房企湧入三四線城市 專家：國家將及時出台調控政策

央廣網北京5月1日消息 據經濟之聲《天下財經》報道，過去幾年，房企採取的普遍策略是重金布局一二線城市，而庫存規模過大、利潤空間狹小的三四線城市一直被列為「禁區」。今年，這個區域戰略可能需要重新布局了。房企紛紛湧入三四線城市，這將對房價有何影響？一線城市樓市會否退燒？國家調控政策會否跟上？

房企「趨利避害」 三四線樓市再度活躍

在一二線城市限購升級后，受溢出效應影響，三四線城市對一線城市和熱點二線城市溢出效應的承接作用明顯。3月底，世聯行董事長陳勁松表示：「今年新房銷售的真正機會在三四線城市。」他的判斷依據是，一二線城市是本輪調控的「重災區」，成交量和成交價均不樂觀。

今年一季度的房價數據佐證了這一觀點。數據顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長超過35%。

北京「317」新政出台一個月後，房價出現18個月以來的首次環比下跌；而多個三四線城市新建住宅價格卻環比大漲，如廣東清遠3月房價環比上漲了18%，位列環比漲幅榜第一。

就在熱點城市樓市降溫「退燒」的同時，三、四線城市房地產市場趨於活躍。比如，鎮江屬於南京都市圈，樓市政策相對寬鬆。江蘇省物價局新聞發言人孔祥平表示：「商品房價格預期總體延續了穩中緩升的態勢。總體上看，緩和上漲的預期佔到了70%，認為有明顯上漲的人數只有四分之一。特別是蘇北5市，除淮安市維持在80%左右的上漲預期外，其他4市的上漲預期都超過了90%。」

不是所有三四線都能火

事實上，在今年3月的年報或業績會上，不少主流房企已流露出對三四線城市的關注。然而，並不是所有三四線城市都受到熱捧。一位央企地產公司投資部的人士表示，房企內部劃分的「一二線」與「三四線」往往與外界定義不同，會根據經濟發展水平、人口流動趨勢、樓市供需形勢等因素將城市進行劃分。

中原地產首席分析師張大偉透露，房企目前關注的「三四線城市」有兩個特徵，一是位於京津冀、長三角、珠三角的城市圈中，二是位於一線城市周邊，受到產業、人口、房價等外溢影響的城鎮。

張大偉認為：「有可能短期有部分的三四線，比如在北京、上海、深圳周圍的三四線城市有可能是樓市相對比較活躍的區域，但是最近的調控已經不是按照城市級別來做調控，更多的是以經濟圈的形式在調控。所以，從這個趨勢來看，我們業內認為，比如在經濟圈內，特別是在長三角、珠三角、京津冀周圍沒有調控的、邊緣的三四線城市，有可能會在2017年有所發展。所以，從2017年整個的房地產市場來看，都會是一個相對比較平穩的過程，不太可能再有哪些三四線城市出現像2016年那樣的市場爆發。」

若漲幅過快 國家調控政策會跟上

在張大偉看來，一旦三四線城市房價漲幅過快，國家調控政策很快將會跟上，投資者需要謹慎購房。

張大偉說：「首先從政策角度來看，現在是逢漲必調，所以就不存在再出現像過去大家有預期的那一輪價格上漲的情況。所以，我建議，如果對於投資需求來看，現在全國都在收緊調控，而且已經接近20個城市出台了限售政策，如果說幾年不可以賣，投資不可以變線，那麼對於投資者來說就需要非常謹慎了。」

江蘇省物價局新聞發言人孔祥平也印證了這一觀點。他說，地方政府將密切關注三四線城市房價走勢，及時出台調控措施，抑制房價過快上漲。

孔祥平表示：「江蘇的三四線城市活躍度在增加，三四線城市的房價確實有所上升。對此，部分三四線城市可能會在房地產價格的調控上採取一些相應的措施，包括我們價格部門將會適時採取備案管理和相應的調控措施。在經過了前期商品房市場的調控以後，我們目前仍然面臨著較大的商品房價格調控的壓力。對於後期商品房價格的走勢，我們將密切關注。」