款金額較多，收入不夠審批標準，根本不讓辦等額本金還款。（攤手）

奉勸各位，還是好好攢錢，不要等到要買房時才一臉懵逼。

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